Rollladen – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Ob klassischer Gurtantrieb oder moderne elektrische Ausführung: Der Rollladen ist in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) ein fester Bestandteil der Fassade – und zugleich ein häufiger Streitpunkt bei Schäden, Reparaturen oder Umbauten. Die zentrale Frage lautet dabei immer: Gehört der Rollladen oder ein bestimmtes Bauteil zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum? Die Antwort entscheidet, wer für Instandhaltung, Reparatur oder Austausch die Kosten tragen muss.

Einleitung: Warum der Rollladen immer wieder Fragen aufwirft

Rollläden sind praktisch, schützen vor Sonne, Hitze, Kälte und neugierigen Blicken – und sie sind reparaturanfällig. Ein defektes Gurtband, eine gebrochene Gurtscheibe, ein klemmender Panzer oder ein Motor, der nicht mehr anläuft: All das kommt in der Verwaltungspraxis regelmäßig vor. Für Eigentümer, Beirat und Verwaltung ist es entscheidend zu wissen, ob ein Schaden am Rollladen aus Mitteln der Gemeinschaft oder vom einzelnen Eigentümer zu tragen ist.

Die Rechtslage ist klar – und dennoch differenziert: Nicht alle Teile eines Rollladens werden automatisch gleich behandelt. Während einige unzweifelhaft Gemeinschaftseigentum sind, gelten andere als Sondereigentum. Und bei elektrischen Rollläden oder Sonderwünschen wird die Situation noch komplexer.

Rechtsgrundlagen: Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum

Die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören zum Sondereigentum die Teile des Gebäudes, die nicht für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind und die ausschließlich vom Eigentümer genutzt werden können. Zum Gemeinschaftseigentum zählen hingegen nach § 5 Abs. 1 WEG alle Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Rollläden sind bewegliche Bauteile, die in der Regel in die Gebäudehülle integriert sind. Je nach Teil des Rollladens ergibt sich eine unterschiedliche rechtliche Einordnung:

  • Rollladenkasten – regelmäßig Gemeinschaftseigentum, da er Teil der Fassade und der Gebäudehülle ist.
  • Rollladenpanzer – nach herrschender Meinung Gemeinschaftseigentum, da er das äußere Erscheinungsbild prägt.
  • Rollladengurt, Gurtscheibe und Zugvorrichtung – häufig Sondereigentum, da sie nur von innen erreichbar und nicht für den Bestand des Gebäudes erforderlich sind.
  • Elektromotor und Schalter – je nach Einbauort und Zugriffsmöglichkeit teils Sondereigentum, teils Gemeinschaftseigentum.

Bauteile des Rollladens und ihre rechtliche Einordnung

Für die Verwaltungspraxis ist es sinnvoll, den Rollladen in seine einzelnen Komponenten zu unterteilen. So lässt sich für jeden Schaden gezielt bestimmen, wer die Kosten zu tragen hat.

1. Rollladenkasten

Der Rollladenkasten ist meist fest in die Außenwand integriert. Er prägt das äußere Erscheinungsbild und schützt die Mechanik. Daher ist er nach ständiger Rechtsprechung Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn er nur von innen zugänglich ist, bleibt diese Einordnung bestehen, da er Teil der Fassade ist.

2. Rollladenpanzer

Der Panzer ist das bewegliche Element, das auf- und abgerollt wird. Er beeinflusst das äußere Erscheinungsbild der Immobilie und ist damit ebenfalls in aller Regel Gemeinschaftseigentum. Schäden daran werden daher grundsätzlich von der GdWE getragen.

3. Rollladengurt und Gurtscheibe

Hier gehen die Meinungen auseinander – und es kommt auf die Erreichbarkeit an. Der Gurt verläuft meist innen, ist von der Wohnung aus zugänglich und wird individuell genutzt. Daher zählt er in der Regel zum Sondereigentum. Gleiches gilt für die Gurtscheibe, wie das AG Würzburg (Beschluss v. 12.04.2016 – 30 C 820/15 WEG) bestätigte.

4. Führungsschienen

Führungsschienen sind fest mit der Fassade verbunden und daher regelmäßig Gemeinschaftseigentum.

5. Welle und Lager

Diese Bauteile befinden sich im Kasten, sind für die Funktion des Rollladens notwendig und häufig nur durch Ausbau des Kastens zugänglich. Daher wird oft Gemeinschaftseigentum angenommen. Bei rein innenliegenden Lösungen kann Sondereigentum vorliegen – hier ist die Teilungserklärung entscheidend.

6. Elektromotor und Steuerung

Bei elektrischen Rollläden ist zu prüfen, ob der Motor Bestandteil des gemeinschaftlichen Systems oder individuell nachgerüstet ist. Ist der Motor baulich mit der Fassade verbunden, kann er Gemeinschaftseigentum sein. Wurde er als Sonderwunsch auf Kosten des Eigentümers eingebaut, bleibt er oft Sondereigentum.

Urteile zur Kostentragung bei Rollläden

Zwei Entscheidungen sind in der Verwaltungspraxis besonders wichtig:

  • AG Würzburg, Beschluss v. 12.04.2016 – 30 C 820/15 WEG – Gurtscheibe gehört zum Sondereigentum.
  • OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 12.06.2003 – 20 W 558/00 – Rollladenkästen und -panzer sind Gemeinschaftseigentum, Gurte Sondereigentum.

Ergänzend:

  • LG Frankfurt a. M., Urteil v. 22.08.2019 – 2-13 S 31/18 – Motorisierte Rollläden als Teil der Fassade sind genehmigungspflichtig.
  • AG München, Urteil v. 21.03.2018 – 485 C 19203/17 WEG – Austausch gegen elektrische Variante ist bauliche Veränderung.

Elektrische Rollläden – Sonderwünsche und rechtliche Folgen

Elektrische Rollläden sind komfortabel, aber rechtlich oft heikel. Wird ein elektrischer Antrieb nachgerüstet, handelt es sich meist um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG, die der Zustimmung der GdWE bedarf, wenn dadurch das äußere Erscheinungsbild verändert oder Gemeinschaftseigentum genutzt wird.

Wurde der elektrische Rollladen als Sonderwunsch beim Neubau vom Bauträger eingebaut, ist entscheidend, ob diese Ausstattung in der Teilungserklärung oder Bau- und Leistungsbeschreibung verankert ist. Fehlt eine solche Festlegung, kann die Instandhaltungspflicht beim jeweiligen Eigentümer liegen.

Für die Verwaltung ist wichtig: Umbauten auf eigene Kosten entbinden nicht automatisch von der Pflicht, bei Schäden am Gemeinschaftseigentum Beschlüsse einzuholen oder Kosten anteilig zu tragen, wenn Bauteile Teil des gemeinschaftlichen Systems sind.

Praxisfälle und Empfehlungen

Für GdWE und Verwaltung empfiehlt sich:

  • Prüfung der Teilungserklärung und ggf. vorhandener Beschlüsse zur Einordnung von Rollladenteilen
  • Dokumentation von Sonderwünschen und deren Kostenregelung
  • Vor Umbauten Genehmigungsbeschluss nach § 20 WEG einholen
  • Klare Kostenzuordnung in Versammlungsbeschlüssen festhalten
  • Im Serviceportal technische Daten und Wartungsintervalle hinterlegen

Häufige Missverständnisse

  • „Der Rollladen gehört mir, also zahle ich alles selbst.“ – Falsch, oft sind Panzer und Kasten Gemeinschaftseigentum.
  • „Elektrische Nachrüstung ändert nichts an der Eigentumszuordnung.“ – Doch, sie kann Genehmigungspflicht auslösen.
  • „Wenn der Motor kaputt ist, zahlt immer die Gemeinschaft.“ – Falsch, bei Sonderwunsch oder individueller Nachrüstung oft nicht.

FAQ

Wer zahlt den Austausch eines defekten Rollladenpanzers?

In der Regel die GdWE, da der Panzer zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Muss ich für meinen elektrischen Rollladen selbst aufkommen?

Ja, wenn er als Sonderwunsch auf eigene Kosten installiert wurde und nicht Teil einer gemeinschaftlichen Anlage ist.

Brauche ich eine Genehmigung für den Einbau eines elektrischen Rollladens?

In der Regel ja, insbesondere wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum notwendig sind.

Fazit

Die Einordnung eines Rollladens in Gemeinschafts- oder Sondereigentum hängt maßgeblich von seiner baulichen Funktion, der Erreichbarkeit seiner Teile und der Teilungserklärung ab. Für klassische Rollläden gilt: Kasten und Panzer sind Gemeinschaftseigentum, Gurte und innenliegende Bedienelemente meist Sondereigentum. Bei elektrischen Rollläden kommt es auf die Bauweise und die Entstehungsgeschichte an. Klare Beschlüsse, Dokumentation und rechtzeitige Abstimmung mit der Verwaltung verhindern Streit – und sichern eine rechtssichere und faire Kostenverteilung.

 

Aktualisiert, August 2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH