§ 4 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Teileigentum (vormals: Gegenstand und Inhalt des Teileigentums)

Einleitung

Bis zur WEG-Reform 2020 regelte § 4 WEG ausdrücklich den „Gegenstand und Inhalt des Teileigentums“. Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 01.12.2020 wurde diese Vorschrift aufgehoben. Die Definition des Teileigentums findet sich heute in § 1 Abs. 3 WEG. Inhaltlich hat sich die Regelung kaum verändert – wohl aber die systematische Stellung im Gesetz. Für die Praxis in der Verwaltung, insbesondere bei gemischt genutzten Gebäuden, bleibt das Verständnis dieser Rechtsform unverzichtbar.

Gesetzestext – heutige Fassung (§ 1 Abs. 3 WEG, Stand 2025)

§ 1 Abs. 3 WEG – Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Was ist Teileigentum?

Teileigentum ist – wie Wohnungseigentum – eine untrennbare Verbindung aus:

  1. Sondereigentum an abgeschlossenen Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

  2. Einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes und Grundstücks.

Der Nutzungszweck ist das entscheidende Kriterium: Sobald die Teilungserklärung festlegt, dass eine Einheit nicht zu Wohnzwecken dient, handelt es sich um Teileigentum.

Typische Nutzungsarten von Teileigentum

  • Büros oder Kanzleien

  • Läden oder Einzelhandelsflächen

  • Arztpraxen, Therapiezentren

  • Lager- oder Technikräume

  • Werkstätten, Studios, Ateliers

  • Gastrobetriebe (in Ausnahmefällen)

Die Zweckbestimmung muss eindeutig in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan dokumentiert sein. Eine bloße Bezeichnung als „Einheit“ genügt nicht.

Voraussetzungen für Teileigentum

  1. Abgeschlossene Räumlichkeit: baulich eigenständig und separat zugänglich.

  2. Nicht zu Wohnzwecken bestimmt: eindeutige Zweckangabe (z. B. Büro, Laden) in der Teilungserklärung.

  3. Eintragung im Aufteilungsplan: klare Zuordnung und Beschriftung.

  4. Grundbucheintragung: erst hierdurch entsteht das Teileigentum rechtswirksam.

  5. Verknüpfung mit Miteigentumsanteil: immer verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Abgrenzung zum Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt – eine gewerbliche Nutzung ist nur in sehr begrenztem Rahmen zulässig.

Teileigentum ist dagegen für nichtwohnliche, meist gewerbliche Nutzung vorgesehen. Eine Wohnnutzung ist ausgeschlossen, solange nicht alle Eigentümer der Änderung der Teilungserklärung zustimmen.

Besonderheiten in der Nutzung

  • Zweckbindung: Nutzung nur im Rahmen der in der Teilungserklärung festgelegten Bestimmung.

  • Immissionsschutz: keine unzumutbaren Störungen (Lärm, Gerüche, Kundenverkehr).

  • Behördliche Auflagen: ggf. zusätzliche Anforderungen bei bestimmten Nutzungen (z. B. Gastronomie).

  • Hausordnung: auch Teileigentümer sind daran gebunden.

Beispiele aus der Praxis

1. Kanzlei

Eine Einheit ist als „Büro“ ausgewiesen. Der Betrieb einer Kanzlei ist zulässig, selbst mit Mandantenverkehr, solange keine unzumutbare Störung entsteht.

2. Zweckwidrige Wohnnutzung

Ein Lager wird zu einer Wohnung umgebaut. Ohne Änderung der Teilungserklärung ist dies unzulässig und kann untersagt werden.

3. Praxisbetrieb

Eine Arztpraxis im Erdgeschoss ist zulässig, die Gemeinschaft kann aber Einschränkungen (z. B. Öffnungszeiten) beschließen.

Rechte und Pflichten der Teileigentümer

  • Hausgeldzahlung nach Miteigentumsanteil

  • Teilnahme- und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

  • Einhaltung von Beschlüssen und Hausordnung

  • Kostenbeteiligung am Gemeinschaftseigentum

Häufige Missverständnisse

  • „Ich kann hier wohnen, wenn ich es selbst nutze.“ – Falsch. Zweckbindung bleibt bestehen.

  • „Teileigentümer sind nicht an Regeln gebunden.“ – Ebenfalls falsch. Sie unterliegen denselben Pflichten wie Wohnungseigentümer.

  • „Wenn lange niemand klagt, ist es erlaubt.“ – Nein. Rechtswidrige Nutzung kann jederzeit angegriffen werden.

FAQs

Was ist Teileigentum?

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Darf ich es zu Wohnzwecken nutzen?

Nein, es sei denn, alle Eigentümer stimmen einer Änderung der Teilungserklärung zu.

Kann ich es gewerblich vermieten?

Ja, sofern der Mietzweck mit der Zweckbestimmung übereinstimmt.

Fazit

Auch wenn der frühere § 4 WEG weggefallen ist, bleibt das Thema Teileigentum ein zentraler Punkt für Verwaltung und Eigentümer. Die Zweckbindung ist verbindlich und schützt die Interessen der Gemeinschaft. Für Verwalter bedeutet dies: Nutzungskonflikte frühzeitig erkennen und rechtlich sauber klären.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025