§ 14 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Pflichten des Wohnungseigentümers

Einleitung

Wohnungseigentum gibt Rechte – und setzt klare Pflichten. § 14 WEG bündelt die Kernpflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und gegenüber den übrigen Eigentümern. Die Norm regelt Duldungspflichten (z. B. Betreten des Sondereigentums für Arbeiten) ebenso wie Rücksichtnahmepflichten und schafft einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich, wenn zumutbare Grenzen überschritten werden.

Gesetzestext von § 14 WEG (Stand 2025)

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Kernaussagen und Praxisbedeutung

  • Bindungswirkung: Beschlüsse, Vereinbarungen und das Gesetz sind einzuhalten – auch von Sondernachfolgern.

  • Duldungspflichten: Betreten des Sondereigentums und sonstige Einwirkungen sind zu dulden, wenn sie beschlossen/vereinbart sind oder unvermeidlich und zumutbar.

  • Rücksichtnahme: Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums über das unvermeidliche Maß hinaus.

  • Ausgleichsanspruch: Bei unzumutbaren Einwirkungen besteht ein Geldanspruch (z. B. bei lange dauernden, lauten Sanierungen).

Was muss ich konkret dulden?

  • Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung/Instandsetzung) am Gemeinschaftseigentum, wenn hierfür das Sondereigentum betreten werden muss (z. B. Steigleitungen, Fenster, Heizungsstränge).

  • Beschlossene Maßnahmen über die Erhaltung hinaus (z. B. Modernisierung), sofern ordnungsgemäß beschlossen und angekündigt.

  • Kurzzeitige, unvermeidliche Beeinträchtigungen durch Handwerker, Gerüste, Leitungsabschaltungen in zumutbarem Umfang.

Wo sind die Grenzen?

  • Eingriffe ohne Beschluss/ohne Erforderlichkeit müssen nicht geduldet werden.

  • Maßnahmen mit unverhältnismäßiger Dauer oder Intensität sind nur gegen angemessenen Ausgleich hinzunehmen (§ 14 Abs. 3).

  • Ein Eigentümer darf fremdes Sondereigentum nicht über das übliche Maß hinaus beeinträchtigen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Leitungsstilllegungen ohne Not).

Der Ausgleichsanspruch (§ 14 Abs. 3) – so funktioniert er

Muss ein Eigentümer unzumutbare Einwirkungen dulden (z. B. wochenlanger Baulärm, temporärer Verlust der Nutzbarkeit von Räumen), kann er einen angemessenen Geldersatz verlangen. Die Höhe richtet sich nach Art, Dauer und Intensität der Beeinträchtigung (z. B. Minderung nach mietrechtlichen Maßstäben als Orientierung, entgangene Nutzung, Zusatzkosten).

Beispiele aus der Verwaltungspraxis

1) Steigstrangsanierung

Die Gemeinschaft beschließt Erneuerung der Steigleitungen. Badezimmer müssen geöffnet werden. → Duldungspflicht (Betreten/Arbeiten). Bei mehrwöchiger Nichtnutzbarkeit: Ausgleichsanspruch.

2) Fenstertausch

Gemeinschaft tauscht (gemeinschaftseigene) Fenster. → Eigentümer muss Zugang gewähren; unzumutbare Beeinträchtigungen (Dauerlärm/Staub) können Ausgleich auslösen.

3) Eigenmächtige Balkonverglasung

Ein Eigentümer verglast den Balkon ohne Beschluss. → Pflichtverletzung, Rückbau kann verlangt werden; Beeinträchtigungen anderer sind zu unterlassen.

4) Kernbohrungen für neue Leitungen

Für eine beschlossene Modernisierung sind Bohrungen durch Wohnung A nötig. → A muss dulden; bei übermäßiger Belastung: Geldersatz.

Häufige Missverständnisse

  • „Mein Sondereigentum darf niemand betreten.“ – Doch, wenn Beschlüsse/Vereinbarungen dies vorsehen oder die Arbeiten unvermeidbar und zumutbar sind.

  • „Ich muss jede Baustelle klaglos hinnehmen.“ – Nein. Bei unzumutbaren Einwirkungen gibt es Ausgleich in Geld.

  • „Ich darf in meiner Wohnung alles verändern.“ – Nur solange kein Gemeinschaftseigentum/Schutzgüter anderer betroffen sind.

FAQs zu § 14 WEG

Muss ich Handwerker in meine Wohnung lassen?

Ja, wenn es um beschlossene oder notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum geht und der Eingriff zumutbar ist.

Wer zahlt für Schäden/Öffnungen im Bad bei Leitungsarbeiten?

Regelmäßig die Gemeinschaft, sofern die Maßnahme Gemeinschaftseigentum betrifft; Wiederherstellung in angemessenem Umfang ist zu leisten.

Wann bekomme ich Geldersatz?

Wenn die hinzunehmenden Einwirkungen das zumutbare Maß überschreiten (z. B. lang andauernde Unbenutzbarkeit, erhebliche Lärmbelastung).

Darf ich Baumaßnahmen blockieren?

Nein. Beschlossene/erforderliche Maßnahmen sind zu dulden. Bei Streit über Zumutbarkeit → Ausgleichsanspruch, nicht Blockade.

Fazit

§ 14 WEG hält die Balance zwischen Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und Schutz des Einzelnen. Eigentümer müssen notwendige und beschlossene Einwirkungen hinnehmen – erhalten aber Ausgleich, sobald die Zumutbarkeitsschwelle überschritten ist. Für Verwalter heißt das: transparente Planung, rechtzeitige Ankündigung und faire Kompensation.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025