Heizungsgesetz abgeschafft? Nein – noch nicht: Was die GMG-Eckpunkte wirklich bedeuten (und was GdWE jetzt gerade nicht tun sollten)

Die politische Botschaft ist laut. Die mediale Zuspitzung ist noch lauter. Genau deshalb braucht es jetzt eine nüchterne Einordnung aus Verwaltersicht. Die Bundesregierung bzw. die Koalition hat am 24.02.2026 Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Diese Eckpunkte betreffen die Reform des bisherigen „Heizungsgesetzes“ im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Für Eigentümer, Beiräte und Verwalter ist aber entscheidend: Es liegt derzeit kein verabschiedeter Gesetzestext vor. Es gibt einen politischen Fahrplan, Eckpunkte, FAQ und ein Infopapier – aber noch keine finalen, vollziehbaren Detailregelungen für die Beschluss- und Umsetzungspraxis in der GdWE.

Dieser Beitrag ordnet den aktuellen Stand ein, benennt die Eckpunkte, beschreibt bewusst auch was es derzeit noch nicht ist und zeigt, welche Punkte für GdWE, Energieberatung, Beschlussfassung und Heizungstausch noch geklärt werden müssen. Die klare Linie lautet: keine Aktionshektik, aber sofortige Vorbereitung.

Einordnung vorweg: Was ist beschlossen – und was nicht?

Die wichtigste Aussage für die Praxis lautet derzeit:

Es gibt Eckpunkte zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
Es gibt noch keinen verabschiedeten Gesetzestext mit finalen Formulierungen, Detailpflichten, Übergangsregeln und belastbaren Vollzugsvorschriften.
Es gibt noch kein abgeschlossenes Gesetzgebungsverfahren (Gesetzentwurf, parlamentarische Beratung, Beschluss, Verkündung, Inkrafttreten).
Es gibt daher aktuell keine pauschale Entwarnung und keine pauschale Handlungsfreigabe für jede denkbare Heizungsentscheidung in GdWE.

Das ist für Verwalterkommunikation zentral. Wer jetzt öffentlich so tut, als sei alles bereits endgültig, schafft neue Fehlentscheidungen. Wer umgekehrt so tut, als müsse sofort jede laufende Wärmewendeplanung gestoppt werden, handelt ebenfalls unprofessionell. In der Praxis liegt die richtige Antwort dazwischen.

Die politischen GMG-Eckpunkte im Überblick (Stand der veröffentlichten Eckpunkte vom 24.02.2026)

Nach den veröffentlichten Eckpunkten und Begleitpapieren zeichnen sich insbesondere folgende Leitlinien ab:

Ablösung des bisherigen „Heizungsgesetz“-Ansatzes durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
Wegfall der pauschalen 65%-EE-Vorgabe beim Heizungstausch in der bisherigen Form.
Technologieoffenerer Katalog zulässiger Heizungsoptionen beim Austausch (u. a. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid, Biomasse; weiterhin auch Öl/Gas).
Keine neuen Betriebsverbote bestimmter Heizungsarten nach der jetzt kommunizierten Linie.
Bio-Treppe für neu eingebaute Öl-/Gasheizungen ab Inkrafttreten, mit verpflichtendem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe ab 01.01.2029.
Start der Bio-Treppe laut Eckpunkten mit mindestens 10 % ab 01.01.2029; weiterer Anstieg bis 2040 in mehreren Stufen (Details noch gesetzlich auszuformulieren).
Zusätzliche Grüngas-/Grünölquote auf Lieferketten-/Inverkehrbringer-Ebene ab 2028 (bilanziell erfüllbar; Anrechnung auf die Bio-Treppe vorgesehen).
BEG-Förderung soll politisch mindestens bis 2029 auskömmlich finanziert werden.
EPBD-Umsetzung soll über das GMG mitgeregelt werden; für Wohngebäude sollen nach den Eckpunkten keine neuen gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen ausgelöst werden.
Wärmeplanung bleibt strategisches Instrument, soll aber teilweise vereinfacht und in Teilen von der Heizungsregulierung entkoppelt werden.

Diese Punkte sind politisch relevant. Für die Verwaltungspraxis sind sie aber erst dann wirklich belastbar, wenn daraus ein Gesetzestext mit klaren Definitionen, Fristen, Zuständigkeiten und Nachweislogik wird.

Was es derzeit gerade nicht ist (und warum das wichtig ist)

Hier liegt der eigentliche Mehrwert der Einordnung für Eigentümer und GdWE. Der aktuelle Stand ist insbesondere:

Kein fertiges Gesetz. Es handelt sich nicht um die endgültige Rechtslage.
Kein Freifahrtschein für beliebige Heizungsentscheidungen. Wirtschaftlichkeit, Förderfähigkeit, CO2-Kosten, technische Eignung und spätere Nachweispflichten bleiben entscheidend.
Kein Anlass für pauschalen Projektstopp. Laufende Planungen, Gutachten, Variantenprüfungen und Fördervorbereitung bleiben in vielen Fällen sinnvoll.
Kein Ersatz für Beschlüsse in der GdWE. Auch ein technologieoffeneres Gesetz hebt nicht die WEG-Systematik auf: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum brauchen weiterhin saubere Beschlussfassung.
Keine Klarheit in allen Detailfragen. Gerade bei Nachweisen, Zuständigkeiten, Tarifen, Verfügbarkeiten und Dokumentation bestehen noch offene Punkte.
Kein Ende der Haftungs- und Anfechtungsrisiken. Unklare oder wirtschaftlich unzureichend vorbereitete Beschlüsse bleiben anfechtungsanfällig.

Provokant formuliert: Die Schlagzeile „Heizungsgesetz weg“ ersetzt keine belastbare Beschlussvorlage. Genau das ist der Punkt, an dem GdWE in der Praxis scheitern oder handlungsfähig bleiben.

Rechtslage aus Verwaltungssicht: Was jetzt gilt und was offen ist

1. Tatbestand

Die Koalition hat Eckpunkte zur Reform des bisherigen GEG-Heizungsregimes kommuniziert. Eigentümer, Beiräte und Verwalter fragen, ob laufende oder geplante Entscheidungen zum Heizungstausch jetzt anders zu behandeln sind.

2. Subsumtion

Solange kein neues Gesetz in Kraft getreten ist, ist die aktuelle Rechtslage weiterhin maßgeblich. Politische Ankündigungen und Eckpunkte haben für sich genommen keine unmittelbare normative Wirkung im Einzelfall. Sie können aber die Planungs- und Entscheidungsstrategie beeinflussen, insbesondere bei noch nicht beschlossenen oder noch nicht beauftragten Maßnahmen.

3. Ergebnis

Für GdWE gilt aktuell: Rechtslage prüfen nach geltendem Recht, Beschlüsse aber möglichst so vorbereiten, dass sie auf die wahrscheinliche Gesetzesänderung reagieren können (z. B. Variantenbeschlüsse, Stufenbeschlüsse, Fördervorbehalte, Zeitfenster, Angebotsstruktur).

Hinweis: Konkrete Paragraphenstruktur des künftigen GMG und Übergangsregelungen sind derzeit offen. Eine volljuristische Detailprüfung der finalen Rechtslage ist erst nach Vorlage des Gesetzentwurfs bzw. des verabschiedeten Gesetzes möglich. Recherche erforderlich nach Veröffentlichung des Gesetzestexts (Gesetzestext, Bundestagsdrucksachen, Bundesrat, amtliche Begründung).

Konsequenzen für GdWE: Warum die Debatte jetzt erst beginnt

Die politischen Eckpunkte können auf den ersten Blick wie „Entlastung“ wirken. Für GdWE bedeutet das in Wahrheit vor allem: mehr Abwägung, mehr Dokumentation, mehr Beschlussarbeit. Warum?

Technologieoffenheit vergrößert die Auswahl – und damit auch den Begründungsbedarf, warum eine bestimmte Variante wirtschaftlich und technisch gewählt wird.
Bio-Treppe und Quotenlogik verlagern Prüfungsfragen von der reinen Anlagentechnik in Richtung Tarife, Lieferketten, Nachweise und laufende Betriebsorganisation.
GdWE entscheiden nicht nur über Einbaukosten, sondern mittelbar auch über künftige Betriebs- und Nebenkostenrisiken.
Unklare Nachweise können zu späteren Streitigkeiten führen: Wer prüft was? Wer dokumentiert was? Wer haftet bei fehlerhafter Annahme?
Fernwärme-/Wärmenetzoptionen bleiben vielerorts abhängig von kommunaler Planung, Netzverfügbarkeit, Anschlusskonditionen und Preislogik.

Für Verwalter heißt das praktisch: Der Aufwand verschiebt sich. Weniger Streit über eine starre 65%-Formel bedeutet nicht automatisch weniger Streit in der Versammlung. Es kann auch bedeuten: mehr Streit über Wirtschaftlichkeit, Nachweise und Prognosen.

Konsequenzen für Energieberatung: Eher wichtiger als weniger wichtig

Ein häufiger Denkfehler in den ersten Reaktionen lautet: „Wenn die 65%-Vorgabe fällt, brauchen wir weniger Energieberatung.“ Aus Verwaltungssicht ist das regelmäßig falsch.

Warum Energieberatung eher an Bedeutung gewinnt:

Mehr Optionen erfordern bessere Vergleichbarkeit. GdWE brauchen belastbare Variantenvergleiche (Investition, Betrieb, Förderfähigkeit, Umsetzbarkeit, Zeitachse).
Beschlussfestigkeit braucht Entscheidungsgrundlagen. Je offener das Gesetz, desto wichtiger die Dokumentation, warum die GdWE gerade diese Lösung beschließt.
Etappenplanung wird wichtiger. Nicht jede GdWE kann sofort eine Endlösung umsetzen; oft sind Zwischenstufen und Anschlussfähigkeit entscheidend.
Fördermittelstrategie bleibt zentral. Politische Zusage „BEG bis 2029“ ersetzt nicht die konkrete Prüfung von Förderbedingungen im Projekt.
Bestandsbesonderheiten (Hydraulik, Verteilung, Heizflächen, Dämmzustand, Wärmeübergabe, Platzverhältnisse, Netzoptionen) lassen sich nicht politisch wegdiskutieren.

Aus Sicht einer Hausverwaltung ist deshalb die richtige Botschaft an Eigentümer: Nicht jede GdWE braucht sofort den Heizungswechsel. Aber jede GdWE braucht jetzt eine bessere Entscheidungsgrundlage.

Konsequenzen für den Heizungstausch in der GdWE: Was sich praktisch ändern könnte

Die Eckpunkte deuten auf einen Wechsel der Regulierungslogik hin. Für die Praxis des Heizungstauschs in GdWE können sich insbesondere folgende Veränderungen ergeben:

Stärkerer Fokus auf Wahlfreiheit beim Einbau, aber gekoppelt an spätere Brennstoffanforderungen bei Öl/Gas (Bio-Treppe).
Mehr Relevanz von Betriebsphase und Tarifstruktur statt allein der Einbauentscheidung.
Mehr Bedeutung der Verfügbarkeitsfrage klimafreundlicher Brennstoffanteile (regional, vertraglich, preislich).
Mehr Dokumentationsbedarf bei der Frage, wie Quoten/Bio-Anteile nachgewiesen werden.
Mehr strategische Bedeutung von Hybrid- und Übergangslösungen, wenn die GdWE Investitions- und Umsetzungsrisiken staffeln will.

Gerade bei Öl-/Gas-Neueinbau in größeren GdWE wird damit eine neue Frage dominieren: Ist die Lösung nur heute investiv günstiger – oder auch in 3, 5 und 10 Jahren wirtschaftlich tragfähig? Das ist keine politische, sondern eine Beschluss- und Haftungsfrage.

Was für GdWE noch zwingend geklärt werden muss (offene Punkte mit hoher Praxisrelevanz)

Hier liegen die entscheidenden Punkte für Verwaltung, Beirat und Eigentümer. Nach aktuellem Stand sind insbesondere folgende Fragen noch offen oder jedenfalls nicht hinreichend ausformuliert:

1) Nachweislogik für Bio-Treppe und Quotenanrechnung

Wie erfolgt der rechtssichere Nachweis der klimafreundlichen Brennstoffanteile im Betrieb?
Welche Unterlagen genügen gegenüber Eigentümern, Verwaltern, Schornsteinfeger, Behörden?
Wie wird eine bilanziell erfüllte Quote („Book-and-Claim“-Logik) für GdWE nachvollziehbar und prüfbar dokumentiert?
Wer ist in der GdWE zuständig für Prüfung, Ablage, Nachverfolgung und ggf. Nachbesserung?

2) Kosten- und Verfügbarkeitsrisiken

Wie entwickeln sich Tarife mit Bio-Anteilen tatsächlich?
Wie werden Preisbestandteile transparent ausgewiesen?
Wie verhindert man, dass GdWE faktisch Preis- und Lieferrisiken tragen, die sie beim Beschluss nicht realistisch einschätzen konnten?

3) Förderfähigkeit und Förderstabilität in der Projektlaufzeit

Politische Zusage der BEG-Finanzierung ist nicht identisch mit unveränderten Förderbedingungen.
GdWE brauchen verlässliche Regeln über die gesamte Projektlaufzeit (Beschluss, Planung, Antrag, Vergabe, Umsetzung).
Offen ist, wie sich die Förderkulisse bei technologieoffenerem Einbau und neuen Brennstofflogiken konkret ausdifferenziert.

4) Verzahnung mit kommunaler Wärmeplanung und Wärmenetzen

Die angekündigte Entkopplung von Wärmeplanung und Heizungsregulierung kann Verfahren vereinfachen, schafft aber in der GdWE-Praxis auch neue Unsicherheit, wenn lokale Netzperspektiven noch unklar sind.
GdWE brauchen belastbare Aussagen zu Anschlussoption, Zeitachse, Preislogik, technischer Eignung und Vertragsstruktur – sonst bleiben Beschlüsse spekulativ.

5) Fernwärmerecht / Verbraucherschutz / Umlagelogik

Die Eckpunkte kündigen Weiterentwicklungen bei Fernwärmeregeln an (Transparenz, Verbraucherschutz, Preisfragen).
Für GdWE ist entscheidend, ob Anschluss- und Lieferentscheidungen beschlussfest, finanzierbar und langfristig kalkulierbar ausgestaltet werden können.
Detailregelungen hierzu sind derzeit noch offen.

Was GdWE jetzt tun sollten – ohne Aktionismus

Die richtige Reaktion ist nicht Stillstand, aber auch nicht hektisches „Schnell noch beschließen“. Aus Verwaltungssicht empfehlen sich jetzt vor allem vorbereitende Schritte:

Bestandsaufnahme aktualisieren
Heizzentrale, Alter, Störanfälligkeit, Restnutzungsdauer, Wartungslage, Ersatzteilverfügbarkeit, Verbrauchsdaten, Schadenshistorie, Regelungstechnik, Hydraulik.
Projektstatus sauber trennen
Laufende Notmaßnahmen, zwingender Austausch, strategische Modernisierung, Vorplanung, reine Diskussion. Nicht alles gehört in dieselbe Dringlichkeitsklasse.
Variantenplanung statt Einzellösung vorbereiten
Mindestens eine belastbare Vergleichsstruktur (z. B. Wärmepumpe / Fernwärme / Hybrid / Übergangslösung), inklusive Investition, Betrieb, Risiken, Förderfähigkeit, Zeitachse.
Beschlussarchitektur verbessern
Stufenbeschlüsse, Planungsbeschlüsse, Freigaben mit Kostendeckel, Fördervorbehalt, erneute Befassung bei geänderter Rechtslage. Das reduziert Anfechtungs- und Fehlentscheidungsrisiken.
Dokumentationspfad definieren
Wer sammelt künftig Nachweise, Tarife, Erklärungen, technische Unterlagen und Förderunterlagen? Ohne klaren Prozess wird jede spätere Prüfung zum Streitfall.
Eigentümerkommunikation entdramatisieren
Klare Botschaft: Es gibt neue politische Eckpunkte, aber noch kein fertiges Gesetz. Die GdWE bereitet Optionen vor, statt blind zu reagieren.
Energieberatung / Fachplanung früh einbinden
Nicht erst nach der Schlagzeile, sondern vor der Beschlussfassung. Gerade bei größeren Anlagen ist die Qualität der Vorarbeit entscheidend.

Was GdWE jetzt gerade nicht tun sollten

Mindestens ebenso wichtig ist die Negativliste. Aus Verwaltungssicht problematisch sind derzeit insbesondere folgende Reaktionen:

„Dann warten wir einfach alles ab.“ Das kann bei störanfälligen Anlagen teuer werden und die GdWE unvorbereitet in eine technische Zwangslage bringen.
„Dann bauen wir schnell noch irgendwas Fossiles ein.“ Ohne Wirtschaftlichkeits- und Folgekostenprüfung kann das ein teurer Kurzschlussbeschluss werden.
„Förderung ist ja sicher bis 2029, also kein Problem.“ Politische Finanzierungsaussage ersetzt keine konkrete Förderzusage im Einzelfall.
„Technologieoffen heißt rechtsrisikofrei.“ Gerade in GdWE bleibt Beschlussfestigkeit entscheidend.
„Die Verwaltung soll einfach entscheiden.“ Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bleiben Beschlussthemen; Zuständigkeiten dürfen nicht verwischt werden.

Provokant, aber zutreffend: Die neue Debatte droht dieselben Fehler zu wiederholen – nur mit umgekehrtem Vorzeichen. Früher wurde mancherorts vorschnell auf Technik umgestellt, weil die Angst groß war. Jetzt droht andernorts vorschnelles Unterlassen, weil die Entwarnung zu groß klingt.

Besonderer Fokus vermietetes Eigentum: Nebenkosten- und Wirtschaftlichkeitsfragen

Die Eckpunkte sprechen ausdrücklich den Schutz vor überhöhten Nebenkosten beim Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen an. Das ist aus Sicht vermieteter Einheiten in GdWE ein zentraler Punkt.

Für Verwalter und Eigentümer bedeutet das praktisch:

Investitionsentscheidung und Betriebskostenrisiko müssen stärker zusammen betrachtet werden.
Nur niedrige Einbaukosten reichen als Argument nicht aus, wenn die laufenden Kosten später problematisch werden.
Mietrechtliche Folgefragen (Wirtschaftlichkeit, Umlage, Akzeptanz, Konflikte) bleiben hoch relevant.
GdWE-Beschlüsse brauchen deshalb eine sauber dokumentierte Abwägung, nicht nur ein Preisangebot.

Hinweis: Konkrete spätere Ausgestaltung dieser Schutzregelungen im Gesetzestext ist derzeit offen. Recherche erforderlich nach Vorlage des Gesetzentwurfs (Gesetzestext, Begründung, Verbändeanhörungen, Rechtsprechung nach Inkrafttreten).

Praxisbeispiel aus GdWE-Sicht: Warum der aktuelle Stand keine „Pause-Taste“ ist

Beispielhafte Konstellation: Eine GdWE hat eine ältere Zentralheizung, steigende Reparaturkosten und bereits erste Vorprüfungen zu Wärmepumpe/Fernwärme/Hybrid angestoßen. In der Gemeinschaft entsteht nach den Schlagzeilen die Stimmung: „Dann stoppen wir alles, das Heizungsgesetz ist ja weg.“

Verwaltungstechnische Einordnung:

Die politische Richtung kann die Optionen erweitern, aber sie ersetzt nicht die technische Ausgangslage der Anlage.
Wenn die Bestandsanlage ausfallkritisch ist, braucht die GdWE gerade jetzt eine strukturierte Ersatzstrategie.
Sinnvoll kann ein Stufenbeschluss sein: Planung vertiefen, Varianten wirtschaftlich vergleichen, Förderlage laufend prüfen, Entscheidung auf belastbarer Basis treffen.
Unsinnig wäre ein pauschaler Projektabbruch ohne neue Entscheidungsgrundlage.

Genau hier zeigt sich der Unterschied zwischen politischer Debatte und Verwalterpraxis: Gebäude warten nicht auf Bundestagsdrucksachen.

Fazit: Nicht die Schlagzeile entscheidet – sondern die Beschlussfähigkeit der GdWE

Die Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz markieren politisch eine klare Richtungsänderung: mehr Technologieoffenheit, Wegfall der pauschalen 65%-Vorgabe, neue Logik über Bio-Treppe und Quoten. Für die Praxis in der GdWE ist das aber noch kein Endpunkt, sondern der Beginn der eigentlichen Arbeit. Denn die zentrale Frage lautet nicht nur „Was darf künftig eingebaut werden?“, sondern vor allem: Was kann die GdWE rechtssicher beschließen, wirtschaftlich tragen und organisatorisch sauber umsetzen?

Wer jetzt professionell kommuniziert, sagt beides gleichzeitig: Ja, die Richtung hat sich geändert. Und ebenso klar: Nein, daraus folgt heute noch kein pauschaler Handlungswechsel ohne Prüfung. Genau diese Nüchternheit ist derzeit der eigentliche Mehrwert guter Verwaltung.

FAQ: Aktueller Stand zum GMG aus Sicht der GdWE

Ist das „Heizungsgesetz“ schon abgeschafft?
Nein. Nach aktuellem Stand wurden Eckpunkte für ein neues GMG veröffentlicht. Ein endgültiger Gesetzesbeschluss liegt noch nicht vor.

Müssen GdWE laufende Heizungsprojekte jetzt stoppen?
Nein, pauschal nicht. Sinnvoll ist eine Neubewertung der Beschlussstrategie und Variantenplanung, aber kein automatischer Projektstopp.

Ist Öl/Gas damit wieder risikolos?
Nein. Auch wenn Einbauoptionen politisch geöffnet werden, bleiben Folgepflichten (Bio-Treppe), Kosten-, Verfügbarkeits- und Nachweisfragen relevant.

Wird Energieberatung jetzt weniger wichtig?
Im Regelfall eher das Gegenteil. Mehr Wahlmöglichkeiten erhöhen den Bedarf an belastbaren Vergleichs- und Entscheidungsgrundlagen.

Was ist für Verwalter jetzt der wichtigste nächste Schritt?
Bestands- und Projektlage je GdWE strukturieren, Varianten und Beschlussarchitektur vorbereiten, Eigentümerkommunikation beruhigen und auf belastbare Entscheidungsgrundlagen ausrichten.

Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Artikel vom Februar 2026

Heizungsgesetz abgeschafft? Nein – noch nicht