Jahrhundertentscheidung zur Beschlusskompetenz: Warum fehlende Beschlusskompetenz zur Nichtigkeit führt
Der BGH-Beschluss vom 20.09.2000 (V ZB 58/99) gilt als „erste Jahrhundertentscheidung“ im Wohnungseigentumsrecht. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen, die Unterschiede zwischen Beschluss und Vereinbarung sowie die praktischen Folgen für GdWE, Verwaltungsbeiräte und Hausverwaltungen in Baden-Württemberg – juristisch fundiert und verständlich erklärt.
1. Ausgangspunkt: Mehrheit braucht Kompetenz
Die Beschlusskompetenz im Wohnungseigentumsrecht beschreibt die rechtliche Befugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), eine bestimmte Angelegenheit wirksam durch Mehrheitsbeschluss zu regeln. Maßgebliche Grundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG. Danach können nur solche Angelegenheiten durch Beschluss geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen.
Der zentrale Grundsatz lautet daher: Mehrheit ersetzt keine Kompetenz. Fehlt die gesetzliche oder vereinbarte Ermächtigung, fehlt die Legitimation für die Beschlussfassung.
2. Die Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 (V ZB 58/99)
Mit Beschluss vom 20.09.2000 stellte der Bundesgerichtshof klar: Ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz ist nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.
Diese Entscheidung wird als „erste Jahrhundertentscheidung“ bezeichnet, weil sie das System des Wohnungseigentumsrechts dogmatisch neu ausgerichtet hat. Die Mehrheitsherrschaft im WEG ist keine Generalklausel, sondern eine eng begrenzte Ausnahme, die einer ausdrücklichen Zuweisung bedarf.
3. Der zugrunde liegende Fall
Die Wohnungseigentümer beschlossen mit Mehrheit die Begründung eines Sondernutzungsrechts an einem gemeinschaftlichen Vorgarten zugunsten einer Einheit. Eine gesetzliche Beschlusskompetenz bestand nicht. Eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung war ebenfalls nicht vorhanden. Der Beschluss wurde nicht angefochten.
Später entstand Streit darüber, ob das Sondernutzungsrecht wirksam entstanden war.
4. Juristische Prüfung
4.1 Tatbestand
Mehrheitsbeschluss über die dauerhafte Zuordnung von Gemeinschaftseigentum ohne gesetzliche oder vereinbarte Kompetenzgrundlage.
4.2 Subsumtion
Die Begründung eines Sondernutzungsrechts greift in die Rechtsposition aller Miteigentümer ein. Eine solche Regelung ist typischerweise vereinbarungsbedürftig (§ 10 Abs. 1 WEG). Ohne gesetzliche Beschlusskompetenz oder Öffnungsklausel kann sie nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen.
4.3 Ergebnis
Der Beschluss war mangels Beschlusskompetenz nichtig. Das Sondernutzungsrecht wurde nicht wirksam begründet.
5. Unterschied zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit
Anfechtbarer Beschluss: Zunächst wirksam. Er bleibt bestehen, wenn keine fristgerechte Klage erhoben wird (§ 44 WEG).
Nichtiger Beschluss: Von Anfang an unwirksam. Eine Heilung durch Fristablauf tritt nicht ein.
Die Frage der Beschlusskompetenz entscheidet somit über die rechtliche Existenz eines Beschlusses.
6. Bedeutung nach der WEG-Reform 2020
Mit Wirkung zum 01.12.2020 wurden zahlreiche gesetzliche Beschlusskompetenzen erweitert. Der Gesetzgeber wollte die Handlungsfähigkeit der GdWE stärken. Der Grundsatz bleibt jedoch unverändert: Wo keine gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz besteht, bleibt es bei der Vereinbarung aller Eigentümer.
7. Typische Risikofelder in der Praxis
– Begründung oder Änderung von Sondernutzungsrechten
– Änderung von Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter
– Änderungen des Stimmrechts
– Dauerhafte Kostenregelungen mit Vereinbarungsbezug
Gerade in älteren Anlagen in Baden-Württemberg sind Gemeinschaftsordnungen häufig restriktiv formuliert. Eine sorgfältige Kompetenzprüfung ist daher zwingend.
8. Öffnungsklauseln und qualifizierte Mehrheiten
Gemeinschaftsordnungen können sogenannte Öffnungsklauseln enthalten. Diese ermöglichen es, bestimmte eigentlich vereinbarungsbedürftige Regelungen durch qualifizierte Mehrheiten zu beschließen. Wird das erforderliche Quorum nicht erreicht, entsteht ein erhebliches Risiko für die Wirksamkeit des Beschlusses. Die höchstrichterliche Klärung der Rechtsfolge ist nicht abschließend erfolgt. Recherche im Einzelfall ist erforderlich.
9. Handlungsempfehlung für Hausverwaltung und Beirat
Vor jeder Beschlussfassung sollten folgende Fragen geklärt werden:
– Besteht eine gesetzliche Beschlusskompetenz?
– Liegt eine wirksame Öffnungsklausel vor?
– Welches Quorum ist einzuhalten?
– Handelt es sich um ordnungsmäßige Verwaltung oder um Vereinbarungsstoff?
– Sind notarielle oder grundbuchliche Schritte erforderlich?
10. FAQ
Was bedeutet Beschlusskompetenz einfach erklärt?
Die Gemeinschaft darf nur das per Mehrheitsbeschluss regeln, wofür ihr das Gesetz oder eine Vereinbarung die Kompetenz gibt.
Kann ein nicht angefochtener Beschluss unwirksam sein?
Ja. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nichtig – unabhängig davon, ob er angefochten wurde.
Gilt das auch nach der Reform 2020?
Ja. Die Systematik der Kompetenzzuweisung bleibt bestehen.
Wer ist bei einer Anfechtungsklage zu verklagen?
Seit 01.12.2020 ist die Klage gegen die GdWE zu richten (§ 44 Abs. 2 WEG).
Warum ist die Entscheidung heute noch relevant?
Weil sie das Fundament der Kompetenzordnung im Wohnungseigentumsrecht bildet. Ohne Kompetenz keine wirksame Mehrheitsentscheidung.
Fazit
Die „erste Jahrhundertentscheidung“ des BGH bleibt Leitlinie für jede Eigentümerversammlung. Die Beschlusskompetenz ist der Prüfstein für die Wirksamkeit eines Beschlusses. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte sollten daher konsequent zwischen Beschluss und Vereinbarung unterscheiden, Quoren exakt einhalten und Kompetenzfragen vorab klären. Nur so bleibt die GdWE rechtssicher handlungsfähig.
Artikel vom Februar 2026
