BGH kassiert „Drei-Angebote-Regel“: Was GdWE bei Erhaltungsmaßnahmen jetzt wirklich beachten müssen
BGH V ZR 7/25 (27.03.2026): Keine generelle Pflicht zu drei Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen. Was das Urteil für Beschlüsse, Verwaltungspraxis, Beirat und Anfechtungsrisiken bedeutet – inkl. Checkliste und Muster-Beschlusslogik.
Worum es geht: Schluss mit der „Automatik“ – aber nicht mit der Wirtschaftlichkeit
Viele GdWE kennen die Diskussion: „Ohne drei Angebote ist der Beschluss anfechtbar.“ Diese Sicht hat sich über Jahre in der Praxis verfestigt – oft als schematische Vorgabe aus der Instanzrechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) klargestellt: Eine solche generelle Pflicht ergibt sich aus dem Gesetz nicht. Entscheidend ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern ob die Eigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage entscheiden konnten – aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers.
Das Urteil ist kein Freifahrtschein für „ein Angebot und fertig“. Es verschiebt den Maßstab: weg von starren Verfahrensvorgaben, hin zur Einzelfallprüfung und zur sauberen Begründung der Entscheidung.
Der Fall (vereinfacht): Standardmaßnahmen, bekannte Handwerker, keine Vergleichsangebote
In einer Eigentümerversammlung wurden mehrere Erhaltungsmaßnahmen beschlossen (u. a. Fenster-/Verglasungsarbeiten, Malerarbeiten) im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Vergleichsangebote lagen nicht vor. Begründung: Jahrzehntelange Zusammenarbeit mit den Unternehmen „zur vollsten Zufriedenheit“.
Einzelne Eigentümer klagten und meinten, Vergleichsangebote seien zwingend. Der BGH hat die Anfechtung abgewiesen: Das Fehlen von Vergleichsangeboten allein macht den Beschluss nicht ordnungswidrig.
Rechtsrahmen: Ordentliche Erhaltung und ordnungsmäßige Verwaltung
Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind Kernbereich der ordnungsmäßigen Verwaltung. Die gesetzliche Basis findet sich insbesondere in:
- § 19 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung, Erhaltung)
- § 27 WEG (Aufgaben/Befugnisse des Verwalters, u. a. Prüfung/Organisation der Ausführung im Rahmen der Beschlüsse)
Wichtig: Die Eigentümer entscheiden per Beschluss – der Verwalter organisiert und setzt um (innerhalb der Beschlusslage). Beides muss wirtschaftlich und nachvollziehbar sein.
Kernaussage des BGH: Keine „Drei-Angebote-Regel“ im Gesetz
Der BGH stellt klar:
- Vergleichsangebote können ein geeignetes Mittel sein, um eine Entscheidung abzusichern.
- Eine allgemeine Pflicht, immer mehrere Angebote einzuholen, gibt es nicht.
- Erst recht nicht gibt es eine starre Pflicht zu „mindestens drei Angeboten“ mit nur wenigen Bagatell-Ausnahmen.
Begründung: Eine schematische Regel wird der Vielfalt der Maßnahmen nicht gerecht und beschneidet den Entscheidungsspielraum der Eigentümer zu stark.
Der Maßstab: Was würde ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Eigentümer entscheiden?
Der BGH setzt auf einen praktischen Maßstab: Reichen die vorhandenen Informationen – bezogen auf Art der Maßnahme, Dringlichkeit und Umstände des Einzelfalls – für eine wirtschaftliche Entscheidung aus?
Kernfrage: Wird eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis beschafft?
Das kann bei kleineren Standardmaßnahmen auch ohne externe „Marktprüfung“ möglich sein, wenn Preis und Leistung plausibel sind. Bei komplexeren Maßnahmen kann die Tatsachengrundlage auch anders hergestellt werden – etwa über Fachplanung oder sachverständige Beratung.
„Bekannt und bewährt“ ist ein Argument – wenn es sauber begründet wird
Das Urteil bestätigt ausdrücklich, was viele Verwaltungen aus der Praxis kennen: Ein Unternehmen, das die Anlage kennt und wiederholt zuverlässig gearbeitet hat, kann wirtschaftlich sinnvoll sein – selbst wenn keine Vergleichsangebote vorliegen.
Denn neben dem Preis zählen in der Realität:
- Sorgfältige Ausführung und Qualität
- Termintreue und zügige Abwicklung
- Qualifiziertes Personal
- Verlässliche Mängelbeseitigung
- Kenntnis der örtlichen/technischen Gegebenheiten
Gerade bei wiederkehrenden Standardleistungen (z. B. Glas-/Fensterarbeiten, kleinere Gewerke, typische Reparaturen) ist diese Erfahrungsbasis oft ein echter wirtschaftlicher Vorteil – nicht nur „Bequemlichkeit“.
Wichtig: Auch ohne Vergleichsangebote bleibt der Beschluss angreifbar – aber aus anderen Gründen
Der BGH macht klar: Ein Beschluss kann weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist.
Das ist aber ein eigenständiger Beschlussmangel. Wer anfechten will, muss diesen Mangel inhaltlich darlegen (und nicht nur „es fehlten drei Angebote“).
Praxisfolge: Das Anfechtungsrisiko verschiebt sich von der Formalie (Anzahl Angebote) auf die Substanz (Eignung/Preis/Entscheidungsgrundlage).
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis? Vier klare Leitlinien
- Keine Automatismen – aber Dokumentationspflicht im weiteren Sinn
Wenn ohne Vergleichsangebote beschlossen wird, sollte nachvollziehbar sein, warum die Informationslage dennoch reicht (Standardmaßnahme, Preis plausibel, Dringlichkeit, Marktengpass, bewährter Anbieter, Fachberatung). - Preisplausibilität aktiv herstellen
Auch ohne drei Angebote kann man Preisangemessenheit plausibilisieren, z. B. durch Erfahrungspreise, ähnliche Aufträge der Vorjahre, nachvollziehbare Kalkulationsbestandteile oder eine fachliche Einschätzung. - Alternativen je nach Maßnahme wählen
Bei größeren/komplexeren Projekten sind Vergleichsangebote weiterhin häufig sinnvoll – oder alternative Wege: Planer/Architekt, Sachverständiger, Leistungsbeschreibung mit Ausschreibung, Stufenbeschluss. - Rollen sauber halten
Die Eigentümer beschließen. Der Verwalter prüft, organisiert, setzt um – und sorgt dafür, dass die Entscheidung wirtschaftlich begründet und praktisch umsetzbar ist (vgl. § 27 WEG).
Checkliste: Wann reichen 1 Angebot/Erfahrungswerte – und wann sind mehrere Angebote dringend zu empfehlen?
Ein Angebot kann ausreichen, wenn:
- Standardmaßnahme mit überschaubarem Volumen vorliegt
- Leistungsumfang klar beschrieben ist (was genau wird gemacht?)
- Preis anhand Erfahrung/Marktgefühl plausibel ist
- Dringlichkeit besteht (z. B. Schadensrisiko, Verkehrssicherheit, Folgeschäden)
- Anbieter bewährt ist und Anlage kennt
- Alternativen nicht realistisch verfügbar sind (Marktlage/Handwerkerengpass)
Mehrere Angebote sind regelmäßig sinnvoll, wenn:
- hoher Kostenrahmen / erhebliche Einmalbelastung droht
- Maßnahme technisch komplex ist (z. B. Dach, Fassade, Tiefgarage, Strangsanierung)
- Leistungsumfang unklar oder variantenreich ist (z. B. unterschiedliche Sanierungswege)
- Finanzierung/Beitragslast politisch sensibel ist (Sonderumlage, Darlehen, große Rücklagenentnahme)
- erhebliche Gewährleistungs-/Folgerisiken bestehen
Muster für die Beschlusslogik (praxisfest, ohne „Drei-Angebote-Zwang“)
Variante A: Standardmaßnahme, bewährter Betrieb
„Die Wohnungseigentümer beschließen die Beauftragung der Firma … mit … (Leistungsbeschreibung) zum Angebotspreis von … € brutto. Die Beauftragung erfolgt, weil es sich um eine Standardmaßnahme handelt, die Dringlichkeit/Notwendigkeit gegeben ist und der Anbieter die Anlage kennt sowie bereits mehrfach zuverlässig tätig war. Der Verwalter wird zur Auftragserteilung und Abwicklung ermächtigt. Kosten werden nach … verteilt.“
Variante B: Größere Maßnahme, Stufenbeschluss
„Die Wohnungseigentümer beschließen die Einholung einer fachlichen Planungs-/Sachverständigenleistung zur Erstellung einer Leistungsbeschreibung und Kostenschätzung. Auf dieser Grundlage werden Vergleichsangebote eingeholt und in einer weiteren Eigentümerversammlung über Vergabe und Finanzierung beschlossen.“
Hinweis: Welche Variante ordnungsmäßig ist, entscheidet der Einzelfall – genau das ist die Botschaft des BGH.
Was Eigentümer jetzt konkret mitnehmen sollten
- Nicht jede Maßnahme braucht drei Angebote – aber jede Maßnahme braucht eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.
- „Bewährter Handwerker“ ist kein Makel, sondern kann wirtschaftlich sinnvoll sein – wenn Preis/Leistung plausibel bleiben.
- Wer Beschlüsse anfechten will, muss künftig stärker inhaltlich argumentieren (ungeeignet/überteuert), nicht nur formal.
- Für Verwaltungen und Beiräte steigt die Bedeutung sauberer Vorbereitung: Leistungsbeschreibung, Plausibilität, Dokumentation der Gründe.
Fazit
Mit dem Urteil BGH V ZR 7/25 vom 27.03.2026 endet die schematische „Drei-Angebote-Regel“ als pauschale Anfechtungskeule. Für GdWE ist das eine Entlastung – aber auch ein Auftrag: Wirtschaftlichkeit wird nicht mehr über die Anzahl von Angeboten „belegt“, sondern über die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Gute Verwaltung bedeutet deshalb: passende Informationsbasis je Maßnahme, klare Beschlusslogik und saubere Umsetzung – nicht Formeln, sondern Professionalität.
Artikel: April 2026
