Grundsteuer 2025: Was seit dem BVerfG-Urteil wirklich gilt

Im September 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung als Grundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber hat die Grundsteuer neu geregelt, die Länder konnten eigene Modelle einführen, die Kommunen ihre Hebesätze anpassen. Seit dem 01.01.2025 gilt die neue Grundsteuer flächendeckend.

Rückblick 2018 → Reform 2025

  • 2018: Verfassungswidrigkeit der alten Einheitswerte.
  • 2019: Reformgesetze mit Länderöffnungsklausel.
  • Bewertungsstichtag: 01.01.2022, Erklärungsabgabe 2022/2023.
  • Start der neuen Grundsteuer (A/B/C): 01.01.2025.

Bundesmodell und Landesmodelle

Die Grundstruktur bleibt gleich: Bewertung → Steuermessbetrag → Hebesatz. Mehrere Länder nutzen eigene Varianten (z. B. Bodenwert-, Flächen- oder Lage-Modelle). Maßgeblich ist stets der Standort des Objekts. Für Eigentümer und GdWE/WEG bedeutet das: Bewertungslogik und Datenanforderungen können je nach Land differieren.

Grundsteuer C

Kommunen dürfen für baureife, unbebaute Grundstücke einen gesonderten, meist höheren Hebesatz festsetzen, um Bauland zu mobilisieren. Ob und in welcher Höhe die Kommune davon Gebrauch macht, ist lokal zu prüfen.

Hebesätze 2025: Aufkommensneutral ist kein Automatismus

Die Endlast hängt vom kommunalen Hebesatz ab. Viele Gemeinden haben 2025 neu kalibriert, teils mit dämpfender, teils mit erhöhender Wirkung. Konsequenz: Bescheide prüfen und die Haushaltsplanung (Hausgeld, Betriebskosten) anpassen.

Konkrete Folgen für Eigentümer, GdWE/WEG und Vermieter

  • Bescheide im Blick: Grundsteuerwert-, Steuermessbetrags- und Grundsteuerbescheid fristgerecht prüfen. Fehlerhafte Flächen, Zuordnungen oder Lagedaten kommen vor.
  • WEG-Praxis: Üblicherweise Bescheide je Sondereigentum. Gemeinschaftsflächen mit eigenem Objekt ggf. gesondert. Verteilregeln per Beschluss klarziehen.
  • Vermietung: Umlagefähigkeit bei Wohnraummiete als Betriebskosten bleibt bestehen (mietvertragliche Grundlage beachten).
  • Budget: Wirtschaftspläne und Vorauszahlungen an neue Hebesätze anpassen. Schwankungsreserve vorsehen.

Spezialfall Baden-Württemberg

Das landeseigene Bodenwertmodell setzt stark auf den Bodenrichtwert. Rechtliche Fragen sind teilweise noch gerichtlich in Klärung. Betroffene sollten Bescheide prüfen und bei wirtschaftlich relevanten Abweichungen fristwahrend vorgehen.

Checkliste Verwaltung & Eigentümer

  1. Datenabgleich: Grundstücks-/Gebäudeflächen, Nutzungsarten, Lagefaktoren, Bodenrichtwerte plausibilisieren.
  2. Hebesatzmonitoring: Ratsbeschlüsse 2025/2026 verfolgen, Grundsteuer C beachten.
  3. Abrechnung: Umlageposition sauber führen, Anpassung von Vorauszahlungen und Wirtschaftsplänen dokumentieren.
  4. Kommunikation: Eigentümer/Mieter sachlich informieren (Bewertungsweg, Hebesatz, Wirkung auf Kosten).

FAQ kurz & bündig

  • Warum ändert sich meine Grundsteuer? Neue Bewertungsregeln plus neuer Hebesatz der Kommune.
  • Kann die Gemeinde trotz „Reformneutralität“ mehr verlangen? Ja, der Hebesatz bestimmt das Aufkommen vor Ort.
  • Umlage bei Wohnraummiete? Weiterhin als Betriebskosten möglich, wenn mietvertraglich vereinbart.
  • Was, wenn Werte offenkundig falsch sind? Innerhalb der Frist Einspruch einlegen und korrigierte Daten beibringen.

Autor: Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Aktualisiert am 28.10.2025