NRW und Schleswig-Holstein: Mietpreisbremse adé

Veröffentlicht: März 2018 • aktualisiert am: 13.10.2025

Überleitung zum aktuellen Bezug

2018 kündigten NRW und Schleswig-Holstein an, landesrechtliche Eingriffe wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Zweckentfremdung zurückzufahren. Die Debatte drehte sich um die Frage, ob weniger Regulierung den Neubau anschiebt. Heute gilt: Der rechtliche Rahmen wurde bundesweit fortentwickelt, Knappheit bleibt in Wachstumsräumen bestehen. Für Baden-Württemberg, besonders den Landkreis Ravensburg und den Bodenseekreis, zählt daher die lokale Umsetzung: Bauland aktivieren, Prozesse beschleunigen, Bestände effizient entwickeln und rechtssicher vermieten.

NRW setzt auf weniger Regulierung

Die Mietpreisbremse habe ihren Zweck nicht erfüllt und eher Investitionen gehemmt, so der damalige Koalitionsvertrag (CDU/FDP). Geplant waren weniger landesspezifische Eingriffe, Kostensenkungen im Bau und Anreize für privaten Neubau. Auch eine Reform der Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen für Eigennutzer stand auf der Agenda, flankiert von vorübergehenden Erleichterungen bei energetischen Vorgaben zur Senkung der Baukosten.

Schleswig-Holstein: Wohneigentum als Stabilitätsanker

Die Kieler Koalition (CDU/FDP/Grüne) stellte die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ebenfalls in Frage und wollte sie durch „geeignetere Instrumente” ersetzen. Ziel war, Investitionen in Neu- und Bestandsbau zu erleichtern, Eigentumsbildung zu fördern und bürokratische Hürden abzubauen.

Neubau: Am Bedarf vorbei

Analysen zeigten bereits damals: In Metropolen fehlen zehntausende Wohnungen, während in ländlichen Räumen teilweise zu viele große Einheiten entstanden. Ursachen:

  • Knappes Bauland in Städten, großzügige Ausweisung im Umland
  • Lange Genehmigungen und steigende Baukosten
  • Fachkräftemangel am Bau und in den Planungsbehörden
  • Demografie, Binnen- und Außenwanderung in Hochschul- und Arbeitsmarktzentren

Empfehlungen reichten von Innenentwicklung und Aufstockung über Umnutzung bis zur seriellen Sanierung, um Leerstand im Bestand zu mindern und bezahlbaren Wohnraum in Zentren zu schaffen.

Erneuerbare Energien im Neubau auf dem Vormarsch

Schon 2016/2017 lag der Anteil erneuerbarer Heizsysteme im Neubau deutlich über der Marke von 50 %. Besonders verbreitet: Umweltthermie und Geothermie, oft kombiniert mit Gas. Mit dem Gebäudeenergiegesetz wurden Anforderungen gebündelt; im Bestand gewinnen Quartierslösungen, Wärmepumpen und Dämm-Pakete an Gewicht. Für Vermieter relevant: Betriebskostenwirkung, Förderzugang und Vermietbarkeit.

Aktueller Praxisbezug für Baden-Württemberg: Landkreis Ravensburg & Bodenseekreis

  • Nachfrage: Hochschulen, Kliniken, Mittelstand, Tourismus und grenznahe Arbeitsmärkte treiben Mietspitzen in Ravenburg/Weingarten, Friedrichshafen/Überlingen und Achsen dazwischen.
  • Bauland: Innenentwicklung priorisieren (Aufstockung, Dachausbau, Nachverdichtung), Konzeptvergaben nutzen, Zielkonflikte (Lärm/Denkmalschutz/Natur) früh moderieren.
  • Genehmigung: Frühzeitige Voranfrage, standardisierte Unterlagen, klare Abstimmung mit Gemeinden beschleunigen Projekte.
  • Bestand: Grundrisse optimieren, barrierearme Lösungen, E-Mobilitätsinfrastruktur, Fahrradabstellen, Abstellräume. So sinken Fluktuationslücken und Leerstandsrisiken.
  • Vermietung: Gemeindestatus zu Mietpreisbremse/Kappungsgrenze prüfen, Mietspiegel heranziehen, Ausnahmen sauber begründen, Formvorgaben strikt einhalten.
  • Förderung: Landeswohnraumförderung und Effizienzförderungen bündeln; Reihenfolge beachten: Förderung sichern → Beschluss → Vergabe.

FAQ

  • Gilt die Mietpreisbremse überall? Nein. Sie greift nur in landesverordnungs-bestimmten Gemeinden/Ortsteilen. Neubau und umfassend modernisierte Objekte sind meist ausgenommen.
  • Hilft die Bremse gegen Knappheit? Sie dämpft Angebotsmieten, schafft aber keinen Wohnraum. Entscheidend bleiben Bauland, Tempo, Umbau und Förderung.
  • Was ist bei Mieterhöhungen im Bestand zu beachten? Kappungsgrenze, qualifizierter Mietspiegel, formelle Begründung, Fristen und Sperrfristen nach Modernisierung.
  • Welche schnellen Kapazitäten gibt es? Dachausbau/Aufstockung, Umnutzung wenig nachgefragter Flächen, serielle Sanierung, Personalwohnen mit Betrieben/Trägern.

Fazit

Die damaligen Abschaffungspläne einzelner Länder haben die strukturelle Knappheit nicht gelöst. In Oberschwaben und am Bodensee wirken Projekte, die Bauland intelligent nutzen, Genehmigungen beschleunigen, Bestände flexibilisieren und Fördermittel effizient einsetzen. Rechtssicherheit bei Neu- und Bestandsmieten bleibt die Basis.

Autor: Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH