Wohnungszugangstür Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Rechte, Pflichten und Beschlusslogik in der GdWE

Ist die Wohnungszugangstür Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Der Beitrag erklärt die typische Einordnung, die Rolle von Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Beschlussanforderungen (Erhaltung vs. bauliche Veränderung), Kostentragung sowie Risiken eigenmächtiger Türwechsel – inklusive Praxisfällen und FAQ aus Sicht der Hausverwaltung.

Warum die Wohnungszugangstür immer wieder Streit auslöst

Kaum ein Bauteil führt in Mehrparteienhäusern so häufig zu Konflikten wie die Wohnungszugangstür: Sie liegt an der Schnittstelle zwischen Sondereigentum und Treppenhaus, betrifft Sicherheits- und Brandschutzthemen, prägt die Optik des Gemeinschaftsbereichs und ist zugleich „die“ Tür der Wohnung. In der Verwaltungspraxis zeigt sich: Sobald ein Eigentümer die Tür tauschen möchte (Defekt, Einbruch, Schallschutz, Design), stellt sich sofort die Frage nach Zuständigkeit, Beschlussbedarf und Kostentragung.

Dieser Beitrag ordnet das Thema aus Sicht der Hausverwaltung ein und liefert eine klare Prüflogik, wie die GdWE rechtssicher entscheidet und umsetzt.

Begriffe: Haustür, Wohnungszugangstür, Wohnungseingangstür

Für die rechtliche Bewertung ist die genaue Bezeichnung entscheidend.

– Haustür: Hauseingangstür des Gebäudes (Außenabschluss, Zugang von außen in das Gebäude).

– Wohnungszugangstür / Wohnungseingangstür: Tür zwischen Gemeinschaftsbereich (Treppenhaus/Flur) und der einzelnen Wohnung.

– Innentüren innerhalb der Wohnung: Türen zwischen Räumen der Wohnung (reines Sondereigentum, regelmäßig ohne Beschlussrelevanz).

In diesem Artikel steht die Wohnungszugangstür im Fokus. Das Keyword wird bewusst präzise verwendet: Wohnungszugangstür Gemeinschafts- oder Sondereigentum.

Rechtsrahmen in der Praxis: Was die Verwaltung immer zuerst prüft

Die Einordnung und Zuständigkeit ergeben sich nicht nur aus dem Gesetz, sondern in der Praxis vor allem aus dem „Dreiklang“ aus Dokumentenlage, Beschlusslage und technischer Funktion.

Prüfblock 1: Dokumentenlage

– Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung: Zuordnung von Bauteilen, Regelungen zu Optik/Standard, Kostentragungsabreden, Erhaltungspflichten.

– Aufteilungsplan/Abgeschlossenheit: Abgrenzung der Einheiten (hilfreich, aber bei Türen selten allein entscheidend).

Prüfblock 2: Beschlusslage

– Gibt es bereits Beschlüsse zu Türstandard, Farb-/Designvorgaben im Treppenhaus, Schließanlage, Brandschutz, Einbruchschutz, Nachrüstungen?

– Gibt es frühere Genehmigungen einzelner Türmodelle (Gestattungen) oder Rückbauentscheidungen?

Prüfblock 3: Technische Funktion

– Abschluss-/Schutzfunktion (Sicherheit, Schallschutz, Rauch-/Brandschutz, Dichtungssysteme).

– Außenwirkung im Gemeinschaftsbereich (einheitliches Erscheinungsbild im Treppenhaus/Flur).

– Schnittstellen zur Schließanlage (Profilzylinder, Gleichschließung, Schlüsselmanagement).

Grundsatz: Warum die Wohnungszugangstür regelmäßig Gemeinschaftseigentum ist

Die Wohnungszugangstür ist typischerweise nicht „nur“ Bestandteil der Wohnung, sondern erfüllt Funktionen, die die Gemeinschaft betreffen: Sie trennt Gemeinschaftsbereich und Wohnung, wirkt optisch in den gemeinschaftlichen Bereich hinein und berührt häufig Sicherheits- und Brandschutzanforderungen (insbesondere in Fluchtwegen).

Aus Verwaltungssicht gilt daher als Ausgangspunkt:

– Türblatt und Zarge der Wohnungszugangstür sind regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

– Abweichungen sind nur ausnahmsweise denkbar und müssen sich eindeutig aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergeben und technisch/rechtlich tragfähig sein.

Wichtig ist dabei: Selbst wenn eine Gemeinschaftsordnung einzelnen Eigentümern Pflichten (z. B. Erhaltung) zuweist, ändert das nicht automatisch die Eigentumszuordnung des Bauteils. Eigentumszuordnung (Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum) und Kostentragung/Erhaltungspflichten sind getrennt zu prüfen.

Was am Türsystem trotzdem „sondereigentumsnah“ sein kann

Auch wenn Türblatt und Zarge regelmäßig gemeinschaftlich geprägt sind, gibt es Bestandteile, die je nach Regelung und Ausführung „wohnungsbezogen“ sein können. Hier entstehen die meisten Missverständnisse.

Typische Beispiele (immer unter dem Vorbehalt von Vorgaben der GdWE und technischer Zulässigkeit):

– Innenseitige Drückergarnitur (sofern keine einheitliche Vorgabe besteht und keine Brandschutzfunktion verletzt wird).

– Innenseitiger Anstrich/Innenfolie (nur, wenn die Außenseite im Treppenhaus unverändert einheitlich bleibt und keine brandschutzrelevanten Beschichtungen betroffen sind).

– Türspion/Innenbeschläge (wenn technisch zulässig und keine Sicherheits-/Schließanlagenvorgaben entgegenstehen).

In der Verwaltungspraxis wird bei jeder Änderung am Türblatt (Bohrungen, Ausschnitte, zusätzliche Riegel, Ketten, Schutzbeschläge) geprüft, ob dadurch Zulassungen/Schutzfunktionen (Brand/Rauch/Einbruch) oder die Optik im Gemeinschaftsbereich beeinflusst werden. Sobald das der Fall ist, ist der Vorgang nicht mehr „privat“, sondern gemeinschaftsbezogen.

Erhaltung oder bauliche Veränderung? Die entscheidende Weichenstellung

Für die Beschlusslogik ist nicht nur die Eigentumszuordnung, sondern auch die Maßnahmeart entscheidend:

– Erhaltung: Instandhaltung/Instandsetzung (heute im WEG als „Erhaltung“ zusammengefasst). Typisch: Defekt, Verschleiß, verzogene Tür, defekte Dichtung, beschädigte Zarge, Tür schließt nicht sicher.

– Bauliche Veränderung: Veränderung des bisherigen Zustands, häufig mit Qualitäts- oder Funktionsupgrade. Typisch: Umrüstung auf höherwertige Sicherheitsklasse, deutlich anderes Design, neue Lichtausschnitte, neue Zargenoptik, zusätzliche Türschließer-/Dämpfersysteme.

Warum das wichtig ist:

– Bei Erhaltungsmaßnahmen steht die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands im Vordergrund: Standard, Auswahl, Ausschreibung und Beauftragung werden regelmäßig gemeinschaftlich gesteuert.

– Bei baulichen Veränderungen sind Beschlussmehrheiten, Kostenverteilung und ggf. Zustimmungsfragen anders zu strukturieren. Außerdem müssen Vorgaben zur Optik, Technik und Nachweisführung sauber festgelegt werden.

Kostentragung: Wer zahlt die Tür?

Die Kostenfrage ist oft der eigentliche Kern des Konflikts. Aus Verwaltungssicht muss die GdWE strikt trennen:

– Eigentumszuordnung des Bauteils (Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum).

– Kostentragung für Erhaltung oder Veränderung (nach gesetzlichen Regeln, Vereinbarung oder Beschluss).

Typische Konstellationen:

1. Defekt / Verschleiß ohne Sonderwunsch

– Regelfall: GdWE veranlasst die Erhaltung der Wohnungszugangstüren nach einheitlichem Standard.

– Kosten: regelmäßig gemeinschaftlich (nach Kostenverteilungsschlüssel), sofern keine wirksame abweichende Kostenregel besteht.

2. Sonderwunsch eines einzelnen Eigentümers (Upgrade/Design)

– Regelfall: Nur bei Gestattung durch Beschluss, mit klaren Vorgaben (Modell, Optik, Technik, Montage, Nachweise).

– Kosten: regelmäßig der Sonderwunsch-Eigentümer (insbesondere Mehrkosten und Folgekosten).

3. Gemeinschaftliche Modernisierung (einheitliches Upgrade)

– Regelfall: Beschluss über einheitliche Modernisierung (z. B. Sicherheitsstandard, Schallschutz) mit geregelter Kostentragung.

– Kosten: je nach Systematik und Beschlussgestaltung; die Kostenlogik muss nachvollziehbar begründet und sauber abgegrenzt werden.

Darf ein Eigentümer die Tür einfach tauschen?

In der Verwaltungspraxis lautet die Antwort nahezu immer: nein, nicht ohne abgestimmtes Verfahren.

Gründe:

– Die Wohnungszugangstür wirkt in den Gemeinschaftsbereich hinein (Optik/Einheitlichkeit).

– Brandschutz-/Rauchschutz- und Fluchtwegthemen können betroffen sein (Haftungs- und Versicherungsthema).

– Schließanlage/Schlüsselverwaltung sind regelmäßig gemeinschaftlich organisiert.

– Eigenmächtige Änderungen führen zu Rückbau- und Kostenthemen sowie zu Konflikten mit Nachbarn (Schallschutz, Türschließgeräusche, Dämpfung).

Beschlüsse vor dem 01.12.2020: Sind die überhaupt noch gültig?

Diese Frage kommt seit der WEG-Reform (WEMoG) regelmäßig. Verwaltungstechnisch ist hier sauber zu trennen.

Grundsatz

Beschlüsse, die vor dem 01.12.2020 gefasst wurden, werden nicht automatisch „ungültig“, nur weil sich das Gesetz geändert hat. Ein wirksam gefasster Beschluss bleibt grundsätzlich wirksam.

Was trotzdem zu prüfen ist

– War der Beschluss schon nach alter Rechtslage nichtig oder erfolgreich anfechtbar? Dann bleibt er problematisch.

– Deckt der Beschluss die konkrete Maßnahme inhaltlich ab (Bestimmtheit, Standard, Kostentragung, Nachweise)? Viele Altbeschlüsse sind hierfür zu ungenau.

– Enthält der Beschluss eine Kostenverteilung, die rechtlich nur über Vereinbarung/Öffnungsklausel oder eine qualifizierte Beschlusskompetenz zulässig ist? Dann ist sorgfältig zu prüfen, ob die damaligen Voraussetzungen tatsächlich vorlagen.

– Haben sich technische Anforderungen geändert (Brandschutz/Schließanlage)? Dann kann ein Neubeschluss erforderlich sein, um einen aktuellen Standard festzulegen und die Umsetzungssicherheit herzustellen.

Unwirksame Altbeschlüsse: typische Fehler am Beispiel Fenster (Kostentragung)

Fenster sind in der Praxis sehr häufig Gemeinschaftseigentum (weil sie Bestandteil der äußeren Gebäudehülle sind). Daraus folgt: Eine GdWE kann die Eigentumszuordnung nicht „per Beschluss“ ändern, und die dauerhafte Abwälzung von Erhaltung und Kosten auf einzelne Eigentümer ist ohne tragfähige Rechtsgrundlage regelmäßig angreifbar. Die folgenden Beispiele sind typische Konstellationen, in denen Altbeschlüsse (vor und nach dem 01.12.2020) rechtlich problematisch sein können.

Beispiele (regelmäßig unwirksam/angreifbar, wenn keine Vereinbarung/Öffnungsklausel und keine ausreichende Beschlusskompetenz für die konkrete Kostenverteilung vorliegt):

– Pauschale Abwälzung auf einzelne Eigentümer: Beschlüsse wie „Jeder Wohnungseigentümer ist für die Erhaltung seiner Fenster selbst verantwortlich“ oder „Die Kosten für den Fensteraustausch trägt der jeweilige Eigentümer“ sind häufig problematisch, wenn damit dauerhaft eine gemeinschaftliche Erhaltungspflicht/Kostentragung für Gemeinschaftseigentum ohne entsprechende Vereinbarung ersetzt werden soll.

– Abweichende Kostenverteilung ohne Teilungserklärung: Ein Beschluss, der die Kosten einer erforderlichen Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fensteraustausch) entgegen der bestehenden Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung allein dem Eigentümer auferlegt, in dessen Bereich sich die Fenster befinden, ist regelmäßig angreifbar, wenn keine Öffnungsklausel greift oder die gesetzlichen Voraussetzungen für eine abweichende Kostenverteilung nicht eingehalten wurden.

– „Fenster per Beschluss zu Sondereigentum erklären“: Die Eigentumszuordnung (Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum) kann nicht durch einfachen Beschluss umdefiniert werden. Beschlüsse, die Fenster als Gemeinschaftseigentum durch Beschluss „zum Sondereigentum machen“ sollen, um die Kostenlast zu verlagern, sind rechtlich nicht tragfähig.

Verwaltungshinweis (Prüfschritte in der Akte)

– Liegt eine ausdrückliche Vereinbarung in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung/Erhaltung vor (inkl. Klarheit, Umfang, Abgrenzung)?

– Gibt es eine Öffnungsklausel oder sonstige Rechtsgrundlage, die die konkrete abweichende Kostenverteilung zulässt?

– Wurde bei dem Altbeschluss die erforderliche Mehrheit und die notwendige Bestimmtheit (Umfang, Standard, Kostenlogik, Folgekosten) eingehalten?

