Nutzungsentschädigung für jahrelang gesperrte Dachterrasse: Aufopferungsanspruch gegen die GdWE (LG Frankfurt a.M. 2-13 S 26/24)
Wird eine Dachterrasse im Zuge einer Sanierung über Jahre unbenutzbar, kann ein Wohnungseigentümer eine verschuldensunabhängige Geldentschädigung verlangen. Das LG Frankfurt a.M. (Urteil vom 25.10.2025 – 2-13 S 26/24) spricht mehrere tausend Euro zu. Wir erläutern den Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG, die Unterschiede zwischen alter und neuer Rechtslage sowie die praktischen Folgen für die GdWE.
1. Ausgangslage: Sanierung ja – aber wie lange ist zumutbar?
Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind von Wohnungseigentümern grundsätzlich zu dulden (§ 14 WEG). Gerade bei Dach-, Terrassen- oder Fassadensanierungen kommt es jedoch nicht selten zu erheblichen Verzögerungen.
Überschreitet die Dauer der Maßnahme das zumutbare Maß und wird ein wesentlicher Teil der Wohnung faktisch unbenutzbar, stellt sich die Frage: Besteht ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung?
2. Die Entscheidung des LG Frankfurt a.M. vom 25.10.2025 – 2-13 S 26/24
Das Landgericht Frankfurt am Main hatte über einen Fall aus einer Wohnanlage in Kassel zu entscheiden. Ein Penthouse-Eigentümer konnte seine 90,61 m² große Dachterrasse über mehr als vier Jahre nicht nutzen. Er verlangte monatlich 500,00 EUR Nutzungsersatz für Dachterrasse und zwei Balkone.
Das Gericht sprach ihm 6.542,98 EUR zu – allerdings ausschließlich für die Dachterrasse, nicht für die beiden Balkone.
3. Der Sachverhalt im Überblick
– 205 m² große Penthouse-Wohnung mit 90,61 m² Dachterrasse sowie zwei Balkonen.
– Beschluss über Sanierung der Dachterrassen- und Balkonflächen im Jahr 2016.
– Bauarbeiten gerieten ab Sommer 2017 wegen Streitigkeiten mit dem Unternehmer ins Stocken.
– Nutzungsausfall über 53 Monate (Januar 2018 bis April 2022).
– Amtsgericht wies Klage ab, Berufungsgericht sprach Entschädigung zu.
4. Juristische Einordnung: Tatbestand – Subsumtion – Ergebnis
Tatbestand: Gemeinschaftliche Sanierungsmaßnahme, langjähriger Nutzungsausfall einer Dachterrasse, Klage auf Nutzungsentschädigung.
Subsumtion: Ein Schadensersatzanspruch wurde verneint, da kein schuldhaftes Verhalten der GdWE vorlag und der Bauunternehmer nicht als Erfüllungsgehilfe anzusehen war. Gleichwohl bejahte das Gericht einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch („Aufopferungsanspruch“) wegen übermäßiger Beeinträchtigung durch eine gemeinschaftliche Maßnahme.
Ergebnis: Die Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse stellt einen ersatzfähigen Vermögensschaden dar. Die Balkone hingegen galten nicht als wesentlicher Bestandteil der Wohnung im konkreten Einzelfall.
5. Rechtsgrundlage: § 14 Abs. 3 WEG
Nach neuer Rechtslage (§ 14 Abs. 3 WEG) kann ein Wohnungseigentümer, der eine Maßnahme dulden muss und dadurch über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wird, eine angemessene Geldentschädigung verlangen.
Es handelt sich nicht mehr um klassischen Schadensersatz, sondern um einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch. Der Gesetzeswortlaut sieht ausschließlich eine Geldentschädigung vor, keine Naturalrestitution.
6. Unterschied alte und neue Rechtslage
Für Zeiträume bis 30.11.2020 galt § 14 Nr. 4 WEG a.F. Danach wurde ebenfalls ein Ausgleichsanspruch anerkannt.
Ab dem 01.12.2020 ist § 14 Abs. 3 WEG maßgeblich. Im entschiedenen Fall war der Zeitraum teils nach altem, teils nach neuem Recht zu beurteilen. Da ausschließlich Geld verlangt wurde, ergab sich kein Unterschied im Ergebnis.
Die Auslegung und Reichweite des neuen § 14 Abs. 3 WEG sind in der Literatur teilweise umstritten. Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH hierzu steht bislang aus.
7. Bemessung der Entschädigung
Das Gericht berechnete die Entschädigung anhand einer fiktiven Miete auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels:
9,96 EUR/m² × 90,61 m² × 25 % (Terrassenanteil) = 225,62 EUR monatlich.
Entschädigt wurden die Monate April bis Oktober (7 Monate jährlich), da in Kassel typischerweise nur in diesem Zeitraum eine tatsächliche Nutzbarkeit gegeben ist.
Nicht maßgeblich sind tatsächliche Mietausfälle oder individuelle Minderungen, sondern objektiv berechtigte Nutzungseinbußen.
8. Voraussetzung: Wesentlicher Nutzungsbereich
Ein Anspruch setzt voraus, dass es sich um einen wesentlichen Teil der Wohnung handelt. Die große Dachterrasse eines Penthouses erfüllte diese Voraussetzung. Kleine, ungünstig ausgerichtete Balkone hingegen nicht.
Die Bewertung ist stets einzelfallabhängig.
9. Bedeutung für die GdWE
Entschädigungszahlungen gehören zu den Kosten der Verwaltung und können grundsätzlich aus der Erhaltungsrücklage geleistet werden.
Sind alle Einheiten gleichermaßen betroffen, kann es wirtschaftlich zu einem Nullsummeneffekt kommen. In solchen Fällen können pauschalierende Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Bei freiwilligen Entschädigungsregelungen empfiehlt sich ein Beschlussvorbehalt, wonach jedem Eigentümer freisteht, einen höheren Anspruch gerichtlich geltend zu machen.
10. Abgrenzung: Zuständigkeit für die Instandhaltung
Liegt die Erhaltungspflicht für Dachterrassen, Terrassenbeläge oder Balkone aufgrund Gesetz oder Vereinbarung beim jeweiligen Sondereigentümer, fehlt es an einem duldungspflichtigen Eingriff der GdWE. In solchen Fällen besteht regelmäßig kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung.
FAQ
Ist Verschulden der GdWE erforderlich?
Nein, der Anspruch ist verschuldensunabhängig.
Gilt der Anspruch auch für vermietete Wohnungen?
Ja, sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter können eine Entschädigung verlangen.
Wie wird die Höhe berechnet?
Anhand einer fiktiven Miete oder Mietminderung auf Basis objektiver Maßstäbe.
Muss die Entschädigung individuell ermittelt werden?
Grundsätzlich ja, da Nutzungsausfall und Wohnwert variieren können.
Fazit
Die Entscheidung des LG Frankfurt a.M. zeigt deutlich: Sanierungen dürfen dauern – aber nicht grenzenlos. Überschreitet eine Maßnahme das zumutbare Maß und wird ein wesentlicher Teil der Wohnung über Jahre entzogen, kann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehen. Für GdWE und Verwaltung bedeutet dies, Sanierungen strukturiert zu steuern, Bauverzögerungen zu minimieren und finanzielle Risiken frühzeitig einzuplanen.
Artikel vom März 2026
Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
