§ 9b WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Vertretung

Meta-Beschreibung

§ 9b WEG regelt die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach außen und im Innenverhältnis. Dieser Artikel erklärt die aktuelle Rechtslage, die Rolle des Verwalters, Sonderfälle ohne Verwalter, die Vertretung gegenüber dem Verwalter und die praktischen Auswirkungen für die Verwaltungspraxis.

Gesetzestext von § 9b WEG (Stand 2024)

§ 9b Vertretung

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.

(2) Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

1. Bedeutung und Zielsetzung von § 9b WEG

Mit der WEMoG-Reform vom 01.12.2020 wurde die Vertretungsregelung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar und praxistauglich neu gefasst. § 9b WEG regelt, wer die Gemeinschaft nach außen vertritt und wie im Innenverhältnis – insbesondere gegenüber dem Verwalter – gehandelt wird. Damit ist die Vertretungsfrage eindeutig geklärt, was für Verträge, gerichtliche Verfahren und den rechtsgeschäftlichen Alltag der WEG entscheidend ist.

Früher musste oft über komplizierte zivilrechtliche Konstruktionen hergeleitet werden, wer im konkreten Fall die GdWE vertreten darf. Heute steht im Gesetz klar, dass grundsätzlich der Verwalter die Vertretung übernimmt – mit einigen wichtigen Einschränkungen und Sonderregelungen.

2. Vertretung durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG)

Der Regelfall ist eindeutig: Der bestellte Verwalter ist vertretungsberechtigt für die GdWE, und zwar sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich. Das bedeutet:

  • Er kann im Namen der GdWE Verträge schließen (z. B. Wartungsverträge, Bauaufträge, Versicherungen).
  • Er kann gerichtliche Verfahren für die GdWE führen (Klageerhebung, Klageabwehr).
  • Er kann Behörden gegenüber auftreten (z. B. Bauamt, Finanzamt).

Eine zentrale Einschränkung enthält der Gesetzestext: Beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen oder Darlehensverträgen ist zwingend ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Das schützt die GdWE vor weitreichenden finanziellen Verpflichtungen, die nicht in den Aufgabenbereich des Verwalters fallen sollen.

3. Sonderfall: Keine Bestellung eines Verwalters (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG)

Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter – etwa weil das Amt niedergelegt wurde oder noch kein neuer bestellt ist – wird sie gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümer vertreten. Das bedeutet in der Praxis:

  • Rechtshandlungen müssen gemeinschaftlich erfolgen.
  • Oft ist eine Vollmacht erforderlich, um einzelne Eigentümer zu bevollmächtigen.
  • Dies kann die Handlungsfähigkeit der GdWE erheblich einschränken.

Für die Verwaltungspraxis ist daher eine nahtlose Verwalterbestellung essentiell, um Stillstand und Verzögerungen zu vermeiden.

4. Unwirksamkeit von Beschränkungen (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG)

Eine Beschränkung der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam. Das bedeutet: Selbst wenn in einem Verwaltervertrag interne Beschränkungen festgelegt werden (z. B. Auftragslimit), kann ein Dritter, der gutgläubig mit dem Verwalter einen Vertrag schließt, die GdWE wirksam verpflichten. Diese Vorschrift dient dem Schutz des Rechtsverkehrs.

5. Vertretung gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG)

Im Innenverhältnis, also bei Erklärungen, die gegenüber dem Verwalter abgegeben werden müssen (z. B. Kündigung des Verwaltervertrags, Abmahnung), vertritt die GdWE der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer. Dadurch wird verhindert, dass der Verwalter sich selbst „gegenübertritt“.

6. Praxisrelevanz für Hausverwaltungen

Für die Verwaltungspraxis ergeben sich aus § 9b WEG mehrere Kernpunkte:

  • Rechtssicherheit: Klare Vertretungsregelung erleichtert Vertragsabschlüsse.
  • Schutzmechanismen: Beschlusszwang bei Grundstücks- und Darlehensgeschäften.
  • Handlungsfähigkeit: Vermeidung verwalterloser Zeiten.
  • Innenvertretung: Klare Zuständigkeit bei Erklärungen gegenüber dem Verwalter.

7. Häufige Missverständnisse

  • „Der Verwaltungsbeirat kann die GdWE immer vertreten.“ → Falsch, nur im Verhältnis zum Verwalter oder wenn er ausdrücklich bevollmächtigt wurde.
  • „Beschränkungen im Verwaltervertrag sind für Dritte bindend.“ → Falsch, sie wirken nur intern.
  • „Ohne Verwalter kann jeder Eigentümer allein handeln.“ → Falsch, nur gemeinschaftlich oder mit Vollmacht.

8. FAQs zu § 9b WEG

Wer vertritt die GdWE, wenn der Verwalter im Urlaub ist?
Die Vertretungsmacht bleibt bestehen. Für kurzfristige Entscheidungen kann der Verwalter einen Vertreter benennen.

Muss ein Beschluss immer notariell beurkundet werden?
Nur bei Grundstücks- oder grundbuchrelevanten Geschäften ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.

Kann die GdWE ohne Verwalter wirksam Verträge schließen?
Ja, aber nur gemeinschaftlich oder durch Bevollmächtigung einzelner Eigentümer.

Kann der Verwalter ohne Beschluss Darlehen aufnehmen?
Nein, § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG schließt das ausdrücklich aus.

Fazit

§ 9b WEG schafft klare Strukturen für die Vertretung der Gemeinschaft. Die eindeutige Zuweisung der Vertretungsbefugnis an den Verwalter stärkt die Handlungsfähigkeit der GdWE, während der Beschlussvorbehalt bei besonders wichtigen Geschäften wie Darlehen und Grundstücksverträgen einen wirksamen Schutzmechanismus darstellt. Für Hausverwaltungen ist diese Vorschrift ein zentrales Element, um Rechtssicherheit im täglichen Handeln zu gewährleisten.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH – Stand: August 2025