Ergänzende Bestimmungen (§§ 46–49 WEG) – Leitfaden

(Aktualisiert nach der WEG‑Reform 2020; Rechtsstand: November 2025; mit Praxisbeispielen für GdWE, Verwalter und Beirat)

Hinweis zur amtlichen Gliederung

Die §§ 46–49 gehören zum Dritten Teil (Verfahren) des WEG und werden dort als „Ergänzende Bestimmungen“ geführt. Es gibt keinen „Teil 4“ im Gesetz. Für die Website verwenden wir daher den Titel „Ergänzende Bestimmungen (§§ 46–49 WEG)“ ohne Teil‑Nummer.

Inhaltsübersicht

Gesetzestexte (extern)

§ 46 WEG – Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Kurz gefasst: Fehlt eine nach § 12 WEG verlangte Zustimmung, sind Veräußerung und Verpflichtungsgeschäft dennoch wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung vor dem 15.01.1994 erfolgte und es die erstmalige Veräußerung nach Begründung des Wohnungseigentums ist/war (sofern keine rechtskräftige entgegenstehende Entscheidung). § 878 BGB greift trotz fehlender Zustimmung. Entsprechend auch bei § 30 und § 35 WEG.

  • Praxis: Heute selten – klassisches Altfall‑Korrektiv. Bei historischen Erstverkäufen vor 15.01.1994 verhindert der Zustimmungsmangel die Wirksamkeit nicht.
  • Check: Grundbuchhistorie, Datum der Vormerkung/Eintragung und „erstmalige Veräußerung“ sorgfältig prüfen.

§ 47 WEG – Auslegung von Altvereinbarungen

Kurz gefasst: Altvereinbarungen (vor 01.12.2020) stehen der Anwendung der durch das WEMoG geänderten Vorschriften nicht entgegen, sofern die Vereinbarung nicht ausdrücklich einen anderen Willen erkennen lässt. Ein solcher Wille ist regelmäßig nicht anzunehmen.

  • Praxis: TE/GO‑Klauseln bleiben anwendbar, soweit sie keinen klar gegenteiligen Regelungswillen dokumentieren. Auslegung orientiert an Wortlaut, Systematik und Zweck – keine „stillschweigende Abweichung“ unterstellen.

§ 48 WEG – Übergangsvorschriften (Stichtage & To‑Dos)

Kurz gefasst: § 48 bündelt die Übergänge des WEMoG (seit 01.12.2020). Besonders relevant: 31.12.2025 (Altbeschlüsse/Sondernachfolger/Grundbuch) und die Präsenzpflicht bei virtuell beschlossener ETV bis einschließlich 2028 (sofern nicht einstimmig verzichtet).

  • Wichtigste Punkte: Anwendung n. F. auf Altbeschlüsse (§§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2, 10 Abs. 3), Sondernachfolger‑Sonderregel bis 31.12.2025, nachträgliche ausdrückliche Grundbucheintragungen nach § 7 Abs. 3 S. 2 auf Antrag möglich; § 19 Abs. 2 Nr. 6 seit 01.12.2023 anwendbar; Übergangsstatus „zertifizierter Verwalter“ bis 01.06.2024; Präsenzpflicht/virtuelle ETV bis 2028 ohne Auswirkung auf Wirksamkeit.

Vertiefung: § 48 WEG – Übergangsvorschriften (Praxis & Zeitstrahl)

§ 49 WEG – Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

Kurz gefasst: Legt den Geschäftswert für Gebühren bei Umwandlung älterer Rechtsverhältnisse fest: 1/25 des Einheitswerts (Wohnungseigentum) bzw. des Werts des Rechts (Dauerwohnrecht). Länder dürfen Überleitungsregeln für landesrechtliche Altformen erlassen.

  • Praxis: Vor allem für Notare/Grundbuch relevant; Verwaltung/Beirat sollten es bei historischen Beständen kennen.

Häufige Missverständnisse

  • „Alte Klauseln gelten unverändert weiter.“ Nicht zwingend – § 47 favorisiert die neue Rechtslage, wenn kein klar abweichender Wille dokumentiert ist.
  • „Ohne ausdrückliche Grundbucheintragung ist alles wirkungslos.“ § 48 Abs. 3 erlaubt Nachtragseintragungen und schützt bis 31.12.2025 die Wirkung gegenüber Sondernachfolgern.
  • „Virtuelle ETV ohne jährliche Präsenz = nichtig.“ Nein – bis einschließlich 2028 besteht zwar eine Präsenzpflicht (sofern kein einstimmiger Verzicht), Verstöße machen virtuelle Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar.

To‑Do – kompakt

  1. Altbeschlüsse sichten und bis 31.12.2025 ggf. Neubefassung organisieren.
  2. Grundbuch prüfen: fehlende Ausdrücklichkeit nach § 7 Abs. 3 S. 2 per Antrag (GdWE/Eigentümer) nachtragen.
  3. Sondernachfolger‑Fälle bis 31.12.2025 gesondert behandeln/kommunizieren.
  4. Virtuelle ETV: Präsenz‑ETV/Jahr (bis 2028) einplanen oder einstimmigen Verzicht dokumentieren.

Autor: Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: November 2025