BGH zu Rauchwarnmeldern: Einheitlicher Einbau und Wartung durch die WEG zulässig

Ursprünglicher Artikel: 10.05.2019 • Aktualisiert für 2025

Kernaussage

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf den einheitlichen Einbau und die zentrale Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Wohnungen beschließen – auch in Einheiten, in denen einzelne Eigentümer bereits eigene Geräte installiert haben. Das entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil Sicherheit und Nachweisführung „aus einer Hand“ gewährleistet werden.

Der Fall

Eine WEG in NRW beschloss, alle Wohnungen durch eine Fachfirma mit Rauchwarnmeldern auszurüsten und die laufende Wartung zentral zu organisieren. Kosten: Anschaffung aus Rücklage, Wartung über Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen. Eigentümer mit bereits vorhandenen Meldern klagten gegen die Einbeziehung ihrer Wohnungen.

Die Entscheidung

  • Beschlusskompetenz: Die WEG darf Einbau, Wartung und Kontrolle gemeinschaftlich regeln. Eine Pflicht, bereits ausgerüstete Wohnungen auszunehmen, besteht nicht.
  • Ordnungsmäßige Verwaltung: Einheitliche Geräte, DIN-konforme Montage, dokumentierte Prüfintervalle und klare Zuständigkeiten senken Risiken und sichern Versicherbarkeit. Ein Flickenteppich individueller Lösungen erschwert Kontrolle und Nachweis.
  • Kostenfolgen: Die Mehrbelastung einzelner Eigentümer mit Altgeräten ist hinnehmbar, weil der Sicherheits- und Organisationsvorteil überwiegt.

Was gilt seit dem WEMoG (seit 01.12.2020)?

  • Träger der Verwaltung: Die rechtsfähige Gemeinschaft (GdWE) verantwortet die Organisation von Schutz- und Sicherheitsstandards. Das umfasst die Entscheidung über Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Einheiten.
  • Beschlussmehrheit: Der Einbau ist regelmäßig als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung mit einfacher Mehrheit beschließbar. Kein Anspruch einzelner, „außen vor“ zu bleiben.
  • Duldungspflichten: Eigentümer müssen den Zugang zur Wohnung für Montage, Wartung und Funktionsprüfung dulden, soweit die Maßnahme ordnungsmäßig beschlossen wurde und angemessen angekündigt ist.
  • Landesrechtliche Pflicht: Die Bauordnungen der Länder verlangen Rauchwarnmelder in Wohnungen (Schlafräume, Kinderzimmer, Flure als Rettungswege). Wer wartet (Besitzer oder Eigentümer), bestimmt Landesrecht; der WEG-Beschluss darf die Wartung dennoch einheitlich organisieren.

Umsetzung in der Praxis

Technik & Montage

  • Gerätewahl: Zertifizierte Melder nach DIN EN 14604, ideal mit 10-Jahres-Batterie und Ereignisspeicher.
  • Montagepunkte: Schlafräume, Kinderzimmer, Flure, ggf. weitere Bereiche nach Landesrecht/Brandschutzkonzept.
  • Dokumentation: Geräteliste je Einheit, Montageprotokolle, Wartungsnachweise, Störfall- und Austauschhistorie.

Organisation & Zugang

  • Terminierung: Jahres- bzw. Halbjahresfenster mit zwei Alternativterminen; rechtzeitige Ankündigung.
  • Nichtantreffen: Klare Nachhol- und Kostenregel (z. B. Zweit-/Dritttermin als Sondereinzelkosten der Einheit).
  • Vertretung: Schlüsselmanagement nur mit schriftlicher Einwilligung; alternativ Anwesenheit der Bewohner.
  • Datenschutz: Dienstleister auf Auftragsverarbeitung verpflichten; Protokolle ohne überflüssige personenbezogene Daten.

Finanzierung & Abrechnung

  • Anschaffung: Regelmäßig Gemeinschaftskosten (Rücklage oder Sonderumlage; Beschlusslage beachten).
  • Wartung: Laufende Wartung über den Vermögensstatus der WEG und die Jahresabrechnung verteilt.
  • Vermietung: Wartungskosten können als sonstige Betriebskosten mietvertraglich umgelegt werden (klare Benennung im Vertrag erforderlich).

Eigentümer mit bereits vorhandenen Meldern

  • Anrechnung? In der Regel keine Gutschrift, da die Gemeinschaft eine einheitliche Systemlandschaft benötigt. Übergangsregelungen (z. B. Abbau Altgeräte durch Dienstleister) sind per Beschluss möglich.
  • Weiterbetrieb eigener Geräte: Aus Gründen der Haftung und Nachweisbarkeit meist nicht zugelassen; Doppelstrukturen vermeiden.

Haftung, Versicherung, Nachweise

  • Haftungsreduzierung: Einheitliche Wartungsverträge mit qualifizierten Firmen und lückenlose Protokolle mindern Haftungsrisiken der GdWE.
  • Versicherbarkeit: Nachweisdokumente (Montage-/Wartungsprotokolle) bereithalten; sie sind im Schadenfall entscheidend.
  • Störungen/Defekte: Meldeschiene an Verwalter/Dienstleister, Ticketnummern, Austauschfrist definieren.

Beschlussbausteine für die Eigentümerversammlung

  • Gegenstand: „Einbau von Rauchwarnmeldern nach DIN EN 14604 sowie zentrale Wartung in allen Wohnungen der WEG.“
  • Beauftragung: „Vergabe an Firma X zum Angebot vom …; Vertragslaufzeit … Jahre; Verlängerungs-/Kündigungsregel.“
  • Zugang & Termine: „Eigentümer/Bewohner gewähren Zugang; Zweittermin möglich; weitere Termine als Sondereinzelkosten.“
  • Finanzierung: „Anschaffung aus Rücklage/Sonderumlage; Wartung als laufende Kosten nach MEA.“
  • Altgeräte: „Demontage vorhandener Privatgeräte; keine Anrechnung; Entsorgung fachgerecht durch Dienstleister.“
  • Dokumentation/DSGVO: „Protokollierung je Einheit; AV-Vertrag; nur erforderliche Daten.“

FAQ

  • Muss ich meine privaten Melder entfernen?
    Ja, wenn die WEG einen einheitlichen Bestand beschlossen hat. Doppelstrukturen stören Wartung und Nachweis.
  • Darf ich die Wartung selbst übernehmen?
    Nein, bei zentralem WEG-Beschluss erfolgt die Wartung einheitlich durch die beauftragte Fachfirma.
  • Ich war beim Termin nicht da – Kosten?
    Folgetermine können als Sondereinzelkosten auferlegt werden, wenn die Versammlung das so beschlossen hat.
  • Welche Räume brauchen Melder?
    Mindestens Schlafräume, Kinderzimmer und Flure als Rettungswege (Details je Landesbauordnung).
  • Wie oft wird gewartet?
    Üblich jährlich. Intervall und Nachweisform regelt der Wartungsvertrag/Beschluss.

Rechtsverweise (Service)

Aktualisiert am 14.10.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH