§ 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Miteigentumsanteil

Einleitung

Das Wohnungseigentum setzt sich aus zwei untrennbaren Bestandteilen zusammen: dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Während das Sondereigentum die einzelnen, klar abgegrenzten Räume einer Einheit umfasst, stellt der Miteigentumsanteil die rechnerische Beteiligung am gesamten Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen dar. Er ist der verbindende Schlüssel zwischen der eigenen Wohnung und dem Eigentum an der Gesamtimmobilie.

§ 5 WEG regelt, wie der Miteigentumsanteil bestimmt wird, dass er untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden ist und nur gemeinsam übertragen werden kann. In der Praxis hat er weitreichende Auswirkungen – von der Kostenverteilung über das Stimmrecht bis hin zu Eigentumsübertragungen.

Der Gesetzestext von § 5 WEG (Stand 2025)

§ 5 WEG – Miteigentumsanteil

(1) Der Miteigentumsanteil bestimmt sich nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen der im Sondereigentum stehenden Räume zueinander, soweit nicht ein anderer Maßstab vereinbart ist.

(2) Der Miteigentumsanteil ist mit dem Sondereigentum verbunden und kann nur mit diesem gemeinsam übertragen werden.

(3) Änderungen der Miteigentumsanteile bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der Eintragung in das Grundbuch.

Bedeutung des Miteigentumsanteils

Der Miteigentumsanteil ist der maßgebliche rechnerische Wert, der festlegt, in welchem Umfang eine Einheit am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt ist. Er bestimmt unter anderem:

  • die Stimmkraft bei Abstimmungen (sofern das Wertprinzip gilt),

  • die Verteilung der Kosten für gemeinschaftliche Ausgaben,

  • den Anteil an Lasten und Pflichten der Gemeinschaft,

  • die Rechtsverknüpfung zwischen der Sondereigentumseinheit und dem Gemeinschaftseigentum.

In der Regel wird der Miteigentumsanteil in Tausendsteln angegeben. Eine Einheit mit 100/1000 hält 10 % am gemeinschaftlichen Eigentum.

Wie wird der Miteigentumsanteil bestimmt?

Die Bemessung richtet sich grundsätzlich nach der Wohn- oder Nutzfläche der jeweiligen Einheit im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Einheiten – sofern in der Teilungserklärung kein anderer Maßstab vereinbart wurde.

Typisches Vorgehen:

  1. Gesamtfläche ermitteln – Summe aller Wohn- oder Nutzflächen der Sondereigentumseinheiten.

  2. Einzelfläche ermitteln – Wohn- oder Nutzfläche der betreffenden Einheit.

  3. Verhältnis bilden – Anteil der Einzelfläche an der Gesamtfläche, häufig als Bruch oder Tausendstel.

Beispiel: Gesamtfläche 1.000 m², Wohnung 75 m² → 75/1000 = 75 Tausendstel.

Abweichende Maßstäbe

Die Eigentümer können in der Teilungserklärung abweichende Maßstäbe vereinbaren, z. B.:

  • Nutzwert (z. B. bei gemischter Nutzung von Wohnungen, Praxen, Läden),

  • Lage oder Ausstattung der Einheit,

  • wirtschaftlicher Wert anstelle der Fläche.

Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, gilt die Wohn- oder Nutzfläche.

Rechtliche Funktionen

Der Miteigentumsanteil hat unmittelbare Auswirkungen auf:

  • Kostenverteilung in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung,

  • Höhe von Sonderumlagen bei Instandsetzungen,

  • Ansparung der Instandhaltungsrücklage,

  • Stimmrecht nach Wertprinzip,

  • die Untrennbarkeit von Sondereigentum und Anteil (Abs. 2).

Der Miteigentumsanteil im Grundbuch

Im Grundbuchblatt der Einheit ist der Miteigentumsanteil stets aufgeführt, z. B.:

100/1000 Miteigentumsanteil am Grundstück Gemarkung Musterstadt Flurstück 123/4 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 gemäß Aufteilungsplan.

Änderungen sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer und notarieller Grundbuchänderung möglich (Abs. 3).

Praxisbeispiele

1. Abstimmung nach Wertprinzip

Bei einer Dachsanierung wird nach Miteigentumsanteilen abgestimmt. 150/1000 haben mehr Stimmgewicht als 50/1000.

2. Kostenumlage

Wird im Wirtschaftsplan festgelegt, dass Kosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden, zahlt eine Einheit mit 120/1000 12 % der Gesamtkosten.

Häufige Missverständnisse

  • „Ich kann meinen Anteil separat verkaufen.“ – Falsch, der Anteil ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden (Abs. 2).

  • „Mein Anteil entspricht exakt meiner Wohnungsgröße.“ – Nicht zwingend, da auch andere Maßstäbe zulässig sind.

  • „Ich kann meinen Anteil einseitig ändern lassen.“ – Nur mit Zustimmung aller Eigentümer und Grundbuchänderung (Abs. 3).

FAQs zu § 5 WEG

Was ist der Miteigentumsanteil?

Der rechnerische Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden ist.

Wofür ist er wichtig?

Für Kostenumlagen, Stimmrechte und die rechtliche Verknüpfung der Einheit mit dem Gemeinschaftseigentum.

Kann ich ihn ändern?

Nur einstimmig mit allen Eigentümern und Grundbuchänderung.

Fazit

Der Miteigentumsanteil ist das rechtliche Bindeglied zwischen der eigenen Einheit und der Gesamtimmobilie. Er beeinflusst Stimmrecht, Kostenverteilung und Eigentumsstruktur und ist gesetzlich fest mit dem Sondereigentum verknüpft. Wer seine Bedeutung kennt, kann in der Gemeinschaft fundierte Entscheidungen treffen und rechtliche Fallstricke vermeiden.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025