Kein Schriftformerfordernis bei kurzfristigen Änderungen des Mietvertrages – Update 2025

Kernaussage

Kurzfristige Änderungen wesentlicher Vertragsinhalte sind formfrei. Nur wenn eine einzelne Abrede länger als ein Jahr gilt, greift ein Formzwang. Seit 01.01.2025 gilt bei Gewerberaum: Textform genügt (E-Mail, PDF etc.). Für Wohnraum bleibt es bei Schriftform. Rechtsgrundlagen: § 550 BGB, § 578 BGB, § 126b BGB.

BGH 2021: Kurzfristige Abreden

BGH, 15.09.2021 – XII ZR 60/20: Eine Änderung ist nur formbedürftig, wenn sie über ein Jahr gelten soll. Maßgeblich ist die Dauer je einzelner Abrede, keine Addition. Entscheidung (BGH)

Neues Recht seit 2025 (Gewerbe)

  • Form: Für langfristige Gewerberaummietverträge und deren Änderungen reicht Textform (§ 578 Abs. 1 BGB i. V. m. § 550 BGB, § 126b BGB).

  • Übergang: Für Altverträge ohne Änderungen gilt bis 31.12.2025 die alte Schriftformfortwirkung; ab 01.01.2026 gilt auch hier Textform. Bei Änderungen ab 01.01.2025 greift die Textform sofort für die geänderte Abrede. BGBl. 2024 I Nr. 323 (BEG IV)

  • Wohnraum: Unverändert Schriftform bei Bindung > 1 Jahr (§ 550 BGB).

Praxisfolgen

  • Kurzfristige Abreden (≤ 1 Jahr): Formfrei wirksam; zwecks Nachweis kurz dokumentieren.

  • Langfristige Abreden (> 1 Jahr): Gewerbe: Textform mit vollständigen Essentialia (Parteien, Objekt, Inhalt, Dauer). Wohnraum: Schriftform mit Unterschriften.

  • Altverträge Gewerbe: Schriftformrisiken bis 31.12.2025 prüfen. Änderungen ab 2025 in Textform festhalten.

Checkliste

  1. Gilt die einzelne Änderung länger als ein Jahr?

  2. Gewerbe: Textform. Wohnraum: Schriftform.

  3. Essentialia nennen; Datum, Geltungsdauer, Bezug zum Ursprungsvertrag.

  4. Bei Altverträgen Übergangsregel beachten.

FAQ

  • Mehrere 6-Monatsabreden? Keine Addition. Entscheidend ist jede einzelne Laufzeit.

  • WhatsApp/E-Mail ausreichend? Gewerbe: Ja, wenn Textform nach § 126b BGB erfüllt ist. Wohnraum: Nein, Schriftform erforderlich.

Fazit

≤ 1 Jahr: formfrei. > 1 Jahr: Gewerbe Textform, Wohnraum Schriftform. Übergänge 2025/2026 beachten und Änderungen sauber dokumentieren.

Ursprünglicher Artikel: 10.04.2022

Aktualisiert am 13.10.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH