§ 26a WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Zertifizierter Verwalter

(Aktualisiert nach der WEG‑Reform 2020; Rechtsstand: Oktober 2025; mit Praxisbeispielen für Hausverwaltungen und GdWE)

Einleitung

Mit § 26a WEG stärkt der Gesetzgeber die Qualifikation der Verwalter: „Zertifizierte Verwalter“ weisen ihre Sachkunde durch eine IHK‑Prüfung nach. Zusätzlich regelt eine Verordnung die Details zur Prüfung, Gleichstellungen und die Bezeichnungsmöglichkeit für Unternehmen. Für die GdWE bedeutet das: klare Qualitätsstandards und ein durchsetzbarer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

Gesetzestext – § 26a WEG

§ 26a Zertifizierter Verwalter

  1. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie‑ und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
  2. Das Bundesministerium der Justiz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. In der Rechtsverordnung können insbesondere festgelegt werden: nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung; Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat; Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen; Bestimmungen über Befreiungen aufgrund anderweitiger Qualifikationen.

Hinweis: Maßgeblich ist die amtliche Fassung; Orthografie hier in aktueller Schreibweise umgesetzt.

Was bedeutet das in der Praxis?

  • IHK‑Prüfung: Schriftlicher und mündlicher Teil; Bestehen beider Teile erforderlich; Bescheinigung durch die IHK.
  • Gleichgestellte Qualifikationen: Ohne Prüfung „zertifiziert“ gelten u. a. Personen mit Befähigung zum Richteramt, Immobilienkauffrau/‑mann, Gepr. Immobilienfachwirt/in oder Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.
  • Unternehmen als zertifizierte Verwalter: Juristische Personen/Personengesellschaften dürfen die Bezeichnung führen, wenn die unmittelbar mit WEG‑Verwaltung betrauten Beschäftigten geprüft oder gleichgestellt sind.
  • Anspruch der Eigentümer: Seit 01.12.2023 kann die GdWE die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen; die Übergangsfrist für am 01.12.2020 bereits bestellte Verwalter endete am 01.06.2024.

Leitplanken und Pflichten

  1. Nachweis im Angebot: Bei Ausschreibungen Zertifikate/Gleichstellungsnachweise anfordern und beifügen lassen.
  2. Vertragstransparenz: In Verwalterverträgen den Status „zertifiziert“ und die verantwortlichen, zertifizierten Personen benennen; Austauschpflicht bei Personalwechsel vereinbaren.
  3. Beschlussklarheit: In der ETV ausdrücklich „zertifizierten Verwalter“ bestellen; bei Unternehmen zusätzlich die benannte Ansprechperson mit Zertifikat dokumentieren.
  4. Dokumentation im Portal: IHK‑Bescheinigung/Gleichstellungsnachweis, Beglaubigungen und Beschlüsse im Eigentümerportal bereitstellen.

Beschlussmuster (Praxisformulierung)

1) Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Beschluss: Die GdWE bestellt die Hausverwaltung Reiner GmbH als zertifizierte Verwalterin für die Zeit vom [Datum] bis [Datum]. Die Gesellschaft weist die Zertifizierung gemäß § 26a WEG nach; die unmittelbar mit der WEG‑Verwaltung betrauten Beschäftigten sind geprüft oder gleichgestellt. Die Verwaltung wird beauftragt, den Verwaltervertrag gemäß Angebot vom [Datum] abzuschließen.

2) Nachweis/Zwischenvermerk

Beschluss: Die Verwaltung wird verpflichtet, Zertifikate und Gleichstellungsnachweise der eingesetzten Beschäftigten fortlaufend in der Beschlusssammlung/Portalablage zu dokumentieren; Personalwechsel sind der GdWE anzuzeigen.

Häufige Missverständnisse

  • „Nur natürliche Personen können zertifiziert sein.“ Unternehmen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn ihre direkt mit WEG‑Verwaltung betrauten Beschäftigten zertifiziert oder gleichgestellt sind.
  • „Jeder Verwalter braucht eine IHK‑Prüfung.“ Gleichgestellte Qualifikationen sind der Zertifizierung gleichwertig.
  • „Der Anspruch gilt erst bei Neu‑Bestellung.“ Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht generell; die Übergangsregel galt nur befristet bis 01.06.2024.

FAQ zu § 26a WEG

Wie läuft die IHK‑Prüfung ab?

Schriftlicher Teil (mind. 90 Minuten) und mündlicher Teil (mind. 15 Minuten je Prüfling) mit praxisbezogenen Aufgaben; beide Teile müssen bestanden werden.

Wer gilt ohne Prüfung als zertifiziert?

Befähigte Volljuristen, Immobilienkaufleute, Gepr. Immobilienfachwirte sowie Absolventen mit immobilienwirtschaftlichem Hochschulabschluss.

Darf die GdWE einen nicht zertifizierten Verwalter bestellen?

Regelmäßig nein, sofern der Verwalter nicht gleichgestellt ist. Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters widerspricht i. d. R. ordnungsmäßiger Verwaltung.

Fazit

§ 26a WEG definiert den Qualitätsstandard „zertifizierter Verwalter“. Die IHK‑Prüfung bzw. anerkannte Gleichstellungen schaffen Rechtssicherheit und Vergleichbarkeit – ein Plus für professionelle Verwaltung und Transparenz gegenüber der GdWE.

Autor: Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH (Wir sind bereits seit 16.12.2022 zertifizierter Verwalter)

Stand: Oktober 2025

→ Weiter geht es mit: § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters