BeschlussWerkstatt 2026 (Januar): Beschlusskompetenz vs. Vereinbarung – was die GdWE wirklich beschließen darf

Was darf die GdWE per Beschluss regeln – und wann braucht es eine Vereinbarung (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung)? Der Januar-Artikel der „BeschlussWerkstatt 2026“ erklärt die Beschlusskompetenz verständlich, juristisch fundiert und mit Praxisbezug – inklusive typischer Fallstricke und Musteraufbau für tragfähige Beschlüsse.

Einleitung: Der häufigste Fehler ist nicht der Streit – sondern die falsche „Werkzeugwahl“

In der Praxis wirkt es oft so, als würden Wohnungseigentümer über Inhalte streiten: „Wir wollen das so“ – „Wir wollen das anders“. Tatsächlich scheitern viele Vorhaben aber schon eine Stufe früher: Es wird das falsche Werkzeug genutzt. Man versucht, eine Vereinbarung per Mehrheitsbeschluss zu ersetzen – oder man behandelt ein klassisches Beschlussthema so, als müsste man dafür alle Eigentümer „einsammeln“.

Genau deshalb starten wir die Kampagne „WEG-EntscheidungsKompass 2026“ im Januar mit dem Fundamentthema: Beschlusskompetenz vs. Vereinbarung. Wer das sauber trennt, spart in der GdWE regelmäßig:

– unnötige Endlosdiskussionen in der Eigentümerversammlung,
– Anfechtungsrisiken (und damit Zeit- und Rechtskosten),
– Umsetzungsblockaden („Der Beschluss klingt nett, aber wir dürfen das so gar nicht.“).

Dieser Artikel ist bewusst so aufgebaut, dass er juristisch stimmt – aber ohne Juristennebel. Gleichzeitig wird der Praxisbezug zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung immer wieder hergestellt, weil genau dort die entscheidenden Abweichungen und „Klausel-Fallen“ stehen.

1) Was bedeutet „Beschlusskompetenz“ überhaupt?

Beschlusskompetenz bedeutet: Die GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) darf eine Frage durch Mehrheitsbeschluss verbindlich regeln. Das klingt banal – ist aber die entscheidende Weiche. Denn nicht jede Regel, die „vernünftig“ wirkt, ist automatisch per Beschluss möglich.

Vereinfacht kann man es so merken:

– Beschluss ist das typische Instrument für Verwaltung, Erhaltung, Organisation und konkrete Maßnahmen (inkl. Umsetzung/Beauftragung).
– Vereinbarung ist das typische Instrument für grundsätzliche, „vertragliche“ Regeln zwischen den Eigentümern – oft mit Bezug auf Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und teils mit Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern.

Die rechtliche Klammer ist insbesondere § 10 WEG (Vereinbarungen/Grundordnung) sowie das Beschluss- und Versammlungsrecht in § 23 WEG und § 24 WEG. Für die inhaltliche „Verwaltungsachse“ ist häufig § 19 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung/Erhaltung) der Ausgangspunkt.

2) Beschluss vs. Vereinbarung – die zwei Werkzeuge im Klartext

Der Beschluss ist die typische Entscheidungsform der GdWE. Er wird in der Eigentümerversammlung gefasst, ist in der Regel mehrheitsabhängig und richtet sich auf konkrete Verwaltungs- oder Maßnahmenthemen. Der Beschluss ist besonders stark, wenn es um Umsetzung geht: Beauftragung, Budget, Zeitplan, Vorgehen, Zuständigkeiten.

Die Vereinbarung (meist in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthalten oder später vereinbart) ist die „Grundordnung“ der Eigentümer untereinander. Sie regelt häufig dauerhaft:

– Nutzungsrechte (z. B. Sondernutzungsrechte),
– Kosten- und Lastentragung (wenn abweichend vom Gesetz),
– Stimmrechte/Mehrheiten in Sonderkonstellationen,
– besondere Zuständigkeiten oder Beschränkungen.

