Mietrechtsreform 2026: Was sich für Vermieter und Hausverwaltungen ändert

Die Mietrechtsreform 2026 bringt neue Regeln zu Möblierungszuschlägen, Indexmieten, Kurzzeitmieten, Modernisierungsumlagen und Schonfristzahlungen bei Mietrückstand. Was Vermieter, GdWE und Mietverwaltungen jetzt wissen müssen – einfach erklärt und juristisch fundiert.

1. Hintergrund und aktueller Stand

Mit dem Referentenentwurf „Mietrecht II“ hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) einen umfassenden Änderungsentwurf zum Mietrecht veröffentlicht. Dieser Entwurf ist Gegenstand politischer Abstimmungen zwischen Ressorts und parlamentarischer Beratungen. Er ist derzeit noch nicht verabschiedet. Änderungen im parlamentarischen Verfahren bis zu einem späteren Zeitpunkt sind möglich. Der Zeitplan sieht vor, dass das Gesetzgebungsverfahren voraussichtlich bis Ende 2026 andauern kann.

2. Ziele der Reform

Zentrale Ziele der Mietrechtsreform sind:

  • Stärkung des Mieterschutzes
  • Vermeidung von Umgehungstatbeständen der Mietpreisbremse
  • Mehr Transparenz bei Mietpreisbestandteilen
  • Praktikable Verfahren für Modernisierungen

3. Möblierungszuschläge künftig transparent

In angespannten Wohnungsmärkten sollen Vermieter künftig **offenlegen**, welchen Zuschlag sie wegen einer Möblierung erheben. Dieser Zuschlag muss „angemessen“ sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Voll möblierte Wohnungen sollen pauschal mit **maximal 5 % der Nettokaltmiete** bewertet werden können.

Aus Sicht der Verwaltungspraxis bedeutet dies:

  • Erfassung der Möbelwerte und Berechnung des Zuschlags
  • Dokumentation dieser Werte im Mietvertrag
  • Prüfung der Angemessenheit bei Neuvermietungen

4. Indexmieten mit jährlichem Deckel

Indexmietverträge sollen in angespannten Wohnungsmärkten eine **jährliche Begrenzung von 3,5 %** bei Mietsteigerungen erhalten. Diese Maßnahme soll extreme Anpassungen der Miete verhindern, die durch hohe Inflationsraten anfallen könnten.

Auswirkungen für bestehende Mietverhältnisse:

  • Bestandsverträge bleiben grundsätzlich weiter gültig
  • Änderungen greifen bei neuen Verträgen oder bei Anpassungsklauseln, die neu vereinbart werden

5. Kurzzeitvermietung – klarere Grenzen

Kurzzeitmietverträge, die von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, sollen künftig nur für **maximal sechs Monate** und nur bei einem **besonderen Anlass des Mieters** möglich sein. Dies soll verhindern, dass Kurzzeitverträge als Umgehungsmodell der Mietpreisbremse über längere Zeiträume genutzt werden.

Für die Praxis bedeutet das:

  • Begründung für Kurzzeitmietverträge im Mietvertrag dokumentieren
  • Verwaltung prüft Anlass und Fristen bei Vertragsabschluss

6. Anhebung der Wertgrenze bei Modernisierungsumlage

Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren zur Modernisierungsumlage nach § 559c BGB soll von **10.000 € auf 20.000 €** angehoben werden. Dadurch können kleinere Modernisierungsmaßnahmen weiterhin ohne großen Verwaltungsaufwand durchgeführt werden.

Beispiel:

Ein Austausch der Heizungsanlage oder von Fenstern im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme kann in vielen Fällen im vereinfachten Verfahren abgerechnet werden, wenn die Kosten unter der neuen Grenze liegen.

7. Schonfristzahlung bei Kündigung wegen Mietrückstand

Neu ist die Möglichkeit für Mieter, eine **ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand einmalig durch vollständige Nachzahlung** abzuwenden. Bisher galt dies nur für fristlose Kündigungen (§ 569 Abs. 3 BGB).

Für Mietverwaltungen bedeutet dies:

  • Sorgfältige Prüfung der Nachzahlung
  • Rechtssichere Dokumentation
  • Klare Fristenkommunikation an Mieter und Vermieter

8. Expertenkommission und Sanktionsdiskussion

Am 16.09.2025 hat eine Expertenkommission zum Mietrecht im Justizministerium ihre Arbeit aufgenommen. Thema sind unter anderem mögliche Sanktionen bei Mietwucher und Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Das Gremium besteht aus Vertretern von Mieterseite, Vermieterseite, Wissenschaft und Rechtsprechung. Bis zum 31.12.2026 soll die Kommission Vorschläge erarbeiten, die noch in das Gesetzgebungsverfahren einfließen können.

9. Auswirkungen auf Hausverwaltungen

Die Reformvorschläge betreffen viele Bereiche der Mietverwaltung:

  • Anpassung von Musterverträgen (Indexklauseln, Möblierungszuschläge)
  • Schulung zu neuen Offenlegungspflichten
  • Überarbeitung interner Prozesse zur Dokumentation
  • Beratung der Eigentümergemeinschaft bei Vertragsgestaltung

Die Verwaltung bleibt dabei neutrales Organ, das die rechtlichen Vorgaben für alle Beteiligten transparent und rechtssicher umsetzt.

10. FAQ zur Mietrechtsreform 2026

Müssen wir Möblierungszuschläge verändern?
Ja, in angespannten Wohnungsmärkten besteht künftig eine Offenlegungspflicht und eine Orientierung an angemessenen Werten.

Was gilt für bestehende Indexmieten?
Die Regelung mit dem 3,5 %‑Deckel gilt insbesondere bei neuen Vereinbarungen; aktuelle Bestandsverträge bleiben zunächst unverändert bestehen.

Wie lange dürfen Kurzzeitmietverträge laufen?
Künftig nur maximal sechs Monate bei besonderem Anlass.

Gilt die Modernisierungsumlage weiter?
Ja – aber die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren wird angehoben.

Kann ein Mieter durch Nachzahlung eine Kündigung abwenden?
Ja, künftig einmalig durch vollständige Nachzahlung aller Rückstände.

11. Fazit

Die Mietrechtsreform 2026 bringt zahlreiche Anpassungen, die die Transparenz und Fairness im Mietverhältnis stärken sollen. Für Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bedeutet das: frühzeitig Prozesse anpassen, Verträge überprüfen und Offenlegungspflichten beachten. Die Hausverwaltung Reiner GmbH begleitet diese Veränderungen fachkundig und praxisnah.

Artikel vom Februar 2026

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH