BGH lehnt Pauschallösung zur Geschäftsraummiete im Lockdown ab – Update 2025

Ursprünglicher Kern (31.03.2022)

Der BGH (XII ZR 8/21) verwarf eine pauschale 50:50-Mietteilung für Lockdown-Zeiten. Stattdessen gilt § 313 BGB mit Einzelfallabwägung: Dauer und Intensität der Schließung, wirtschaftliche Auswirkungen, erhaltene Staatshilfen, Versicherungsleistungen und Zumutbarkeit. Das Verfahren wurde an das OLG zurückverwiesen.

Was hat sich seither geändert? (2022–2025)

  • Kein Sachmangel, nur § 313 BGB: Pandemiebedingte Schließungen begründen keinen Mangel i.S.d. § 536 BGB; Mietanpassung läuft über § 313 BGB. (BGH XII ZR 8/21; XII ZR 64/21; XII ZR 96/21)

  • Urkundenprozess: Im Urkundenprozess kann der Vermieter die Miete verlangen; der Mieter kann § 313 mangels Urkundsbeweises nicht durchsetzen. (BGH XII ZR 17/21)

  • Abwägungskriterien geschärft: Umsatz- und Gewinnentwicklung, ersparte Aufwendungen, Kurzarbeit, Zuschüsse/Beihilfen, Versicherungen, branchentypische Lage. Keine pauschale Quote.

  • Praxis: Erfolg setzt substantiierten Vortrag des Mieters voraus (Zahlen, Nachweise). Vereinbarungen der Parteien bleiben vorrangig.

Konsequenzen für Vermieter und Mieter

  • Mieter: Belege bündeln (BWA, Zuschüsse, Versicherungsbescheide, Fixkosten), Absenkungszeitraum genau definieren, Vergleichsumsätze darlegen.

  • Vermieter: Einzelfallprüfung dokumentieren, freiwillige temporäre Anpassung gegen Gegenleistungen (Laufzeit, Optionen) verhandeln; Urkundenprozess taktisch prüfen.

  • Beide Seiten: Mediation/Einigung bevorzugen; schriftliche Nachträge sauber formulieren.

Rechtsgrundlagen/Entscheidungen (Auswahl)

§ 313 BGB – Störung der Geschäftsgrundlage.
BGH XII ZR 8/21 (12.01.2022) – Grundsatzurteil zu § 313 BGB und Ablehnung 50:50.
BGH XII ZR 17/21 (16.02.2022) – Urkundenprozess; § 313 nicht urkundsbeweislich.
BGH XII ZR 64/21 (04.05.2022) – Bestätigung: kein Mangel, Einzelfallabwägung.
BGH XII ZR 96/21 (23.11.2022) – Betriebsbeschränkungen, Abwägung nach § 313.

Ursprünglicher Artikel: 31.03.2022

Aktualisiert am 13.10.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH