Drogenanbau ist Kündigungsgrund – was seit 2024/2025 gilt

Kernaussage: Professioneller oder regelwidriger Cannabis-Anbau in der Mietwohnung bleibt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung. Das gilt trotz der Legalisierung begrenzter Mengen für Erwachsene seit 2024. Rechtsgrundlagen: § 543 BGB (außerordentliche Kündigung) und § 569 BGB (weitere Gründe bei Wohnraum).

Ausgangspunkt 2017: Fristlose Kündigung bei professionellem Anbau

2017 bestätigten Gerichte die fristlose Kündigung, wenn Mieter in der Wohnung Cannabis professionell anbauen. Begründungen: planmäßige Straftat, erhebliche Gefährdungen (Brandlast, Strommanipulation), Belästigungen (Geruch) und die schwere Pflichtverletzung gegenüber Vermieter und Mitbewohnern. Diese Linie trägt bis heute.

Seit 2024: Erlaubter Eigenanbau in engen Grenzen – aber Mietrecht gilt weiter

  • KCanG/CanG: Volljährige dürfen in engen Grenzen besitzen und bis zu drei Pflanzen privat anbauen (Eigenbedarf). Quelle: offizielle Infos, z. B. Land Berlin – FAQ sowie das Konsumcannabisgesetz (KCanG) zur Straf-/Bußgeldsystematik.
  • Aber: Mietvertrag, Hausordnung, Brandschutz, baurechtliche und nachbarschaftsrechtliche Vorgaben gelten unverändert. Der zulässige private Eigenanbau hebt keine mietvertraglichen Pflichten auf.

Wann Vermieter weiterhin fristlos kündigen können

  • Gewerblicher/professioneller Anbau oder Überschreiten des Eigenanbau-Rahmens (z. B. Plantage, Verkauf/Abgabe). Rechtsfolge: regelmäßig wichtiger Grund nach § 543 BGB.
  • Gefährdungen: manipulierte Stromkreise, erhebliche Brandlast, unzulässige Raumfeuchte/Schimmel durch Grow-Setups. Rechtsfolge: erhebliche Pflichtverletzung, oft ohne Abmahnung kündbar.
  • Erhebliche Belästigungen und nachhaltige Störung des Hausfriedens (intensiver Geruch, Lärm). Rechtsfolge: Kündigungstatbestand nach § 569 BGB i. V. m. § 543 BGB; regelmäßig vorherige Abmahnung erforderlich, es sei denn unzumutbar.
  • Unerlaubte bauliche Veränderungen (Lüftungsdurchbrüche, Abluftanlagen, Fenster-/Türeinbauten). Rechtsfolge: vertragswidriger Gebrauch, Rückbau- und Schadensersatzpflicht; Kündigung möglich.
  • WEG-Kontext: Bei Störungen in Gemeinschaftsräumen oder Tiefgarage kann die GdWE/Verwaltung Unterlassung verlangen und Beschlüsse zur Durchsetzung fassen; der Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter in der Pflicht.

Was (unter Voraussetzungen) hinzunehmen ist

  • Privater Eigenanbau im gesetzlichen Rahmen ohne Gefährdung, ohne Geruchsbelästigung und ohne Eingriffe ins Gebäude kann mietrechtlich zulässig sein. Grenzen: Hausordnung, Brandschutz, baurechtliche Vorgaben.
  • Konsum in der Wohnung ist kein Kündigungsautomatismus. Maßgeblich sind Störgrad, Nachweise und Interessenabwägung.

Praxisleitfaden für Vermieter und Verwaltungen

  1. Vertrag & Hausordnung prüfen/ergänzen: Klar regeln: bauliche Veränderungen, Strommanipulation, Geruch/Abzug, Brandschutz, Nutzung von Gemeinschaftsflächen (z. B. Tiefgarage), Zutrittsrechte zur Gefahrenabwehr.
  2. Abmahnung dokumentiert aussprechen bei Belästigungen oder Verstößen; bei Gefährdungen (Stromdiebstahl/Brandgefahr) sofort handeln.
  3. Beweise sichern: Protokolle, Zeugenaussagen, Mess-/Einsatzberichte, Fotos. Ohne Substanz keine fristlose Kündigung.
  4. WEG-Bezug: Störungen in Gemeinschaftseigentum über Beschlusslage und Verwaltervollmachten adressieren; ggf. Unterlassungs-/Beseitigungsansprüche.
  5. Sanierung/Rückbau vertraglich einfordern; Schäden (Feuchte/Schimmel/Elektro) gutachterlich belegen und ersatzfähig machen.

Kurz-FAQ

  • Drei-Pflanzen-Regel? Privat-Eigenanbau ist in engen Grenzen erlaubt; Details siehe offizielle FAQ sowie KCanG. Mietrechtliche Pflichten bleiben.
  • Darf in der Wohnung konsumiert werden? Ja, aber ohne Hausfriedensstörung. Bei massiver Geruchsbelästigung drohen Abmahnung und Kündigung (§ 569 BGB).
  • Plantagen-Setup? Regelmäßig fristlose Kündigung wegen wichtiger Pflichtverletzung (§ 543 BGB), oft zusätzlich Strafbarkeit und Schadenersatz.

Autor: Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Ursprünglicher Artikel: Juli 2017
Aktualisiert am 28.10.2025