Bauzeitüberschreitung beim Dachgeschossausbau: Vertragsstrafe in der Gemeinschaftsordnung wirksam und gerichtlich überprüfbar (BGH V ZR 129/24)

Verzögert sich ein Dachgeschossausbau erheblich, kann eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Vertragsstrafe greifen. Der BGH (Urteil vom 24.10.2025 – V ZR 129/24) bestätigt die grundsätzliche Wirksamkeit solcher Klauseln, lässt aber eine Herabsetzung nach § 343 BGB zu. Wir erläutern die Rechtslage, die Bedeutung für die GdWE und die praktische Umsetzung bei Bauzeitüberschreitung.

1. Ausgangslage: Ausbaurechte und Dauerbaustellen in der Praxis

In vielen Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen (GO) ist zugunsten einzelner Einheiten ein Recht zum Dachgeschossausbau oder zur Aufstockung vereinbart. Solche Ausbauvorbehalte stammen häufig noch aus der Zeit der Aufteilung und dienen dem wirtschaftlichen Interesse des teilenden Eigentümers.

Kommt es Jahre später zur Umsetzung, entstehen regelmäßig Spannungen:

– Gerüste, Lärm, Staub und eingeschränkte Nutzung von Gemeinschaftsflächen

– Eingriffe in Dach, Fassade und Haustechnik

– Verzögerungen durch Witterung, Genehmigungen oder Bauablaufstörungen

– Streit über die zulässige Dauer der Baumaßnahme

Um solche Konflikte zu begrenzen, enthalten manche Gemeinschaftsordnungen Fristen und Sanktionen für den Fall einer Bauzeitüberschreitung. Genau hierzu hat sich der Bundesgerichtshof nun grundlegend geäußert.

2. Die Entscheidung des BGH vom 24.10.2025 – V ZR 129/24

Der BGH hat entschieden, dass in einer Gemeinschaftsordnung für den Fall einer Bauzeitüberschreitung bei Ausübung eines Ausbaurechts Regelungen über Strafzahlungen getroffen werden dürfen. Diese sind im Ausgangspunkt als Vertragsstrafen im Sinne der §§ 339 ff. BGB einzuordnen.

Zugleich stellte der BGH klar, dass eine verwirkte Strafzahlung der gerichtlichen Herabsetzung nach § 343 BGB unterliegen kann, wenn sie unverhältnismäßig hoch ist.

3. Der zugrunde liegende Sachverhalt

In der Teilungserklärung war zugunsten einer bestimmten Einheit ein Dachausbaurecht vereinbart. Die maßgebliche Klausel lautete auszugsweise:

– Die Baumaßnahme muss innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden.

– Der Baubeginn ist dem Verwalter anzuzeigen.

– Bei Überschreitung der Bauzeit ist eine Konventionalstrafe in Höhe von 1 % der Bausumme pro Monat der Überschreitung zu zahlen.

– Als Bemessungsgrundlage wurde pauschal ein Betrag von 1.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt.

Die Bauarbeiten betrafen über 1.000 m² Wohnfläche und verzögerten sich erheblich. Die GdWE machte eine Vertragsstrafe von rund 230.000 EUR geltend und begehrte darüber hinaus Feststellung weiterer monatlicher Zahlungsverpflichtungen.

Nachdem Amtsgericht und Berufungsgericht der GdWE Recht gegeben hatten, hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück, insbesondere zur Prüfung einer möglichen Herabsetzung der Strafzahlung.

4. Juristische Einordnung: Tatbestand – Subsumtion – Ergebnis

Tatbestand: In der Gemeinschaftsordnung ist für den Fall der Bauzeitüberschreitung eine Strafzahlung vereinbart. Die Bauzeit wird überschritten. Die GdWE verlangt Zahlung.

Subsumtion: Der BGH qualifiziert die Klausel als Vertragsstrafe gemäß §§ 339 ff. BGB. Die Vereinbarung ist zulässig, da sie von der Gestaltungsfreiheit des teilenden Eigentümers gedeckt ist und nicht gegen gesetzliche oder sittenrechtliche Grenzen verstößt. Allerdings kann die konkrete Höhe einer verwirkten Vertragsstrafe gemäß § 343 BGB auf Antrag des Schuldners herabgesetzt werden, wenn sie unverhältnismäßig ist.

Ergebnis: Vertragsstrafen in der Gemeinschaftsordnung wegen Bauzeitüberschreitung sind grundsätzlich wirksam. Ihre Höhe unterliegt jedoch einer gerichtlichen Angemessenheitskontrolle.

5. Keine Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Wesentlich ist: Eine gesetzliche Beschlusskompetenz zur Einführung von Vertragsstrafen besteht nicht. Weder nach altem Recht (§ 21 Abs. 7 WEG a.F.) noch nach geltendem Recht können Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss eine neue Vertragsstrafe einführen.

Solche Regelungen bedürfen einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt eine entsprechende Grundlage, kann die GdWE keine Vertragsstrafe verlangen.

6. Bedeutung des § 343 BGB

Nach § 343 Abs. 1 BGB kann eine unverhältnismäßig hohe Vertragsstrafe durch Urteil auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Voraussetzungen:

– Die Vertragsstrafe ist dem Grunde nach verwirkt.

– Der Schuldner stellt einen entsprechenden Antrag.

– Die Höhe ist objektiv unverhältnismäßig.

Für die Praxis bedeutet dies: Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung eine hohe Pauschale vorsieht, ist die endgültige Höhe im Streitfall nicht garantiert.

7. Anspruchsinhaber und Durchsetzung

Der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe steht der GdWE zu. Sie ist Anspruchsinhaberin und im Streitfall Klägerin.

Der Anspruch entsteht mit Ablauf der vereinbarten Bauzeit. Maßgeblich ist die genaue Definition von Baubeginn und Bauende in der Gemeinschaftsordnung.

In der Praxis ist eine saubere Dokumentation unerlässlich:

– Anzeige des Baubeginns

– Protokollierung von Verzögerungen

– Erfassung tatsächlicher Fertigstellung

– Berechnung der Strafmonate

8. Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Im entschiedenen Fall war das Ausbaurecht zugunsten einer bestehenden Einheit eingeräumt. War die Ausbaureserve bereits im Sondereigentum, konnte der Berechtigte die Unterteilung grundsätzlich eigenständig umsetzen.

Liegt die Ausbaureserve hingegen im Gemeinschaftseigentum und besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht, sind sachenrechtliche Umwandlungen nicht ohne Weiteres möglich. Hier kann die Umsetzung komplexer sein und bedarf regelmäßig notarieller Mitwirkung aller Eigentümer.

9. Handlungsempfehlungen für Verwaltungsbeiräte und Hausverwaltung

Vor Beginn der Maßnahme:

– Prüfung der Gemeinschaftsordnung auf Fristen und Sanktionen

– Klärung von Baubeginn- und Fertigstellungsdefinition

– Absicherung durch Versicherungsnachweise und Sicherheitsleistungen

Während der Bauphase:

– Laufende Fristenkontrolle

– Dokumentation von Störungen und Schäden

Bei Überschreitung:

– Berechnung der verwirkten Vertragsstrafe

– Prüfung möglicher Herabsetzungsrisiken

– Beschlussfassung über gerichtliche Durchsetzung

FAQ

Ist eine Vertragsstrafe wegen Bauzeitüberschreitung zulässig?

Ja, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.

Kann eine Vertragsstrafe per Mehrheitsbeschluss eingeführt werden?

Nein, es fehlt an einer gesetzlichen Beschlusskompetenz.

Kann das Gericht die Höhe reduzieren?

Ja, nach § 343 BGB, wenn die Strafe unverhältnismäßig hoch ist.

Wem steht die Vertragsstrafe zu?

Der GdWE.

Fazit

Mit dem Urteil vom 24.10.2025 stärkt der BGH die Gestaltungsmacht der Gemeinschaftsordnung beim Dachgeschossausbau. Vertragsstrafen wegen Bauzeitüberschreitung sind grundsätzlich zulässig und durchsetzbar. Gleichzeitig bleibt die Höhe nicht unangreifbar, sondern unterliegt der gerichtlichen Angemessenheitskontrolle. Für die Praxis bedeutet dies: klare Regelungen, sorgfältige Dokumentation und realistische Einschätzung von Prozessrisiken.

Artikel vom März 2026

Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH