§ 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Begriffsbestimmungen

Einleitung

§ 1 WEG definiert die grundlegenden Begriffe des Wohnungseigentumsrechts. Er ist das Fundament, auf dem alle weiteren Vorschriften des Gesetzes aufbauen. Wer als Eigentümer, Verwaltungsbeirat oder Verwalter mit dem Wohnungseigentumsrecht arbeitet, muss diese Definitionen genau kennen – denn sie legen fest, welche Rechtsformen es gibt, wie sie voneinander abzugrenzen sind und welche Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Vorschrift unterscheidet zwischen Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Außerdem wird klargestellt, dass Wohnungseigentum und Teileigentum nicht mit mehreren Grundstücken kombiniert werden können und dass für Teileigentum die gleichen Regeln gelten wie für Wohnungseigentum.

Gesetzestext von § 1 WEG (Stand 2025)

§ 1 Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Erläuterungen zu § 1 WEG

1. Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 1 und 2)
Wohnungseigentum ist die Kombination aus zwei untrennbaren Bestandteilen:

• Sondereigentum – das ausschließliche Eigentum an einer bestimmten Wohnung, mit eigenem Zugang und klaren Grenzen.
• Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – ein ideeller Anteil an allen Gebäudeteilen und Grundstücksflächen, die nicht im Sondereigentum stehen.

Beide Teile sind rechtlich untrennbar miteinander verbunden. Der Miteigentumsanteil wird in der Teilungserklärung festgelegt.

2. Teileigentum (§ 1 Abs. 1 und 3)
Teileigentum ist dem Wohnungseigentum strukturell gleichgestellt, unterscheidet sich aber im Nutzungszweck: Es betrifft Räume, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind – z. B. Läden, Büros oder Praxen. Auch hier gilt: Sondereigentum und Miteigentumsanteil gehören untrennbar zusammen.

3. Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5)
Zum Gemeinschaftseigentum gehören Grundstück und Gebäudeteile, soweit sie nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Typische Beispiele sind: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, gemeinschaftliche Leitungen, Außenanlagen.

4. Ausschluss mehrerer Grundstücke (§ 1 Abs. 4)
Eine Verbindung von Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken ist unzulässig. Jede Wohnung oder Teileigentumseinheit ist immer einem einzigen Grundstück zugeordnet.

5. Gleichstellung von Teileigentum und Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 6)
Für Teileigentum gelten alle Vorschriften des WEG entsprechend – insbesondere zu Beschlussfassung, Kostenverteilung und Instandhaltung.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Wohnungseigentum
Herr Müller besitzt eine abgeschlossene 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss. Neben dem Sondereigentum an den Wohnräumen gehört ihm ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade usw.).

Beispiel 2: Teileigentum
Frau Schmidt erwirbt eine im Erdgeschoss gelegene Ladeneinheit mit zugehörigem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Sie darf die Einheit nicht zu Wohnzwecken nutzen, solange die Teilungserklärung dies nicht vorsieht.

Beispiel 3: Gemeinschaftseigentum
Der Aufzug ist Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für Wartung und Reparatur tragen alle Eigentümer nach dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel.

Häufige Missverständnisse

• „Sondereigentum umfasst auch Fassade und Fenster“ – In der Regel gehören Fassade und Fenster (außen) zum Gemeinschaftseigentum.
• „Teileigentum kann beliebig genutzt werden“ – Der Nutzungszweck ist in der Teilungserklärung festgelegt und rechtlich bindend.
• „Miteigentumsanteile können frei verändert werden“ – Änderungen erfordern eine Änderung der Teilungserklärung, meist mit notarieller Beurkundung und Grundbucheintrag.

FAQs zu § 1 WEG

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum?
Der Unterschied liegt im Nutzungszweck: Wohnungseigentum dient Wohnzwecken, Teileigentum gewerblichen oder sonstigen nichtwohnlichen Zwecken.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Alle Teile der Wohnanlage, die nicht im Sondereigentum stehen, z. B. Dach, Fassade, tragende Wände, gemeinschaftliche Leitungen.

Darf ich Teileigentum zu Wohnzwecken nutzen?
Nur, wenn dies in der Teilungserklärung erlaubt oder entsprechend geändert wurde.

Kann Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil bestehen?
Nein, beide Teile sind rechtlich untrennbar verbunden.

Fazit

§ 1 WEG liefert die zentralen Definitionen des Wohnungseigentumsrechts. Wer diese Grundlagen versteht, erkennt die rechtlichen Grenzen und Möglichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Für Verwalter ist dieser Paragraph unverzichtbar, um Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum korrekt einzuordnen und so eine rechtssichere Verwaltung zu gewährleisten.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025