Miete: Grundlagen, Erhöhungen, Nebenkosten – kompakt erklärt für Vermieter und Mieter

Die Miete ist der Dreh- und Angelpunkt jedes Wohnraummietvertrags – rechtlich, wirtschaftlich und im Alltag. Dieser Beitrag bündelt die wichtigsten Regeln zu Miethöhe, Mieterhöhung, Betriebskosten (Nebenkosten), Kaution, Mietminderung und Kündigung und ordnet sie aus Sicht von Vermietern, Mietern und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ein.

1. Was die Miete rechtlich ist

Die Miete ist das vom Mieter geschuldete Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Rechtsgrundlagen sind insbesondere § 535 BGB (Pflichten aus dem Mietvertrag), § 536 BGB (Mietminderung), § 551 BGB (Kaution), §§ 556 ff. BGB (Betriebskosten) sowie §§ 557a, 557b BGB (Staffel- und Indexmiete) und § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete).

2. Miethöhe bei Neuvermietung

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags ist die Miethöhe grundsätzlich frei vereinbar. In Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ kann jedoch die Mietpreisbremse gelten (§§ 556d–556g BGB): die vereinbarte Miete darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel höchstens um 10 % überschreiten, mit Ausnahmen (z. B. umfassend modernisierte Wohnungen oder bereits zuvor höhere Vormiete). Ob die Mietpreisbremse gilt, bestimmen die Länder durch Verordnung.

3. Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis

  • Zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Erhöhung frühestens 15 Monate nach Einzug und nur alle 12 Monate; Kappungsgrenze 20 % innerhalb von 3 Jahren (in einigen Regionen 15 %). Begründung über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten.
  • Staffelmiete (§ 557a BGB): Zukünftige Mieten werden betragsgenau gestaffelt; während der Laufzeit sind Mieterhöhungen nach § 558 ausgeschlossen.
  • Indexmiete (§ 557b BGB): Miete folgt dem Verbraucherpreisindex; Erhöhungen nur nach Indexänderung und schriftlicher Erklärung.
  • Modernisierung (§ 559 BGB): Nach energetischen/wohnwertsteigernden Maßnahmen kann die Miete erhöht werden; heute gelten gedeckelte Umlagen und Kappungsmechanismen. Eine formgerechte Ankündigung und saubere Kostenabgrenzung sind zwingend.

4. Betriebskosten (Nebenkosten) zur Miete

Betriebskosten sind die laufenden, durch den Betrieb des Gebäudes entstehenden Kosten (§ 556 BGB; Betriebskostenverordnung). Sie werden als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder als Pauschale vereinbart. Verwaltungskosten und Instandhaltung sind keine umlagefähigen Betriebskosten.

  • Verteilerschlüssel: Mangels Vereinbarung gilt § 556a BGB (z. B. nach Fläche, bei Wärme/Wasser nach Verbrauchsrecht).
  • Abrechnungsfrist: Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB).
  • Form der Abrechnung: Mindestens erforderlich sind Gesamtkosten je Kostenart, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen.

5. Kaution, Zahlung, Fälligkeit

  • Mietkaution (§ 551 BGB): Maximal drei Nettokaltmieten, Zahlung in drei gleichen Monatsraten möglich; getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
  • Fälligkeit: Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, soweit vertraglich so vereinbart (§ 556b BGB).

6. Miete und Wohnfläche

Die zutreffende Wohnfläche ist für die Miete, Mieterhöhungen und Betriebskosten entscheidend. Abweichungen können Rechte auslösen (z. B. Minderung oder Anpassung). Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen und – soweit vereinbart – die Wohnflächenverordnung. In der Praxis empfiehlt sich ein belastbares Aufmaß bei Unklarheiten.

7. Mietminderung, Mängel und Haftung

  • Minderung (§ 536 BGB): Bei Sach- oder Rechtsmängeln, die die Tauglichkeit der Mietsache mindern, reduziert sich die Miete kraft Gesetzes; die Mängelanzeige an den Vermieter ist Pflicht.
  • Schadensersatz (§ 536a BGB): Bei verschuldeten Pflichtverletzungen können zusätzliche Ansprüche bestehen.
  • Zutritt und Duldung: Für Instandsetzung/Modernisierung bestehen Duldungspflichten des Mieters; Ankündigungs- und Fristregeln beachten.

8. Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses

  • Ordentliche Kündigung: Durch den Mieter mit Frist von drei Monaten; durch den Vermieter nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB), z. B. Eigenbedarf.
  • Außerordentliche fristlose Kündigung: Bei gravierenden Pflichtverletzungen, z. B. erheblicher Zahlungsverzug (§ 543 BGB).

9. Besonderheiten bei WEG und Vermietung von Sondereigentum

  • Hausordnung und Gemeinschaftsregeln: Die Miete darf Gemeinschaftsordnungen nicht unterlaufen. Vermieter müssen Mieter vertraglich auf die Hausordnung verpflichten (Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Ruhezeiten, Stellplätze).
  • Betriebskosten-Schnittstelle: Die WEG-Jahresabrechnung ist kein Abrechnungsersatz gegenüber Mietern. Vermieter müssen aus der WEG-Abrechnung die umlagefähigen Betriebskosten sauber herauslösen und nach Mietvertrag verteilen.
  • Bauliche Maßnahmen: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erfolgen durch die Gemeinschaft; Mieter sind zu dulden, wenn die gesetzlichen/vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Temporäre Beeinträchtigungen können Minderungsfragen auslösen – saubere Kommunikation und Terminplanung vermeiden Streit.
  • Datenschnittstellen: Messdienst- und Abrechnungsdaten (Heizkosten, Wasser) müssen für die Mietnebenkostenabrechnung plausibel abgeleitet werden; Abrechnungsspitzen und Besonderheiten (Leerstand, Gewerbeanteile) korrekt behandeln.

10. Checkliste für Vermieter – Miete rechtssicher gestalten

  • Miethöhe prüfen (ortsübliche Vergleichsmiete, ggf. Mietpreisbremse beachten).
  • Entscheidung: frei vereinbarte Miete, Staffelmiete oder Indexmiete – Vor-/Nachteile abwägen.
  • Klarer Betriebskostenkatalog und Verteilerschlüssel im Mietvertrag.
  • Wohnfläche belastbar dokumentieren (Plan, Aufmaß, Vereinbarung).
  • Kaution korrekt vereinbaren, Zahlungsplan und Anlageform festhalten.
  • Hausordnung und WEG-Besonderheiten in die Miete integrieren (Vertragsanlagen).
  • Prozesse für Mängelmeldungen, Zutritt, Instandhaltung und Modernisierung definieren.
  • Fristenmanagement für Betriebskostenabrechnung (12-Monats-Frist) sicherstellen.

FAQ – häufige Fragen rund um die Miete

  • Wie oft darf die Miete erhöht werden? Erhöhungen nach § 558 sind nur einmal innerhalb von 12 Monaten möglich, wirksam frühestens 15 Monate nach Einzug; Kappungsgrenze beachten. Bei Staffel- oder Indexmiete gelten die vereinbarten Mechanismen.
  • Darf der Vermieter alle Kosten auf die Miete umlegen? Nein. Nur umlagefähige Betriebskosten nach Gesetz/Vertrag; Verwaltung, Instandhaltung und Bankspesen sind regelmäßig nicht umlagefähig.
  • Was, wenn die Miete wegen eines Mangels gemindert wird? Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein; Umfang richtet sich nach der Beeinträchtigung. Mängelanzeige ist Pflicht, Kooperation bei Beseitigung auch.
  • Wie wird die Miete bei Indexmiete angepasst? Nach Änderung des Verbraucherpreisindex und schriftlicher Erklärung; die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat.
  • Welche Rolle spielt die WEG? Die Gemeinschaft verwaltet das Gemeinschaftseigentum; der Vermieter bleibt Vertragspartner des Mieters. Schnittstellen sind Hausordnung, Duldung von Maßnahmen und Daten für die Nebenkostenabrechnung.

Ursprünglicher Artikel: Februar 2015

Aktualisiert am 19.11.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH