§ 6 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Unselbständigkeit des Sondereigentums

Einleitung

Wohnungs- oder Teileigentum besteht immer aus zwei untrennbaren Komponenten: dem Sondereigentum (z. B. der Wohnung) und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. § 6 WEG stellt klar: Beide sind rechtlich untrennbar und bilden eine Einheit. Das vermeidet „isolierte“ Verkäufe oder Belastungen und schafft Rechtssicherheit für Eigentümer, Käufer, Banken und Verwalter.

Gesetzestext von § 6 WEG (Stand 2025)

§ 6 WEG – Unselbständigkeit des Sondereigentums

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden.

(2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.

Kernaussagen & Bedeutung

  • Untrennbarkeit: Sondereigentum und zugehöriger Miteigentumsanteil werden immer gemeinsam übertragen oder belastet.
  • Grundbuchpraxis: Verfügungen sind nur einheitlich möglich (Kauf, Schenkung, Hypothek/Grundschuld).
  • Abgrenzung: Was zum Sondereigentum gehört, regelt § 5 WEG (Gegenstand/Inhalt). § 6 WEG regelt die rechtliche Einheit von SE und MEA.

1. Was bedeutet „Unselbständigkeit“ konkret?

  • Keine isolierte Veräußerung: Weder „nur die Wohnung“ ohne MEA noch „nur der MEA“ ohne Wohnung kann verkauft, verschenkt oder verpfändet werden.
  • Belastungen wirken einheitlich: Bestellte Grundpfandrechte erfassen stets die gesamte Einheit (SE + MEA).
  • Vertragsgestaltung: Kaufverträge, Auflassung und Belastungen müssen die Einheit als Ganzes bezeichnen.

2. Abgrenzung zu § 5 WEG (Gegenstand/Inhalt)

Ob Keller, Stellplatz, Balkonbestandteile etc. Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sind, bestimmt § 5 WEG i. V. m. Teilungserklärung/Aufteilungsplan. § 6 WEG greift erst danach und verhindert die Trennung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil.

3. Sonderkonstellationen

  • Separate Einheiten: Eine eigenständige Garage/Teileigentumseinheit mit eigener Nummer im Aufteilungsplan hat ihren eigenen MEA und kann separat veräußert werden.
  • Sondernutzungsrechte: Sie sind kein Sondereigentum und können nicht losgelöst veräußert werden; Änderungen nur durch notarielle Vereinbarung und Grundbuchberichtigung.
  • Zusammenlegung/Teilung von Einheiten: Erfordert die entsprechenden Beschlüsse/Vereinbarungen und grundbuchliche Umsetzung; am Ende besteht wieder eine Einheit aus SE + zugehörigem MEA.

4. Praxisbeispiele

Beispiel 1 – „Ich verkaufe nur meinen MEA“:

Unzulässig. Der MEA kann nicht ohne die dazugehörige Einheit übertragen werden.

Beispiel 2 – „Nur die Wohnung beleihen, MEA bleibt frei“:

Unmöglich. Eine Grundschuld erfasst stets die Einheit (SE + MEA).

Beispiel 3 – Garage separat veräußern:

Zulässig, wenn sie als eigene Einheit im Aufteilungsplan gebildet ist. Ein bloßes Stellplatz-Sondernutzungsrecht kann nicht isoliert verkauft werden.

Häufige Missverständnisse

  • „Ich nutze es allein, also gehört es mir.“ – Nutzung ersetzt keine sachenrechtliche Zuordnung.
  • „MEA kann man getrennt handeln.“ – Nein, MEA ist untrennbar mit der Einheit verbunden.
  • „SNR = Sondereigentum.“ – Falsch. Sondernutzungsrechte sind keine Sondereigentumsrechte.

FAQs zu § 6 WEG

Kann ich meinen Miteigentumsanteil separat verkaufen?

Nein. Immer nur gemeinsam mit der zugehörigen Einheit (SE + MEA).

Darf ich eine Garage getrennt veräußern?

Ja, wenn sie als eigene Einheit gebildet ist. Ein reines Sondernutzungsrecht nicht.

Was muss im Kaufvertrag stehen?

Die genaue Bezeichnung der Einheit inkl. Miteigentumsanteil, wie im Grundbuch/Aufteilungsplan erfasst.

Fazit

§ 6 WEG sichert die Einheit von Wohnung/Teileigentum und Miteigentumsanteil. Für die Praxis heißt das: Verträge und Belastungen müssen stets die gesamte Einheit erfassen. Fragen zur Reichweite des Sondereigentums beantwortet § 5 WEG i. V. m. Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Im nächsten Artikel folgt § 7 WEG – Grundbuchvorschriften, also die formalen Anforderungen und Nachweise gegenüber dem Grundbuchamt.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025