Energieausweis Wohnung Eigentümer: Neue Pflichten ab 2026 und was jetzt zu beachten ist
Wohnungseigentümer und GdWEn stehen vor neuen Herausforderungen: Ab Mai 2026 gelten im Zuge der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verschärfte Anforderungen an den Energieausweis. Für viele Bestandsobjekte ist das eine Zäsur – denn der bisher kostengünstige Verbrauchsausweis ist nicht mehr in allen Fällen zulässig oder praktikabel. Welche Folgen das hat, welche Energieausweise ab 2026 verpflichtend werden und was dies für die Verwaltungspraxis konkret bedeutet, zeigt dieser Beitrag.
Gesetzestext und Grundlagen (Stand: Januar 2026)
Die Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2023/1791) in nationales Recht bringt ab dem 1. Mai 2026 neue Anforderungen für Energieausweise mit sich. Die Änderungen sollen zur Zielerreichung des europäischen „Fit-for-55“-Pakets beitragen.
Wesentliche Neuerungen:
– Einführung eines einheitlichen EU-weiten Energieeffizienzklassen-Systems (A bis G)
– Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises bei jeder Sanierung, Vermietung oder Veräußerung
– Anforderungen an die Qualität und den Umfang der Daten
– Schrittweise Auslistung des reinen Verbrauchsausweises bei bestimmten Wohnformen
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – was gilt wann?
Grundsätzlich unterscheidet das GEG weiterhin zwischen zwei Arten:
– Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch der letzten drei Jahre.
– Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Bewertung des Gebäudes durch einen qualifizierten Energieberater.
Ab Mai 2026 wird der Bedarfsausweis zunehmend zum Standard – insbesondere bei größeren Mehrparteienhäusern, Gebäuden mit Leerstand oder Mischformen wie Gas-Etagenheizungen. Die früher mögliche Wahlfreiheit entfällt schrittweise.
Übergangsregelung: Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit für zehn Jahre. Eine sofortige Neubeantragung ist nicht erforderlich – es sei denn, eine Sanierung oder ein Eigentümerwechsel steht an.
Gas-Etagenheizung: Wenn der Verbrauchsausweis zur Verwaltungsfalle wird
Besonders problematisch ist der Verbrauchsausweis bei dezentraler Heiztechnik wie Gas-Etagenheizungen. Hier liegen die Verbrauchsdaten bei den einzelnen Nutzern – nicht bei der Verwaltung. Für jede Wohnung müssen die Daten separat angefragt und gesammelt werden.
– Aufwand für Verwaltung: 50-facher E-Mail-Versand, Rückläufe prüfen, Lücken klären
– Risiko: unvollständige Daten, verspätete Rückmeldungen, rechtlich angreifbare Ausweise
– Folge: Verzögerungen bei Verkauf oder Sanierung, mögliche Bußgelder bei fehlendem Ausweis
Empfehlung aus Verwaltungssicht: Bei solchen Konstellationen ist der Bedarfsausweis die einzig sinnvolle und rechtssichere Lösung. Die Erhebung objektiver Gebäudedaten durch einen Fachplaner ist klar strukturierter und vermeidet unnötige Diskussionen mit Eigentümern oder Mietern.
Kostenverteilung und Sondervergütung der Verwaltung
Die Erstellung eines Energieausweises ist eine gemeinschaftliche Aufgabe (§ 20 Abs. 1 GEG). Die Kosten werden auf die GdWE umgelegt.
In Fällen mit hohem organisatorischem Aufwand – z. B. bei Verbrauchsausweisen in Häusern mit Gas-Etagenheizungen – ist eine zusätzliche Verwaltungsvergütung üblich und sachlich gerechtfertigt. Dies kann durch Beschluss geregelt oder in bestehende Vergütungsvereinbarungen aufgenommen werden.
Die Verwaltung hat keinen Anspruch darauf, kostenfrei 50 individuelle Verbrauchsanfragen zu koordinieren, Rückfragen zu klären und die Daten zur Ausweiserstellung aufzubereiten. Diese Zusatzleistung muss gesondert bewertet und vergütet werden.
Haftung und Prüfpflichten
Für die Richtigkeit des Energieausweises haftet in erster Linie der Aussteller – also der Energieberater oder das ausstellende Unternehmen (z. B. Minol, Schornsteinfeger, Techem).
Die Hausverwaltung ist jedoch verpflichtet, bei Beauftragung sorgfältig zu dokumentieren:
– Wer hat den Ausweis ausgestellt?
– Welche Daten wurden verwendet?
– Gab es Lücken oder Unplausibilitäten in der Datenlage?
– Wie wurde die Wahl der Ausweisart kommuniziert und begründet?
Eine lückenhafte Aktenlage kann zu Haftungsdiskussionen führen – insbesondere bei Verkäufen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen rund um Energiekennwerte.
FAQ: Energieausweis Wohnung Eigentümer
Muss ich als Wohnungseigentümer einen Energieausweis beantragen?
Nein, zuständig ist die GdWE über die Verwaltung. Einzelne Wohnungseigentümer dürfen keinen abweichenden Ausweis für ihre Einheit in Auftrag geben.
Gilt mein Verbrauchsausweis aus 2018 noch?
Ja, sofern keine Sanierung oder Veräußerung erfolgt ist, bleibt er bis 2028 gültig. Danach ist ein neuer Ausweis mit aktualisierten Vorgaben notwendig.
Können wir als WEG ohne Beschluss einen Bedarfsausweis erstellen lassen?
Ja, wenn der Verbrauchsausweis praktisch nicht realisierbar ist oder keine vollständigen Verbrauchsdaten vorliegen. In solchen Fällen ist der Bedarfsausweis zur Umsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung sachlich geboten (§ 27 Abs. 1 WEG).
Darf die Verwaltung dafür eine Zusatzvergütung verlangen?
Ja, insbesondere wenn erheblicher zusätzlicher Aufwand durch Rückläufe, Abfragen oder wiederholte Kommunikation entsteht. Die GdWE sollte diese Sonderleistung durch Beschluss absichern.
Was passiert, wenn wir keinen gültigen Ausweis haben?
Bei Veräußerung oder Neuvermietung kann das Bußgelder (bis 10.000 €) nach sich ziehen (§ 108 GEG). Außerdem kann der Verkauf verzögert oder rechtlich angreifbar werden.
Fazit: Rechtssicher, effizient und gemeinschaftlich handeln
Ab 2026 gilt: Der Energieausweis ist mehr als ein Pflichtdokument – er ist Teil der strategischen Gebäudebewertung. Wohnungseigentümer sollten gemeinsam mit der Verwaltung rechtzeitig entscheiden, ob ein Bedarfsausweis sachlich geboten ist und wie die Umsetzung organisiert und vergütet wird.
Bei technischen Sonderfällen wie Gas-Etagenheizungen empfiehlt sich ein transparenter Beschlussweg. Die Verwaltung übernimmt Koordination und Dokumentation – aber auch nur im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren.
Die Hausverwaltung Reiner GmbH steht GdWEn bei der rechtssicheren und wirtschaftlichen Umsetzung kompetent zur Seite – mit klaren Strukturen, Fachwissen und transparentem Aufwand. So wird aus Pflicht gelebte Verantwortung.
Artikel vom 27.01.2026 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
