§ 18 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Verwaltung und Benutzung

Einleitung

§ 18 WEG ist das organisatorische Fundament jeder Gemeinschaft: Er legt fest, wer die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums innehat, welche Mindestansprüche jeder Eigentümer an Verwaltung und Benutzung hat, welche Eilbefugnisse bestehen – und welches Einsichtsrecht in Unterlagen gilt. Die Norm ist damit tägliches Handwerkszeug für Verwalter, Beirat und Eigentümer.

Gesetzestext von § 18 WEG (vollständig, Stand 2025)

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie

2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Kernpunkte von § 18 WEG

  1. Träger der Verwaltung: Immer die Gemeinschaft – nicht der Verwalter als Person. Der Verwalter handelt als Vertreter (§§ 9a, 9b, 27 WEG).

  2. Mindeststandard: Jeder kann ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung verlangen – Maßstab ist das billige Ermessen der Gesamtheit sowie Gesetz, Vereinbarungen, Beschlüsse.

  3. Eilkompetenz: Einzelne Eigentümer dürfen Gefahrabwehrmaßnahmen treffen (Rohrbruch etc.), wenn sofortiges Handeln nötig ist.

  4. Einsichtsrecht: Umfassender Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen – Transparenzpflicht der Gemeinschaft/Verwaltung.

Ordnungsmäßige Verwaltung & Benutzung (Abs. 2)

„Ordnungsmäßig“ heißt: sachgerecht, wirtschaftlich, rechtstreu und am Gesamtinteresse orientiert. Typische Inhalte: Instandhaltung, angemessene Versicherung, Rücklagenbildung, ordentliche Abrechnung, Durchsetzung von Ansprüchen, faire Nutzungsregeln.

Eilmaßnahmen durch einzelne Eigentümer (Abs. 3)

Bei unmittelbar drohendem Schaden (z. B. Rohrbruch, Sturmschaden) darf ein Eigentümer ohne vorherigen Beschluss handeln (Notabdichtung, Notsperre, Notdienst). Er muss erforderlich, verhältnismäßig und zeitnah informieren; die Gemeinschaft entscheidet anschließend über Kostenübernahme.

Einsichtsrecht in Unterlagen (Abs. 4)

Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Transparenz: Einsicht in Verträge, Angebote, Rechnungen, Kontoauszüge, Versicherungen, Abrechnungen, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Vermögensbericht. Einsicht ist grundsätzlich beim Verwalter zu gewähren; Kopien/Scans dürfen in angemessenem Rahmen verlangt werden (Schutz personenbezogener Daten beachten).

Praxisbeispiele

  • Leck im Steigstrang: Eigentümer ruft sofort den Notdienst (Abs. 3), informiert Verwalter, dokumentiert Einsatz; Gemeinschaft beschließt nachträgliche Genehmigung/Kosten.

  • Einsicht in Rechnungen: Eigentümer verlangt Einsicht in Dachsanierungsrechnungen und Kontoauszüge → zu gewähren (Abs. 4), Termin/Ort festlegen, ggf. Schwärzungen personenbezogener Daten.

  • Nutzungsregelung: Gemeinschaft beschließt fairen Belegungsplan für den Waschraum → ordnungsmäßige Benutzung (Abs. 2).

Häufige Missverständnisse

  • „Der Verwalter ist der Herr des Hauses.“ – Nein. Träger ist die Gemeinschaft; der Verwalter führt nur aus und vertritt.

  • „Ohne Beschluss darf nie gehandelt werden.“ – In Notfällen gerade doch (Abs. 3).

  • „Einsicht gibt’s nur bei Verdacht.“ – Falsch. Das Einsichtsrecht ist nicht vom Verdacht abhängig.

FAQs zu § 18 WEG

Wo ziehe ich die Grenze zwischen Eilmaßnahme und Beschlusspflicht?

Eilmaßnahme nur zur sofortigen Schadensabwehr. Alles darüber hinaus (Planung, Vergabe, Modernisierung) → Beschluss.

Darf ich Kopien/Scans der Unterlagen bekommen?

Grundsätzlich ja, in zumutbarem Umfang. Kostenersatz und Datenschutz sind zu beachten.

Wer entscheidet, was ordnungsmäßig ist?

Primär die Eigentümerversammlung (Beschluss). Maßstab: Gesetz, Vereinbarungen, Beschlusslage, Wirtschaftlichkeit.

Was, wenn der Verwalter Einsicht verzögert?

Frist setzen; ggf. Beschluss zur Verpflichtung; notfalls gerichtliche Durchsetzung (Leistungsklage).

Fazit

§ 18 WEG verankert Verantwortlichkeit (Gemeinschaft), Handlungssicherheit (Eilkompetenz) und Transparenz (Einsichtsrecht). Wer diese drei Elemente ernst nimmt, vermeidet Streit, beschleunigt Entscheidungen und schützt Substanz wie Finanzen der Anlage.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: September 2025