– Deckt der Altbeschluss die heutige Maßnahme tatsächlich ab oder ist ein Klarstellungs-/Neubeschluss notwendig?

Wenn Punkte offen sind, empfiehlt die Verwaltung regelmäßig einen aktualisierten, eindeutig formulierten Standard- bzw. Klarstellungsbeschluss, um Umsetzungsrisiken und spätere Streitigkeiten zu minimieren.

Praxisfälle aus dem Verwaltungsalltag (anonymisiert)

Praxisfall 1: Türtausch nach Einbruch – Eigentümer bestellt „schnell“ selbst

Nach einem Einbruchschaden wurde eine neue Tür kurzfristig beauftragt. Problem: Optik wich vom Treppenhausstandard ab, der Profilzylinder passte nicht zur Schließanlage, zudem war die Tür stärker und schlug lauter zu (Beschwerden der Nachbarn). Ergebnis: Nachträgliche Beschlussfassung, Austausch des Zylinders, Nachrüstung eines geeigneten Dämpfers und Kostenabgrenzung (Sonderwunschanteile beim Eigentümer). Lehre: Auch im Zeitdruck braucht es mindestens eine abgestimmte Zwischenlösung mit Standardvorgaben.

Praxisfall 2: „Schallschutz-Tür“ – sinnvoll, aber nicht ohne Beschluss

Ein Eigentümer wollte wegen Geräuschen im Treppenhaus eine hochwertige Schallschutz- und Sicherheitstür. Technisch sinnvoll, aber optisch abweichend (Oberfläche/Fräsung) und mit anderen Beschlägen. Lösung: Gestattungsbeschluss mit exakter Modellvorgabe, Außenseite in einheitlicher Optik, Nachweis zur Montage, Regelung zu Mehrkosten/Folgekosten und Schließanlage. Lehre: Sonderwünsche lassen sich ermöglichen, wenn Standard, Optik und Kosten sauber geregelt sind.

Praxisfall 3: Altbeschluss „jeder zahlt seine Tür“ – unklare Reichweite

Es existierte ein Altbeschluss aus der Zeit vor 01.12.2020, der pauschal die Kosten einzelner Türen den jeweiligen Eigentümern zuwies. Bei einem erforderlichen Austausch mehrerer Türen stellte sich die Frage, ob das auch die Zargen, Dichtungssysteme und die Schließanlage erfasst. Lösung: Klärung anhand der Gemeinschaftsordnung und anschließender Klarstellungsbeschluss mit definiertem Standard und klarer Kostenabgrenzung. Lehre: Altbeschlüsse sind oft nicht präzise genug für heutige Umsetzung und sollten – soweit nötig – aktualisiert werden.

FAQ

Ist die Haustür Gemeinschaftseigentum?

In der Praxis: ja. Die Haustür ist Außenabschluss des Gebäudes, prägt Sicherheit und Gebäudehülle und ist klassisches Gemeinschaftseigentum.

Wohnungszugangstür Gemeinschafts- oder Sondereigentum – was ist der Regelfall?

Der Regelfall ist Gemeinschaftseigentum (Türblatt/Zarge), weil die Tür den Gemeinschaftsbereich abschließt und optisch/technisch gemeinschaftliche Interessen berührt. Details können sich aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergeben und sind zu prüfen.

Darf ich die Türinnenseite streichen?

Oft ja, sofern die Außenseite im Treppenhaus unverändert bleibt und keine brandschutzrelevanten Anforderungen betroffen sind. Bei einheitlichen Vorgaben oder Unsicherheit sollte die Verwaltung vorab eingebunden werden.

Gilt ein Beschluss aus 2018 nach der Reform noch?

Ein wirksam gefasster Beschluss bleibt grundsätzlich wirksam; er wird nicht automatisch durch die Reform ungültig. Entscheidend ist, ob er inhaltlich die aktuelle Maßnahme trägt (Bestimmtheit, Standard, Kosten) und ob technische/organisatorische Rahmenbedingungen (Schließanlage/Brandschutz) abgedeckt sind. Häufig ist ein Ergänzungs- oder Klarstellungsbeschluss sinnvoll.

Fazit aus Verwaltungssicht

Die Wohnungszugangstür ist in der Praxis nahezu immer gemeinschaftlich geprägt. Wer sie wie eine reine „Privattür“ behandelt, erzeugt Folgeprobleme: Optikbrüche, Schließanlagenchaos, Kostenstreit und im ungünstigsten Fall Haftungsfragen. Die GdWE sollte daher einen klaren Standard definieren, Altbeschlüsse auf Umsetzbarkeit prüfen und Sonderwünsche über Gestattungen mit sauberer Kostenlogik steuern.

Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Artikel vom Februar 2026