§ 48 WEG – Übergangsvorschriften (Vertiefung)

(Rechtsstand: November 2025; mit Zeitstrahl, To‑Dos & FAQ für GdWE/Verwaltung)

Gesetzestext (extern): § 48 WEG – Übergangsvorschriften

Kurzüberblick

§ 48 WEG steuert die wichtigsten Übergänge des WEMoG. Dreh‑ und Angelpunkte sind die Stichtage 31.12.2025 und 2028 (Präsenzpflicht bei virtueller ETV).

Zeitstrahl

  • 01.12.2020: WEMoG in Kraft (Startpunkt Alt/Neu‑Logik). § 47 WEG: Altvereinbarungen vs. neue Vorschriften.
  • 01.12.2023: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG anwendbar (über § 48 Abs. 4 S. 1).
  • Bis 01.06.2024: Übergangsstatus „zertifizierter Verwalter“ für bereits am 01.12.2020 bestellte Verwalter (§ 48 Abs. 4 S. 2 i. V. m. § 26a WEG).
  • Bis 31.12.2025:
    • Anwendung n. F. auf Altbeschlüsse (§§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2, 10 Abs. 3), Sondernachfolger‑Sonderregel (§ 10 Abs. 4 a. F.),
    • nachträgliche ausdrückliche Grundbucheintragung nach § 7 Abs. 3 S. 2 auf Antrag (GdWE/Eigentümer),
    • Neubefassung bestimmter Altbeschlüsse auf Verlangen jedes Eigentümers (§ 48 Abs. 1 S. 3).
  • Bis einschließlich 2028: Bei Beschluss einer virtuellen ETV nach § 23 Abs. 1a WEG vor 01.01.2028: pro Jahr mindestens eine Präsenz‑ETV (sofern nicht einstimmiger Verzicht). Verstöße machen virtuelle Beschlüsse nicht nichtig/anfechtbar (§ 48 Abs. 6).

To‑Dos bis 31.12.2025

  1. Altbeschlüsse identifizieren und Neubefassung für ETV 2025 planen.
  2. Grundbuch prüfen: fehlende Ausdrücklichkeit nach § 7 Abs. 3 S. 2 durch Nachtrag herstellen (Antrag GdWE/Eigentümer; Notar erforderlich).
  3. Sondernachfolger‑Fälle (Übergänge bis 31.12.2025) gesondert kommunizieren und dokumentieren.
  4. Virtuelle ETV: Präsenz‑ETV/Jahr terminieren oder einstimmigen Verzicht protokollieren.

FAQ

Was gilt, wenn die ausdrückliche Grundbucheintragung nach § 7 Abs. 3 S. 2 fehlt?

Sie kann nachgeholt werden (Antrag GdWE/Eigentümer). Bis 31.12.2025 bleibt die Wirkung gegenüber Sondernachfolgern in bestimmten Konstellationen erhalten.

Müssen Altvereinbarungen angepasst werden?

Nur wenn ein klar abweichender Wille bestehen soll – sonst gilt grundsätzlich das neue Recht (§ 47 WEG).

Wir haben 2021 „virtuell“ beschlossen – was ist 2028 zu beachten?

Bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenz‑ETV/Jahr, sofern nicht einstimmig verzichtet; Verstöße betreffen die Wirksamkeit der virtuellen Beschlüsse nicht.

Fazit

§ 48 WEG ist der Kalender des WEMoG‑Übergangs: Stichtage einhalten, Grundbuch „ausdrücklich“ machen, Präsenz‑Planung dokumentieren – dann bleibt die Gemeinschaft rechtssicher.

Autor: Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: November 2025

→ Zur Übersicht: Ergänzende Bestimmungen (§§ 46–49 WEG)