Jahresabrechnung beim Verwalterwechsel: Wer ist zuständig? (BGH V ZR 206/24)
Wer erstellt die Jahresabrechnung, wenn der Verwalter zum 31.12. ausscheidet? Der BGH (Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24) klärt die Rechtslage nach dem WEMoG. Entscheidend ist der 01.01. des Folgejahres. Wir erläutern die Zuständigkeit der GdWE, die Rolle des neuen und alten Verwalters sowie die praktischen Folgen für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte.
1. Ausgangslage vor dem WEMoG
Nach der bis zum 30.11.2020 geltenden Rechtslage war die Erstellung der Jahresabrechnung eine persönliche Pflicht des Verwalters. Nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), sondern der jeweils bestellte Verwalter war Schuldner der Abrechnungspflicht.
Bei einem Verwalterwechsel stellte sich deshalb regelmäßig die Frage, ob der alte oder der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen hatte. Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter traf, der im Zeitpunkt des Entstehens der Abrechnungspflicht Amtsinhaber war. Offen geblieben war jedoch, ob dieser Zeitpunkt der 31.12. oder der 01.01. des Folgejahres ist.
2. Paradigmenwechsel durch das WEMoG
Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 01.12.2020 wurde die GdWE als rechtsfähiger Verband ausdrücklich Trägerin der Verwaltungspflichten. Seitdem ist die Erstellung der Jahresabrechnung keine persönliche Pflicht des Verwalters mehr, sondern eine Pflicht der GdWE.
Die GdWE handelt dabei durch den jeweils bestellten Verwalter als organschaftlichen Vertreter. Der Verwalter ist nicht Schuldner, sondern ausführendes Organ.
3. Die Entscheidung des BGH vom 26.09.2025 – V ZR 206/24
Der Bundesgerichtshof hat die neue Rechtslage nun ausdrücklich bestätigt und präzisiert:
- Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die GdWE verpflichtet.
- Der jeweils bestellte Verwalter muss als ausführendes Organ auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.
- Die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 01.01. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres.
- Endet die Amtszeit des Verwalters am 31.12., ist er für die Abrechnung des Vorjahres nicht mehr zuständig.
4. Der zugrunde liegende Fall
Die beklagte Verwalterin war bis zum 31.12.2022 bestellt. Ab dem 01.01.2023 wurde eine neue Verwalterin bestellt. Die GdWE verlangte von der ausgeschiedenen Verwalterin unter anderem die Erstellung der Jahresabrechnung 2022.
Der BGH wies die Klage insoweit ab. Maßgeblich war, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung erst am 01.01.2023 entstand. Zu diesem Zeitpunkt war bereits die neue Verwalterin im Amt.
5. Juristische Einordnung
Tatbestand: Verwalterwechsel zum 31.12.; Streit über Zuständigkeit für die Jahresabrechnung.
Subsumtion: Seit dem WEMoG ist die GdWE Schuldnerin der Abrechnungspflicht. Diese entsteht am 01.01. des Folgejahres. Zuständig ist daher der zu diesem Zeitpunkt bestellte Verwalter als Organ der GdWE.
Ergebnis: Der am 01.01. amtierende Verwalter ist für die Erstellung der Jahresabrechnung verantwortlich.
6. Vertragsrechtliche Besonderheit
Der BGH weist darauf hin, dass daneben der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein kann, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Pflicht der GdWE ist bereits während seiner Amtszeit entstanden.
- Der Verwaltervertrag enthält eine entsprechende Regelung.
Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, besteht keine vertragliche Nachhaftung.
7. Entstehung und Fälligkeit unterscheiden
Von der Entstehung der Abrechnungspflicht ist deren Fälligkeit zu unterscheiden. Nach überwiegender Auffassung wird die Pflicht zur Erstellung regelmäßig bis zum 30.06. des Folgejahres fällig.
Für die Zuständigkeitsfrage ist jedoch allein der Entstehungszeitpunkt maßgeblich – und dieser liegt nach der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung eindeutig am 01.01.
8. Praktische Folgen für Eigentümer und Verwaltungsbeirat
Für die Praxis bedeutet dies:
- Bei einem Verwalterwechsel zum 31.12. erstellt grundsätzlich der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das Vorjahr.
- Der Anspruch auf Erstellung richtet sich gegen die GdWE, nicht gegen den einzelnen Verwalter.
- Bei gerichtlichen Verfahren ist darauf zu achten, die GdWE als richtige Partei zu verklagen (§ 44 WEG).
- Übergabeprotokolle und vollständige Datenübermittlung sind bei Amtswechsel von erheblicher Bedeutung.
9. Übergangsfälle und alte Abrechnungsjahre
Für Abrechnungsjahre vor dem 01.12.2020 kann weiterhin die alte Rechtslage maßgeblich sein. Das ist insbesondere dann relevant, wenn aufgrund gerichtlicher Entscheidungen ältere Jahresabrechnungen neu erstellt oder korrigiert werden müssen.
FAQ
Wer ist Schuldner der Jahresabrechnung?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
Wer erstellt die Jahresabrechnung praktisch?
Der am 01.01. des Folgejahres bestellte Verwalter als Organ der GdWE.
Muss der alte Verwalter noch tätig werden?
Nur dann, wenn der Verwaltervertrag eine entsprechende Verpflichtung vorsieht und die Pflicht bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.
Wen muss ein Eigentümer verklagen?
Seit dem WEMoG ist die GdWE zu verklagen, nicht der einzelne Verwalter.
Fazit
Die Entscheidung des BGH bringt Klarheit: Seit dem WEMoG ist die GdWE Schuldnerin der Jahresabrechnung. Die Pflicht entsteht am 01.01. des Folgejahres. Bei einem Verwalterwechsel zum 31.12. ist damit grundsätzlich der neue Verwalter zuständig. Für Verwaltungsbeiräte und Eigentümer bedeutet dies vor allem, Zuständigkeiten sauber zu prüfen und bei gerichtlichen Verfahren die richtige Partei in Anspruch zu nehmen.
Artikel vom Februar 2026
