§ 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Begriffsbestimmungen

Einleitung

§ 1 WEG liefert die zentralen Definitionen des Wohnungseigentumsrechts. Er unterscheidet zwischen Wohnungseigentum, Teileigentum und gemeinschaftlichem Eigentum, ordnet Wohnungseigentum/Teileigentum jeweils einem einzigen Grundstück zu und stellt klar, dass für Teileigentum die Regeln des Wohnungseigentums entsprechend gelten. Diese Begriffe sind die Grundlage für alle weiteren Vorschriften des WEG und die tägliche Verwaltungspraxis.

Gesetzestext von § 1 WEG (Stand 2025)

§ 1 WEG – Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Erläuterungen & Einordnung

1) Wohnungseigentum (Abs. 1–2)
Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum an einer Wohnung plus dem Miteigentumsanteil (MEA) am gemeinschaftlichen Eigentum. Beide sind untrennbar verbunden; die rechtliche Einheit regelt ergänzend § 6 WEG.

2) Teileigentum (Abs. 1, 3, 6)
Strukturell wie Wohnungseigentum, aber nicht zu Wohnzwecken (z. B. Laden, Praxis). Für Teileigentum gelten die WEG-Regeln entsprechend (Beschlüsse, Kosten, Instandhaltung u. a.).

3) Gemeinschaftseigentum (Abs. 5)
Grundstück und alle Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind (typisch: Dach, Fassade, tragende Bauteile, Steigleitungen, Treppenhaus, Aufzug, Außenanlagen). Was Sondereigentum sein kann bzw. nicht sein darf, präzisiert § 5 WEG.

4) Ein-Grundstücks-Prinzip (Abs. 4)
Eine Einheit (Wohnungs-/Teileigentum) kann nicht mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verknüpft werden. Jede Einheit gehört rechtlich stets zu einem Grundstück.

Praxisbeispiele

Beispiel 1 – Wohnungseigentum:

Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung + MEA am Grundstück/Gebäude. Reparaturen am Dach (Gemeinschaftseigentum) trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Schlüssel.

Beispiel 2 – Teileigentum:

Erdgeschoss-Laden mit MEA. Nutzung zu Wohnzwecken ist unzulässig, solange die Teilungserklärung das nicht vorsieht.

Beispiel 3 – Abgrenzung Gemeinschaftseigentum:

Fenster (außen, inkl. Rahmen), Fassade, tragende Wände und Steigleitungen sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum – Änderungen nur mit Beschluss nach § 20 WEG.

Häufige Missverständnisse

• „Mein Sondereigentum umfasst auch Fassade/Fenster.“ – In der Regel nein; das ist Gemeinschaftseigentum.
• „Teileigentum kann man jederzeit als Wohnung nutzen.“ – Nur wenn die Teilungserklärung das erlaubt oder entsprechend geändert wird.
• „Eine Einheit kann an zwei Grundstücke gekoppelt sein.“ – Unzulässig nach § 1 Abs. 4 WEG.

FAQs zu § 1 WEG

Worin liegt der Unterschied zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum?

Im Nutzungszweck: Wohnen vs. nicht wohnlich (Gewerbe, Praxis etc.). Die Struktur (SE + MEA) ist gleich.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Alles, was nicht Sondereigentum ist – insbesondere konstruktive Gebäudeteile und gemeinschaftliche Anlagen.

Kann Sondereigentum ohne MEA bestehen?

Nein. SE und MEA bilden eine Einheit (vgl. § 6 WEG).

Wo stehen Details zur Abgrenzung SE/GE?

In § 5 WEG (Gegenstand/Inhalt des Sondereigentums) sowie in Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Fazit

§ 1 WEG schafft definitorische Klarheit: Er bestimmt, welche Eigentumsformen es gibt, wie sie sich zusammensetzen und wie sie vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen sind. Diese Systematik ist Basis jeder rechtssicheren Verwaltung, jeder baulichen Maßnahme und jeder Veräußerung.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH – Stand: Juli 2025