Geschäftsordnungsbeschluss Eigentümerversammlung: Instrument mit Wirkung
Was ist ein Geschäftsordnungsbeschluss in der Eigentümerversammlung? Welche rechtlichen Grundlagen bestehen, wer darf ihn stellen und wann ist er sinnvoll? Der Beitrag erklärt das juristisch fundiert – mit Beispielen aus der Praxis der GdWE und Hinweise für Verwalter als Versammlungsleiter.
Was ist ein Geschäftsordnungsbeschluss?
Ein Geschäftsordnungsbeschluss (GOB) ist ein Beschluss über den Ablauf oder die Organisation einer Eigentümerversammlung. Er dient nicht der Regelung von Sachthemen (z. B. Instandhaltungsmaßnahmen), sondern strukturiert die Art und Weise der Versammlung selbst – etwa durch Redezeitbegrenzung, Vertagung einzelner Punkte oder Abschluss der Redeliste.
Ziel ist ein geordneter Ablauf der Versammlung. Der Geschäftsordnungsbeschluss ist damit ein Steuerungsinstrument der GdWE und gleichzeitig Ausdruck der Sitzungsautonomie – allerdings stets innerhalb der gesetzlichen Grenzen.
Rechtsgrundlage und Zulässigkeit
Das WEG enthält keine ausdrückliche Norm über Geschäftsordnungsbeschlüsse. Ihre Zulässigkeit ergibt sich aus dem Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft (vgl. § 23 WEG), dem Hausrecht am Versammlungsort sowie den allgemeinen Grundsätzen über Mehrheitsentscheidungen in der GdWE.
Voraussetzung für einen wirksamen Geschäftsordnungsbeschluss ist insbesondere:
– Zuständigkeit der Eigentümerversammlung (also keine hoheitliche oder gerichtliche Aufgabe)
– Formgerechte Antragstellung (mündlich in der Versammlung ausreichend)
– Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit gemäß § 25 Abs. 1 WEG
Wer darf Geschäftsordnungsanträge stellen?
Grundsätzlich darf jeder anwesende stimmberechtigte Wohnungseigentümer sowie der Verwalter als Versammlungsleiter einen Geschäftsordnungsantrag stellen. Die Antragstellung kann mündlich in der Versammlung erfolgen – eine vorherige Aufnahme in die Tagesordnung ist nicht erforderlich.
Die Abstimmung über einen GOB erfolgt sofort nach Antragstellung. Eine Diskussion ist zulässig, aber nicht erforderlich.
Typische Beispiele für Geschäftsordnungsbeschlüsse
– Begrenzung der Redezeit auf z. B. 5 Minuten pro Redner
– Abschluss der Redeliste („Schluss der Debatte“)
– Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte
– Vertagung eines Tagesordnungspunktes
– Nicht-Zulassung von Wortmeldungen außerhalb eines Themenkomplexes
Praxisbeispiel aus der Hausverwaltung
In einer Eigentümerversammlung einer GdWE mit 62 Einheiten wurde ein TOP zur Tiefgaragensanierung kontrovers diskutiert. Ein Eigentümer äußerte sich wiederholt außerhalb der Tagesordnung und unterbrach andere Redner. Nach mehreren vergeblichen Hinweisen stellte der Versammlungsleiter (Verwalter) den Antrag auf einen Geschäftsordnungsbeschluss zur Begrenzung der Redezeit auf 3 Minuten und zur Einhaltung der Redeliste. Der Beschluss wurde mit einfacher Mehrheit gefasst – die Versammlung konnte danach geordnet fortgeführt werden.
Rolle des Versammlungsleiters
Der Versammlungsleiter, in der Regel der Verwalter, hat das Hausrecht während der Eigentümerversammlung. Er darf bei Störungen die Einhaltung der Versammlungsordnung durchsetzen, kann aber nicht einseitig Redezeitbegrenzungen verfügen – hierfür ist ein Geschäftsordnungsbeschluss erforderlich.
Gleichzeitig ist es seine Aufgabe, rechtzeitig auf unzulässige Anträge oder verfahrenswidrige Abläufe hinzuweisen, die Einhaltung der Tagesordnung zu überwachen und für die Beachtung von GOBs Sorge zu tragen.
Die Versammlungsleitung ist dabei keine „neutrale Moderation“, sondern eine verantwortungsvolle Rechtsdurchsetzung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes. Eingreifen bei persönlichen Angriffen, Missachtung von Sachthemen oder Beleidigungen gehört ebenso dazu wie das deutliche Lenken des Ablaufs bei Eskalationen.
Grenzen und Risiken
Geschäftsordnungsbeschlüsse dürfen nicht gegen höherrangiges Recht oder die Rechte Einzelner verstoßen. Unzulässig wäre z. B.:
– Ausschluss einzelner Eigentümer von der Diskussion
– Vorzeitiger Abbruch der Versammlung ohne sachlichen Grund
– Einschränkung von Minderheitenrechten
Wird ein GOB rechtswidrig gefasst, kann er selbst angefochten werden. Wird er jedoch wirksam beschlossen, muss er beachtet werden – auch von Eigentümern, die dagegen gestimmt haben.
Besondere Vergütung für Versammlungsleitung?
Der Einsatz von Geschäftsordnungsbeschlüssen ist häufig mit erhöhter Vorbereitung und Konfliktmoderation verbunden. Gerade bei großen GdWE’n oder Versammlungen mit komplexen Beschlussfassungen wird der Arbeitsaufwand für die Verwalterin oder den Verwalter signifikant erhöht. Eine separate Vergütung (z. B. als Zuschlag zur Versammlungsleitung oder Zusatzvergütung für Zusatzversammlungen) kann sachlich gerechtfertigt sein. Voraussetzung ist ein entsprechender Beschluss der GdWE oder eine Regelung im Verwaltervertrag.
FAQ zum Geschäftsordnungsbeschluss
Kann jeder Eigentümer einen Geschäftsordnungsantrag stellen?
Ja. Jeder anwesende stimmberechtigte Eigentümer kann während der Versammlung mündlich einen Antrag stellen. Auch der Verwalter kann dies tun.
Muss der Antrag auf der Tagesordnung stehen?
Nein. Geschäftsordnungsanträge können spontan in der Versammlung gestellt und sofort abgestimmt werden.
Was passiert bei Missachtung eines Geschäftsordnungsbeschlusses?
Die Versammlungsleitung kann zur Ordnung rufen und ggf. von ihrem Hausrecht Gebrauch machen. Ggf. kann auch eine Fortsetzung der Versammlung von der Einhaltung abhängig gemacht werden.
Ist ein Geschäftsordnungsbeschluss anfechtbar?
Ja, wenn er gegen Gesetz oder Rechte Einzelner verstößt. Die Anfechtung erfolgt gemäß § 44 WEG binnen Monatsfrist nach Protokollzugang.
Muss ein GOB protokolliert werden?
Ja. Jeder Geschäftsordnungsbeschluss ist Bestandteil der Beschlusssammlung und muss mit genauer Formulierung im Versammlungsprotokoll aufgenommen werden.
Fazit
Der Geschäftsordnungsbeschluss ist ein unterschätztes, aber äußerst wirksames Mittel zur Sicherung eines geordneten Versammlungsablaufs. Gerade in konfliktbelasteten Eigentümerversammlungen kann er helfen, Eskalationen zu vermeiden und der Versammlungsleitung eine rechtssichere Handlungsbasis zu geben. Die GdWE sollte dieses Instrument bewusst einsetzen – der Verwalter als Versammlungsleiter trägt dabei eine doppelte Verantwortung: Durchsetzen, wo nötig – und Zurückhaltung, wo rechtlich geboten. Gute Verwaltung ist auch hier Haltung und Handlung zugleich.
Artikel vom Februar 2026
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
