§ 14 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Pflichten des Wohnungseigentümers

Einleitung

§ 14 WEG bündelt die zentralen Pflichten des Wohnungseigentümers: die Bindung an Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse, Duldungspflichten (z. B. Betreten des Sondereigentums für Arbeiten) sowie die Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber anderen Eigentümern. Überschreiten Einwirkungen das zumutbare Maß, gewährt das Gesetz einen Ausgleichsanspruch in Geld.

Gesetzestext von § 14 WEG (Stand 2025)

§ 14 WEG – Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Kernaussagen & Praxisbedeutung

  • Bindungswirkung: Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse sind einzuhalten; vieles wirkt auch gegenüber Erwerbern (vgl. § 10 Abs. 3 WEG).
  • Duldungspflichten: Betreten/Einwirkungen sind zu dulden, wenn sie beschlossen/vereinbart sind oder zumutbar unvermeidlich sind (z. B. Leitungs-, Fenster-, Dacharbeiten am Gemeinschaftseigentum).
  • Rücksichtnahme: Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums über das unvermeidliche Maß hinaus (Lärm, Staub, Gerüche, Erschütterungen usw.).
  • Geldausgleich: Bei unzumutbaren Einwirkungen besteht ein Anspruch auf angemessene monetäre Kompensation (§ 14 Abs. 3).

Was ist typischerweise zu dulden?

  • Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung/-setzung) am Gemeinschaftseigentum, wenn hierfür das Sondereigentum betreten/geöffnet werden muss (Steigleitungen, Heizungsstränge, Fenster, Fassadenanschlüsse).
  • Beschlossene bauliche Veränderungen nach § 20 WEG (z. B. Dämmung, Ladeinfrastruktur), sofern ordnungsgemäß beschlossen und angekündigt.
  • Vorübergehende Beeinträchtigungen (Gerüst, Wasser-/Heizungsabschaltungen, Lärm) im zumutbaren Rahmen.

Grenzen der Duldung

  • Kein Betreten/kein Eingriff ohne Beschluss/Erforderlichkeit oder bei offensichtlicher Unverhältnismäßigkeit.
  • Lange Dauer, hohe Intensität oder unzureichende Organisation → Ausgleichsanspruch nach § 14 Abs. 3.
  • Eigenmächtige Eingriffe eines Eigentümers in Gemeinschaftseigentum → Unterlassung/Rückbau, ggf. Schadensersatz.

Der Ausgleichsanspruch (§ 14 Abs. 3) – Leitlinien

Zumutbarkeit richtet sich nach Art, Intensität, Dauer und Erforderlichkeit der Maßnahme. Für die Höhe des Geldersatzes dienen u. a. mietrechtliche Minderungsmaßstäbe als Orientierung (z. B. erhebliche Gebrauchsbeschränkungen einzelner Räume über Wochen), außerdem konkrete Mehrkosten (Ersatzunterkunft, Auslagerung, Reinigung).

Beispiele aus der Verwaltungspraxis

1) Steigstrangsanierung

Bäder werden geöffnet; zeitweise kein Wasser. → Duldungspflicht. Dauert die Unbenutzbarkeit übermäßig an: Geldersatz.

2) Fenstertausch

Gemeinschaftseigene Fenster werden getauscht. Zugang ist zu gewähren; überzogene Bauzeiten/Staubbelastung können Ausgleich auslösen.

3) Eigenmächtiger Umbau

Balkonverglasung ohne Beschluss. → Pflichtverstoß, Rückbau kann verlangt und durchgesetzt werden.

4) Kernbohrungen für Modernisierung

Beschlossene Leitungsführung durch Wohnung A. → A muss dulden; bei massiver Beeinträchtigung besteht Ausgleich.

Häufige Missverständnisse

  • „Mein Sondereigentum betritt niemand.“ – Falsch. Beschlossene/erforderliche Maßnahmen sind zu dulden, wenn zumutbar.
  • „Ich muss jede Baustelle hinnehmen.“ – Nein. Bei Unzumutbarkeit gibt es Geldersatz.
  • „Ich darf alles, solange ich in meiner Wohnung bleibe.“ – Nur, solange Gemeinschaftseigentum/andere Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt werden.

FAQs zu § 14 WEG

Muss ich Handwerkern Zutritt gewähren?

Ja, bei beschlossenen oder notwendigen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, sofern zumutbar.

Wer trägt Öffnungs-/Wiederherstellungskosten im Bad?

Regelmäßig die Gemeinschaft (bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum); Wiederherstellung in angemessenem Umfang.

Wann besteht ein Geldanspruch?

Wenn hinzunehmende Einwirkungen das zumutbare Maß überschreiten (Dauer, Intensität, besondere Belastungen).

Darf ich Maßnahmen blockieren?

Nein. Rechtswirksam beschlossene/erforderliche Maßnahmen sind zu dulden; Streit über Zumutbarkeit ist durch Ausgleich zu lösen – nicht durch Blockade.

Fazit

§ 14 WEG hält die Balance zwischen Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und Schutz des Einzelnen. Eigentümer müssen notwendige/beschlossene Einwirkungen hinnehmen – erhalten aber Ausgleich, wenn die Zumutbarkeitsschwelle überschritten wird. Für Verwalter gilt: gute Planung, saubere Beschlusslage, transparente Kommunikation und faire Kompensation.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025