§ 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

Einleitung

§ 5 WEG grenzt ab, was als Sondereigentum gelten kann und was zwingend Gemeinschaftseigentum bleibt. Maßgeblich sind stets Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Die rechtliche Untrennbarkeit von Sondereigentum und Miteigentumsanteil regelt ergänzend § 6 WEG.

Gesetzestext von § 5 WEG (Stand 2025)

§ 5 WEG – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Was regelt § 5 WEG genau?

  1. Umfang des Sondereigentums: die im Aufteilungsplan bezeichneten, abgeschlossenen Räume inkl. veränderbarer Bestandteile.
  2. Grenzen des Sondereigentums: alles, was dem Bestand/Sicherheit des Gebäudes dient oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch, bleibt Gemeinschaftseigentum.
  3. Gestaltungsspielraum: durch Vereinbarung können an sich sondereigentumsfähige Teile zum Gemeinschaftseigentum erklärt werden.

1. Was gehört typischerweise zum Sondereigentum?

  • Die abgeschlossenen Räume der Einheit (Wohn- und Nebenräume) gemäß Aufteilungsplan,
  • veränderbare Bestandteile innerhalb dieser Räume (nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren, Einbauten),
  • ggf. zugeordnete Nebenräume (z. B. Keller, Dachboden) oder gesonderte Einheiten (z. B. Teileigentum „Garage“) – jeweils nur bei klarer Zuordnung in Teilungserklärung/Aufteilungsplan.

Wichtig: Entscheidend ist die formelle Zuordnung – nicht die tatsächliche Nutzung.

2. Was ist stets Gemeinschaftseigentum?

  • Tragende Bauteile, Decken, Dachkonstruktion, Fassaden/Außenputz,
  • Fenster und Außentüren (inkl. Rahmen) sowie die Substanz von Balkonen/Terrassen,
  • Steigleitungen/Stränge, zentrale Versorgungs-/Entsorgungsanlagen, Heizung, Aufzug, Treppenhaus,
  • sonstige Anlagen zum Gemeinschaftsgebrauch (z. B. Müllplatz, Fahrradraum).

Änderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen regelmäßig eines Beschlusses (vgl. § 20 WEG).

3. Vereinbarungen nach § 5 Abs. 3 WEG

Die Eigentümer können in der Teilungserklärung festlegen, dass an sich sondereigentumsfähige Teile (z. B. Fenster) Gemeinschaftseigentum sein sollen. Bei Eintragung wirken solche Vereinbarungen auch gegenüber Erwerbern.

4. Zusammenspiel mit dem Miteigentumsanteil (§ 6 WEG)

Sondereigentum ist untrennbar mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil verbunden (§ 6 WEG). Die Höhe des Anteils ergibt sich aus der Teilungserklärung (häufig in Tausendsteln) – nicht aus § 5 WEG.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Kellerraum ohne Zuordnung

Seit Jahren allein genutzt, aber nicht im Aufteilungsplan zugewiesen → Gemeinschaftseigentum, ggf. nur Sondernutzungsrecht.

Beispiel 2: Balkonsanierung

Balkonplatte/Brüstung = Gemeinschaftseigentum (Beschluss/Kosten nach WEG); der Belag kann Sondereigentum sein.

Beispiel 3: Fensterwechsel

Fenster (inkl. Rahmen) sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum → eigenmächtiger Austausch unzulässig; vorherige Beschlussfassung erforderlich.

Häufige Missverständnisse

  • „Ich nutze es allein, also gehört es mir.“ – Ohne Zuordnung bleibt es Gemeinschaftseigentum.
  • „Mein Balkon gehört mir vollständig.“ – Die Substanz ist Gemeinschaftseigentum; nur der Belag kann Sondereigentum sein.
  • „Das Gesetz schreibt die MEA-Berechnung vor.“ – Nein. Maßstab ergibt sich aus der Teilungserklärung (häufig Fläche/Nutzwert).

FAQs zu § 5 WEG

Wie erkenne ich, was Sondereigentum ist?

Durch Teilungserklärung und Aufteilungsplan; dort ist die Zuordnung verbindlich festgelegt.

Können wir Fenster als Gemeinschaftseigentum festlegen?

Ja, per Vereinbarung nach § 5 Abs. 3 WEG mit Grundbucheintragung.

Kann ein Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umgewandelt werden?

Nur durch notarielle Änderungsvereinbarung aller Eigentümer und Grundbuchvollzug.

Fazit

§ 5 WEG definiert präzise, was zum Sondereigentum zählt – und was zwingend gemeinschaftlich bleibt. Vor Umbauten, Sanierungen oder Verkäufen ist der Blick in Teilungserklärung und Aufteilungsplan unverzichtbar. Die untrennbare Verbindung von Einheit und Miteigentumsanteil regelt § 6 WEG.

Im nächsten Artikel folgt § 6 WEG – Unselbständigkeit des Sondereigentums.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025