Wichtig: In der Praxis ist nicht die Überschrift entscheidend („Vereinbarung“ steht oben drüber), sondern die Wirkung. Eine Regel ist häufig dann „vereinbarungsnah“, wenn sie dauerhaft die Rechtspositionen einzelner Eigentümer prägt und typischerweise auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken soll.

3) Warum Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der „dritte Spieler“ sind

Das Gesetz gibt die Grundlinien vor. In der Realität entscheidet aber oft der Blick in die Unterlagen:

– Teilungserklärung: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum? Welche Sondernutzungsrechte gibt es? Wie sind Miteigentumsanteile verteilt?
– Gemeinschaftsordnung: Welche Kosten- und Nutzungsregeln gelten abweichend? Gibt es Öffnungsklauseln? Gibt es besondere Mehrheitsregeln?

Für die BeschlussWerkstatt heißt das: Wir prüfen nicht nur „Was sagt das WEG?“, sondern immer auch „Was steht (wirksam) in den Vereinbarungen?“ – denn eine Formulierung in der Gemeinschaftsordnung kann die Diskussion komplett drehen.

Typische Praxisfalle: Eine Gemeinschaft geht davon aus, sie könne eine Regel „einfach beschließen“, weil sie das schon immer so gemacht hat. Später stellt sich heraus: In der Gemeinschaftsordnung ist eine abweichende Regel vereinbart – oder es existiert eine Öffnungsklausel, die aber anders formuliert ist, als man im Bauchgefühl annimmt.

4) Der Praxis-Kompass: Was ist typischerweise Beschluss – was typischerweise Vereinbarung?

Die folgenden Einordnungen sind bewusst praxisnah. Sie ersetzen keine Einzelfallprüfung, helfen aber enorm beim ersten Sortieren.

A) Typische Beschlussthemen (Mehrheitsbeschluss – „Werkstattfähig“)

– Erhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (Maßnahmenplanung, Vergabe, Beauftragung), Ausgangspunkt: § 19 WEG.
– Organisation der Verwaltung (z. B. Hausordnung im Rahmen des Zulässigen, Abläufe, Dienstleistersteuerung, Vollmachten im Rahmen der Verwalterbefugnisse).
– Konkrete Vergabe- und Umsetzungsbeschlüsse (Angebotsauswahl, Kostenrahmen, Finanzierungsweg).
– Bauliche Veränderungen als Vorhabenentscheidung (je nach Konstellation), vgl. § 20 WEG – die Kostenfolgen sind dann sauber nach § 21 WEG zu klären.
– Regelungen zur Kostenverteilung für einzelne Kosten oder Kostenarten, soweit gesetzlich beschlussfähig, vgl. § 16 WEG (Details behandeln wir im Januar-Teil des WEG-Kostenkompass 2026).

B) Typische Vereinbarungsthemen (nicht „mal eben“ per Beschluss)

– Begründung, Änderung oder Aufhebung von Sondernutzungsrechten (z. B. Stellplatz, Gartenanteil) – häufig grundbuchnah, regelmäßig nicht als bloße Beschlussfrage zu behandeln.
– Grundlegende Änderungen der Gemeinschaftsordnung (z. B. dauerhafte Rechte-/Pflichtenverschiebungen, „Grundregeln“ der Kosten- oder Nutzungssystematik), i. d. R. auf der Ebene von § 10 WEG.
– Änderungen, die dauerhaft die Rechtsposition einzelner Eigentümer neu gestalten, etwa „neue“ Sonderpflichten, die nicht nur eine einzelne Kostenart betreffen, sondern die Grundarchitektur verändern.

Merksatz für die Praxis: Je „dauerhafter“ und „grundsätzlicher“ eine Regel wirkt, desto häufiger sind Sie im Bereich der Vereinbarung. Je konkreter und umsetzungsorientierter ein Thema ist (Maßnahme, Auftrag, Budget), desto eher sind Sie im Bereich des Beschlusses.

5) Klassiker aus der Verwaltungspraxis: Einordnung mit verständlicher Logik

Klassiker 1: „Wir ändern die Hausordnung“
Eine Hausordnung ist oft beschlussfähig – aber nur im Rahmen des Zulässigen und sofern keine wirksame Vereinbarung entgegensteht. Praxisentscheidend ist:

– Dient die Regel der ordnungsmäßigen Verwaltung (Sicherheit, Ordnung, Rücksichtnahme)?
– Greift sie unverhältnismäßig in Rechte einzelner ein?
– Gibt es in Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bereits verbindliche Nutzungsregeln, die nicht per Beschluss „überfahren“ werden dürfen?

Klassiker 2: „Wir beschließen: Balkone sind jetzt Sondereigentum“
Das ist typischerweise keine Beschlussfrage. Die Zuordnung von Bauteilen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hängt von der Teilungserklärung und der gesetzlichen Systematik ab. Eine „Umwidmung“ per Mehrheitsbeschluss ist regelmäßig nicht das geeignete Instrument.

Klassiker 3: „Ein Eigentümer bekommt einen Garten – wir beschließen das“
Hier lauert die Sondernutzungsrechts-Falle. Ein Sondernutzungsrecht ist häufig vereinbarungs- und grundbuchnah. Wer das per Beschluss „vergibt“, riskiert, dass die Regel rechtlich nicht trägt oder später beim Eigentümerwechsel kollabiert.

Klassiker 4: „Wir verteilen eine Kostenart anders“
Das ist seit der Reform besonders praxisrelevant. Das WEG eröffnet Beschlussmöglichkeiten, u. a. für einzelne Kosten oder Kostenarten nach § 16 WEG. Entscheidend sind hier saubere Begründung, Transparenz, ein sachlicher Grund und eine Beschlussformulierung, die sich in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auch wirklich umsetzen lässt.scheidend sind hier saubere Begründung, Transparenz, sachlicher Grund und eine Beschlussformulierung, die in Abrechnung und Wirtschaftsplan umsetzbar ist.

Klassiker 5: „Wir beschließen eine bauliche Veränderung – aber wer zahlt?“
Viele Beschlüsse scheitern nicht an der Maßnahme, sondern an der Kostenlogik. Deshalb gehört zu jedem Vorhabensbeschluss zwingend ein Kostenblock, der sich an § 21 WEG orientiert (wer trägt Kosten, wer hat Nutzen, welche Mehrheit ist erforderlich, wie wird finanziert).

6) Öffnungsklauseln: Wenn die Gemeinschaftsordnung „mehr Beschluss“ erlaubt – aber nur richtig gelesen

Öffnungsklauseln sind Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung, die Mehrheitsentscheidungen auch dort ermöglichen sollen, wo sonst eine Vereinbarung nötig wäre. In der Praxis sind sie Gold wert – oder Brandbeschleuniger. Denn viele Klauseln sind:

– zu unbestimmt („Die Eigentümer können alles regeln…“),
– veraltet (noch auf altes Recht zugeschnitten),
– missverständlich (Mehrheiten werden falsch interpretiert),
– oder im Zusammenspiel mit zwingendem Recht begrenzt.

Praxisregel: Eine Öffnungsklausel muss so klar sein, dass erkennbar ist, was mit welcher Mehrheit abweichend geregelt werden darf. Und selbst dann bleibt zwingendes Recht eine Grenze.

Für Beiräte und engagierte Eigentümer ist das ein echter Hebel: Wer die eigene Gemeinschaftsordnung einmal strukturiert durchgeht (und nicht nur „überfliegt“), erkennt oft, wo die Gemeinschaft handlungsfähig ist – und wo man formal sauber den Weg über Vereinbarung/Notar/Grundbuch gehen muss.

7) Die BeschlussWerkstatt: So sieht ein tragfähiger Beschluss in der Praxis aus

Viele Beschlüsse sind nicht deshalb angreifbar, weil die Idee falsch ist, sondern weil die Formulierung „luftig“ ist. Ein tragfähiger Beschluss beantwortet – in verständlicher Form – fünf Kernfragen:

– Was wird gemacht (Leistungsumfang)?
– Warum (Ziel, sachlicher Grund, Einordnung – Erhaltung/bauliche Veränderung)?
– Wer macht es (Beauftragung, Anbieter, Vollmacht)?
– Wie viel darf es kosten (Kostenrahmen, Budget, Nachtragslogik)?
– Wer zahlt und wie wird finanziert (Rücklage, Sonderumlage, Vorschüsse, Verteilungsschlüssel)?

Werkstatt-Tipp: Wenn ein Beschluss diese Fragen nicht beantwortet, wird die Umsetzung später teuer: Nachträge, neue Beschlüsse, Streit über Auslegung oder „Überrumpelungsvorwürfe“.

8) Musteraufbau: Beschlusskompetenz sauber absichern – ohne unnötige Juristen-Sprache

Nachfolgend ein praxistauglicher Musteraufbau (als Struktur, nicht als „Copy & Paste für jeden Fall“):

TOP X – [Kurzbezeichnung der Maßnahme]
– Die GdWE beschließt die Durchführung der Maßnahme [konkrete Beschreibung, Ort, Umfang].
– Grundlage der Entscheidung sind [Angebote/Unterlagen/Ortstermin], insbesondere [Anbieter, Datum].
– Der Verwalter wird beauftragt, den Auftrag an [Firma] zu erteilen; sofern erforderlich, darf der Verwalter im Rahmen eines Kostenrahmens bis maximal [Betrag] brutto Nachträge freigeben, soweit sie technisch notwendig sind.
– Die Finanzierung erfolgt aus [Rücklage / Sonderumlage / Vorschüssen].
– Die Kosten werden nach [MEA/abweichender Schlüssel] verteilt; die Abrechnung erfolgt über [Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung/Einzelabrechnung], soweit zulässig und sachgerecht.
– Zutritt zu Sondereigentum ist zu ermöglichen, soweit dies für die Durchführung notwendig ist; Termine werden mit angemessener Frist angekündigt.

Diese Struktur wirkt simpel – ist aber in der Praxis die entscheidende Brücke zwischen „wir haben beschlossen“ und „wir kriegen es umgesetzt“.

9) Typische Anfechtungsfallen – und wie man sie im Vorfeld entschärft

Falle 1: Überraschungsbeschluss
Wenn Eigentümer mit einem Thema nicht rechnen mussten (fehlende Transparenz), steigt das Anfechtungsrisiko. Lösung: sauberer TOP, klare Unterlagen, nicht erst „mündlich“ in der Versammlung neue Varianten einführen.

Falle 2: Informationsdefizit
Ein Beschluss kann ermessensfehlerhaft sein, wenn keine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorlag (z. B. keine Angebote, keine Leistungsbeschreibung, keine Kostenfolgen). Lösung: Angebotsvergleich, kurze Einordnung, Kostenrahmen, ggf. Beschluss in Stufen.

Falle 3: Unklare Beschlussformulierung
Unklarheit führt zu Streit über Auslegung. Lösung: „Werkstatt“-Formulierung mit Umfang, Kostenrahmen, Vergabe- und Nachtragslogik.

Falle 4: Kostenfrage offen
„Wer zahlt“ ist nicht Nebensache, sondern Kern. Lösung: Kostenblock in jeden Beschluss integrieren; Verteilungsschlüssel sauber benennen und (wenn abweichend) sachlich begründen.

Falle 5: Gemeinschaftsordnung ignoriert
Wenn die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorgibt (oder eine Öffnungsklausel falsch gelesen wird), kann der Beschluss angreifbar sein. Lösung: vor Beschlussfassung gezielt in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung prüfen – und bei Unklarheit vorab klären.

10) Mini-Checkliste für Beirat und Eigentümer: „Bin ich hier im Beschluss oder in der Vereinbarung?“

– Geht es um eine konkrete Maßnahme/Umsetzung/Beauftragung? (spricht für Beschluss)
– Geht es um dauerhafte Grundregeln der Gemeinschaftsordnung oder Sonderrechte? (spricht für Vereinbarung)
– Betrifft es Sondernutzungsrechte/Zuordnung von Flächen? (sehr häufig Vereinbarung/grundbuchnah)
– Gibt es eine Öffnungsklausel – und ist sie klar genug für genau dieses Thema?
– Ist die Kostenfrage regelbar und umsetzbar (Schlüssel, Finanzierung, Abrechnung)?

Wenn bei diesen Punkten „Gelb“ oder „Rot“ aufleuchtet, lohnt sich eine saubere Vorprüfung – das ist günstiger als eine spätere Anfechtung oder ein gescheiterter Umsetzungsversuch.

FAQ: Beschlusskompetenz vs. Vereinbarung

Kann die GdWE wirklich „von einer Vereinbarung“ abweichen?
In bestimmten Bereichen eröffnet das Gesetz ausdrücklich Beschlusskompetenzen, auch abweichend von Vereinbarungen – ein wichtiger Praxisfall ist die Kostenverteilung für einzelne Kosten oder Kostenarten nach § 16 WEG. Entscheidend ist dann, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sachlich begründet ist und die Umsetzung sauber geregelt wird.

Warum reicht „einfache Mehrheit“ manchmal nicht?
Weil nicht alles beschlussfähig ist. Manche Themen sind so grundlegend, dass sie als Vereinbarung zu behandeln sind oder besondere Mehrheitserfordernisse auslösen (oder die Gemeinschaftsordnung spezielle Mehrheiten vorgibt).

Was ist, wenn die Gemeinschaftsordnung unklar ist?
Dann sollte man nicht „auf Verdacht“ beschließen. Besser ist eine saubere Klärung vor der Eigentümerversammlung – denn Unklarheit ist einer der Haupttreiber für Anfechtungen und Umsetzungsstau.

Ist ein schlecht formulierter Beschluss automatisch unwirksam?
Nicht automatisch – aber er wird in der Umsetzung oft zum Problem und kann anfechtungsanfällig sein. Die beste Prävention ist eine Werkstatt-Formulierung mit Umfang, Kostenrahmen, Vergabeweg und Kostenlogik.

Warum behandeln wir die Kostenfrage erst im zweiten Januar-Artikel?
Weil sie ein eigenes Fundamentthema ist. Die Kostenverteilung nach § 16 WEG ist so praxisrelevant, dass sie im WEG-Kostenkompass 2026 ausführlich und mit Beispielen aufbereitet wird – inklusive typischer Beschlussformulierungen, die in Abrechnung und Wirtschaftsplan funktionieren.

Fazit: Wer die Werkzeuge trennt, macht die GdWE handlungsfähig

Beschlusskompetenz ist kein „Juristen-Detail“, sondern die Grundlage dafür, ob eine GdWE Maßnahmen sauber entscheiden und zügig umsetzen kann. Wer erkennt, wann ein Thema in den Beschluss gehört – und wann man auf Vereinbarungsebene denken muss (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) – reduziert Streit, spart Kosten und gewinnt vor allem eins zurück: Entscheidungsfähigkeit.

Im nächsten Januar-Beitrag (WEG-Kostenkompass 2026) bauen wir darauf auf und klären die zweite Säule: Kostenverteilung nach § 16 WEG – verständlich, praxisnah und mit Blick auf typische Formulierungen in Gemeinschaftsordnungen.

Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Erschienen am 12.01.2026