§ 13 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

Einleitung

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gilt: Eigentum gewährt Freiheit – aber nicht grenzenlos. Seit der WEMoG-Reform (01.12.2020) regelt § 13 WEG vor allem die Rechte am Sondereigentum; zentrale Pflichten (Rücksichtnahme, Duldungen) finden sich heute primär in § 14 WEG. Dieses Zusammenspiel sorgt für ein faires Miteinander: weitgehende Freiheit im Sondereigentum, klare Grenzen zum Schutz der Gemeinschaft.

Gesetzestext von § 13 WEG (Stand 2025)

§ 13 WEG – Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

1. Rechte am Sondereigentum (§ 13 Abs. 1 und 2)

a) Nutzung „nach Belieben“

  • Selbstnutzung, Vermietung (auch kurzzeitig) oder Verpachtung sind grundsätzlich umfasst – vorbehaltlich der Zweckbestimmung in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (TE/GO) und sonstiger Gesetze.
  • Weicht die geplante Nutzung (z. B. reines Büro, Ferienwohnung) von „Wohnzwecken“ in der TE/GO ab, ist eine Anpassung/Vereinbarung erforderlich.

b) Bauliche Maßnahmen im Sondereigentum

  • Über die bloße Erhaltung hinausgehende Maßnahmen (z. B. Grundrissänderungen an nichttragenden Wänden, Badmodernisierung) sind ohne Gestattung zulässig, wenn dadurch keinem anderen Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht und kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist (vgl. § 20 WEG).
  • Wichtig: Fenster (inkl. Rahmen), tragende Wände, Fassade, Steigleitungen etc. sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum; Änderungen/Austausch bedürfen eines Gemeinschaftsbeschlusses.

2. Pflichten – heute systematisch in § 14 WEG

Das frühere „Mitgebrauchs-/Rücksichtnahme“-Leitbild steht nun in § 14 WEG. Wesentliche Eckpunkte:

  • Rücksichtnahmegebot: Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums so, dass anderen kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht.
  • Duldungspflichten: Zutritt und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind nach Maßgabe des Gesetzes zu dulden (z. B. Instandhaltung/Modernisierung).
  • Gebrauchsregelungen: Konkretisierung durch Vereinbarungen (§ 15 WEG) oder Beschlüsse der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 WEG), z. B. Hausordnung.

3. Praxisbeispiele

Beispiel 1: Wanddurchbruch

Nichttragende Innenwand wird versetzt. Zulässig ohne Gestattung, sofern keine unzumutbaren Nachteile (z. B. Schallschutzverschlechterung) entstehen und kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Beispiel 2: Parkett statt Teppich

Bei deutlich erhöhter Trittschallübertragung liegt ein unzumutbarer Nachteil vor – dann nur schallschutzkonform bzw. mit vorheriger Abstimmung.

Beispiel 3: Kurzzeitvermietung

Grundsätzlich von § 13 Abs. 1 gedeckt. Aber: TE/GO mit Zweckbestimmung „zu Wohnzwecken“ ist maßgeblich; ein bloßer Mehrheitsbeschluss reicht für ein pauschales Verbot nicht.

Beispiel 4: Fenstertausch

Fenster gehören i. d. R. zum Gemeinschaftseigentum – eigenmächtiger Austausch ist unzulässig; erforderlich sind Beschluss und Klärung der Kostentragung.

4. Häufige Missverständnisse

  • „Ich darf in meiner Wohnung alles.“ – Nein. Gemeinschaftseigentum und Rechte der anderen setzen klare Grenzen.
  • „Rücksichtnahme/Mehrgebrauch stehen in § 13.“ – Diese Pflichten stehen heute primär in § 14 WEG; § 13 fokussiert die Rechte.
  • „Fenster sind mein Sondereigentum.“ – Regelmäßig falsch; Fenster sind Gemeinschaftseigentum.

5. FAQs zu § 13 WEG

Darf ich jederzeit vermieten?

Grundsätzlich ja – vorbehaltlich der Zweckbestimmung in TE/GO und etwaiger Gebrauchsregelungen.

Darf ich ohne Zustimmung umbauen?

Über die Erhaltung hinaus: ja, wenn niemand unzumutbar beeinträchtigt wird und kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist (§ 13 Abs. 2, § 20 WEG).

Was droht bei Verstößen?

Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche; in Extremfällen kann die Entziehung des Wohnungseigentums verlangt werden (§ 17 WEG).

Fazit

§ 13 WEG gewährt weitreichende Rechte im Sondereigentum – die Leitplanke bilden Gesetz, TE/GO und die berechtigten Interessen der Gemeinschaft (heute v. a. in § 14 WEG). Wer diese Systematik beachtet, modernisiert rechtssicher und vermeidet Streit.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025