§ 6 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Inhalt und Umfang des Sondereigentums und des Miteigentums

Einleitung

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, möchte genau wissen, was er eigentlich „besitzt“. Sind es nur die vier Wände der Wohnung? Gehören auch Keller, Balkon oder Garage dazu? Und was ist mit dem Grundstück? Tatsächlich besteht das Wohnungseigentum immer aus zwei untrennbaren Komponenten: Sondereigentum und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum. § 6 WEG regelt, wie weit das Sondereigentum reicht, welche Flächen dazugehören können und welche Teile zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum verbleiben.

Gesetzestext von § 6 WEG (Stand 2025)

§ 6 WEG – Inhalt und Umfang des Sondereigentums und des Miteigentums

(1) Das Sondereigentum erstreckt sich auf die im Aufteilungsplan bezeichneten Räume. Es umfasst auch die zu diesen Räumen gehörenden, nicht zu Wohnzwecken dienenden Nebenräume in dem Gebäude sowie außerhalb des Gebäudes liegende Gebäudeteile, wenn sie in der Teilungserklärung oder in dem Teilungsvertrag als zum Sondereigentum gehörend erklärt sind.

(2) Das Miteigentum der Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden.

Was regelt § 6 WEG genau?

§ 6 WEG konkretisiert den in § 5 WEG beschriebenen Miteigentumsanteil, indem er festlegt:

  1. Worauf sich das Sondereigentum erstreckt – maßgeblich ist der Aufteilungsplan.
  2. Welche zusätzlichen Flächen und Räume einbezogen sein können – z. B. Keller oder Garagen.
  3. Dass Miteigentum und Sondereigentum untrennbar verbunden sind – ein getrenntes Veräußern oder Belasten ist ausgeschlossen.

1. Umfang des Sondereigentums

Zum Sondereigentum gehören ausschließlich die im Aufteilungsplan benannten, abgeschlossenen Räume der jeweiligen Einheit. Dies können sein:

  • Wohnräume, Küche, Bad, Flur innerhalb der Wohnung,
  • Nebenräume wie Abstellkammern, Keller oder Dachboden, sofern zugeordnet,
  • außenliegende Gebäudeteile wie Garagen, Gartenhäuser oder Wintergärten, wenn sie ausdrücklich einbezogen sind.

Entscheidend ist die formelle Zuordnung in Aufteilungsplan und Teilungserklärung – nicht die tatsächliche Nutzung.

2. Voraussetzungen für die Einbeziehung weiterer Flächen

Damit Nebenräume oder Außenbereiche zum Sondereigentum gehören, müssen alle folgenden Punkte erfüllt sein:

  1. Bauliche Abgeschlossenheit – räumliche Trennung und eigener Zugang.
  2. Eindeutige Bezeichnung im Aufteilungsplan – z. B. „Keller Nr. 3“.
  3. Ausdrückliche Eintragung in Teilungserklärung oder Teilungsvertrag.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, liegt kein Sondereigentum vor – allenfalls Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht.

3. Grenzen des Sondereigentums

Nicht zum Sondereigentum zählen unter anderem:

  • tragende Wände, Decken und Dachkonstruktionen,
  • Außenfenster und Außentüren,
  • bauliche Teile von Balkonen und Terrassen,
  • gemeinschaftliche Anlagen wie Heizung, Aufzug, Treppenhaus,
  • das Grundstück selbst.

4. Untrennbarkeit des Miteigentums

Nach § 6 Absatz 2 WEG gilt:

  • Das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum kann nicht ohne das zugehörige Sondereigentum verkauft oder belastet werden.
  • Das Sondereigentum kann nicht ohne den dazugehörigen Miteigentumsanteil übertragen werden.
  • Beide zusammen bilden die Einheit „Wohnungseigentum“ oder „Teileigentum“.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Kellerraum ohne Eintragung

Wird ein Kellerraum genutzt, aber nicht im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung zugeordnet, ist er Gemeinschaftseigentum – selbst bei jahrzehntelanger Alleinnutzung.

Beispiel 2: Erdgeschossgarten

Eine Gartenfläche vor einer Wohnung ist nur Sondereigentum, wenn sie zugeordnet ist. Ansonsten kann nur ein Sondernutzungsrecht bestehen.

Beispiel 3: Einzelgarage

Eine freistehende Garage kann Sondereigentum sein – aber nur, wenn sie im Aufteilungsplan eingezeichnet und in der Teilungserklärung zugeordnet ist.

Häufige Missverständnisse zu § 6 WEG

  • „Ich nutze es allein, also gehört es mir.“ – Nutzung allein begründet kein Sondereigentum.
  • „Mein Balkon gehört mir vollständig.“ – Die Bausubstanz ist Gemeinschaftseigentum.
  • „Ich kann meinen Miteigentumsanteil separat verkaufen.“ – Gesetzlich ausgeschlossen.

FAQs zu § 6 WEG

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Alle im Aufteilungsplan benannten abgeschlossenen Räume, ggf. Nebenräume oder Garagen, wenn zugeordnet.

Wie erkenne ich, ob ein Raum Sondereigentum ist?

Nur durch Einsicht in Aufteilungsplan und Teilungserklärung.

Kann ein Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umgewandelt werden?

Nur per notarieller Änderung der Teilungserklärung mit Zustimmung aller Eigentümer.

Kann ich mein Miteigentum separat veräußern?

Nein, es ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden.

Fazit

§ 6 WEG legt verbindlich fest, wie weit das Sondereigentum reicht und welche Flächen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum verbleiben. Für Wohnungseigentümer ist die exakte Abgrenzung entscheidend – insbesondere vor Baumaßnahmen, Verkäufen oder rechtlichen Auseinandersetzungen. Nur die klare Dokumentation im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung schafft hier Rechtssicherheit.

Im nächsten Artikel behandeln wir § 7 WEG – Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung und damit die Regeln, die das Miteinander in der Gemeinschaft konkret ausgestalten.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025