Notdienstpauschale des Hausmeisters ist keine umlagefähige Betriebskostenposition

Kernaussage

Eine an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie ist Verwaltungskosten und daher vom Vermieter zu tragen. So der BGH, Urteil vom 18.12.2019 (VIII ZR 62/19).

Rechtsgrundlagen

  • § 556 BGB – Betriebskostenvereinbarung und Abrechnung.
  • § 1 BetrKV – Begriff der Betriebskosten; Abgrenzung zu Instandhaltung/Instandsetzung und Verwaltung (nicht umlagefähig).
  • § 2 BetrKV – Katalog umlagefähiger Kosten, insb. Nr. 14 Hauswart.

Der Fall (Kurzüberblick)

  • Abrechnung: Vermieterin setzt 1.200 € „Notdienstpauschale“ für Bereitschaft außerhalb üblicher Zeiten an.
  • Mietvertrag: Umlage der Betriebskosten nach BetrKV vereinbart.
  • Streit: Mieter zahlen Nachforderung abzüglich ihres Anteils an der Pauschale; Vermieter klagt.
  • Instanzen: AG und LG weisen Klage ab; BGH bestätigt – Notdienstbereitschaft ist Verwaltung, nicht Hauswart-Betriebskosten.

Begründung des BGH

Abgrenzung Betriebskosten vs. Verwaltung

Betriebskosten sind laufende, objektbezogene Kosten des Gebäudebetriebs. Kosten der Verwaltung sind ausgenommen (§ 1 BetrKV). Die vergütete Entgegennahme von Störungsmeldungen, Organisation von Reparaturen und Rufbereitschaft ist typischerweise Verwaltungstätigkeit, unabhängig davon, ob sie innerhalb oder außerhalb der Geschäftszeiten erfolgt.

Keine Zuordnung zu § 2 Nr. 14 BetrKV

Hauswartkosten sind umlagefähig, soweit es sich um tatsächliche Hauswartleistungen (Pflege, Überwachung, Bedienung technischer Anlagen) handelt. Die pauschale Notdienstbereitschaft ist keine solche laufende Bedien- oder Kontrollleistung, sondern organisatorische Verfügbarkeit und Störungsannahme. Damit scheidet die Umlage aus.

Mischposten und Aufteilungsgebot

Enthält ein Posten sowohl umlagefähige Hauswartleistungen als auch nicht umlagefähige Verwaltung oder Instandsetzung, sind die Anteile sauber herauszurechnen. Eine einheitliche Notdienstpauschale ohne trennbare Leistungsanteile bleibt nicht umlagefähig.

Praxisfolgen für Vermieter

  • Keine Umlage: Pauschale 24/7-Bereitschaft des Hausmeisters/Service-Dienstleisters ist Verwaltung – nicht auf Mieter umlegbar.
  • Leistungsspezifikation: Hausmeisterverträge trennen: a) umlagefähige laufende Tätigkeiten (Kontrolle, Reinigung, Bedienung), b) nicht umlagefähige Verwaltung/Organisation/Notrufannahme.
  • Aufteilung belegen: Wenn der Dienstleister gemischte Leistungen erbringt, zeitliche/kostenmäßige Aufteilung vertraglich fixieren und in der Abrechnung nachweisen.
  • Keine „Umdeklaration“: Verwaltungstätigkeiten werden nicht durch Bezeichnung zu Betriebskosten.

Praxisfolgen für Mieter

  • Abrechnung prüfen: Positionen wie „Notdienst“, „Rufbereitschaft“, „24/7-Hotline“ sind Indiz für Verwaltungskosten.
  • Einwendung: Innerhalb der Fristen gegen die Abrechnung vorgehen und Nichtumlagefähigkeit rügen.
  • Belegeinsicht: Einsicht in Verträge/Rechnungen verlangen, um Mischposten aufzudecken.

Do’s & Don’ts in der Betriebskostenpraxis

  • Do: Leistungsbeschreibungen präzise trennen, Stundennachweise führen, Umlageanteile transparent ausweisen.
  • Do: Hauswarttätigkeiten klar definieren (Kontrollgänge, Bedienung, Pflege) – umlagefähig nach § 2 Nr. 14 BetrKV.
  • Don’t: Pauschalen für Bereitschaft/Hotline als „Hausmeisterkosten“ umlagefähig behandeln.
  • Don’t: Instandsetzung/Fehlerbeseitigung unter Betriebskosten verstecken.

Checkliste Abrechnung „Hausmeister/Notdienst“

  • Vertrag prüfen: Enthält er Rufbereitschaft/Hotline? → Verwaltung.
  • Nachweise: Tätigkeitsberichte, Zeitkonten, Leistungsarten getrennt?
  • Aufteilung: Gemischte Leistungen in umlagefähige/nicht umlagefähige Teile aufschlüsseln.
  • Kommunikation: Erläuterung in der Abrechnung beifügen, um Rückfragen zu vermeiden.

Häufige Irrtümer

  • „Außerhalb der Geschäftszeiten = Betriebskosten“: Falsch. Zeitpunkt ist unerheblich; maßgeblich ist die Art der Tätigkeit.
  • „Große Anlage ⇒ Notdienst umlagefähig“: Falsch. Auch bei großen Anlagen bleibt die Bereitschaft Verwaltung.
  • „Pauschale reicht“: Falsch. Ohne trennscharfe Aufteilung bleibt der gesamte Pauschalposten nicht umlagefähig.

Fallabschluss

Die Mieter mussten ihren Anteil an der Notdienstpauschale nicht zahlen. Die Position ist als Verwaltungskosten aus der Abrechnung herauszunehmen bzw. dem Vermieter zu belassen.

BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19; Vorinstanzen: LG Berlin, Urteil vom 30.01.2019 – 64 S 25/18; AG Berlin-Charlottenburg

Ursprünglicher Artikel: Mai 2020

Aktualisiert am 14.10.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH