§ 7 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Grundbuchvorschriften

Einleitung

§ 7 WEG regelt nicht die Gemeinschaftsordnung selbst – sondern wie Wohnungseigentum und Teileigentum grundbuchlich dargestellt werden. Hier steht, wo und wie Sondereigentum, zugehörige Miteigentumsanteile, Beschlüsse und Vereinbarungen im Grundbuch erscheinen müssen. Für die Praxis ist das entscheidend: Nur was richtig eingetragen (oder korrekt nachgewiesen) ist, entfaltet die gewünschte Rechtswirkung – insbesondere gegenüber Erwerbern (Sondernachfolgern).

Wichtig: Teilungserklärung (mit Gemeinschaftsordnung) ist das inhaltliche Regelwerk. § 7 WEG beschreibt die Form und Nachweise für die Eintragung im Grundbuch – inklusive Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Gesetzestext von § 7 WEG (Stand 2025)

§ 7 Grundbuchvorschriften

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

Was regelt § 7 WEG in der Praxis?

  • Eigenes Grundbuchblatt je Einheit – für jeden Miteigentumsanteil wird ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt; das bisherige Grundstücksblatt wird geschlossen.
  • Inhalt des Blatts – eingetragen werden Sondereigentum plus Beschränkung des Miteigentums (weil die übrigen Anteile mit „fremdem“ Sondereigentum verknüpft sind).
  • Beschlüsse eintragen, ohne Einzelbewilligungen – bestimmte Beschlüsse (vgl. § 5 Abs. 4 S. 1 WEG) können durch beglaubigte Niederschrift oder Urteil nachgewiesen werden; Antrag stellen darf auch die GdWE.
  • Pflicht-Anlagen – Aufteilungsplan (mit Nummerierung) und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.
  • Was muss ausdrücklich rein? – Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden müssen ausdrücklich eingetragen werden.

Teilungserklärung vs. Gemeinschaftsordnung vs. Grundbuch

Teilungserklärung begründet die Struktur: Zuordnung der Einheiten (Sondereigentum + Miteigentumsanteil), Zweckbestimmungen (Wohnen/Teileigentum), ggf. Sondernutzungsrechte. Sie wird notariell beurkundet und ist Grundlage für die Eintragung.

Gemeinschaftsordnung ist der Regelungsteil (meist in der Teilungserklärung enthalten): Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsregeln, Verwalter/Beirat. Sie bindet auch Erwerber. Ob und welche Punkte zusätzlich eingetragen werden müssen, richtet sich u. a. nach § 7 Abs. 3 WEG und § 10 Abs. 3 WEG (Bindung gegenüber Sondernachfolgern).

Grundbuch ist das öffentliche Register: Es bildet die Rechtslage ab. Nur korrekt nachgewiesene/vereinbarte Inhalte werden eingetragen; bestimmte Punkte müssen ausdrücklich verlautbart werden (z. B. § 12-Beschränkung).

Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung – warum so wichtig?

  • Aufteilungsplan zeigt exakt, welche Räume einer Einheit zugeordnet sind – mit identischer Nummerierung in Plan und Grundbuch.
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit (Tür, Wände, eigenständige Nutzung). Ohne sie keine Eintragung.

Für Verwalter bedeutet das: Bei Streit über Keller, Stellplätze oder Nebenräume ist der Plan die erste Quelle – nicht die gelebte Praxis.

Praxisbeispiele

  • Beschluss-Eintragung ohne Bewilligungen – Die GdWE beschließt (ordnungsgemäß protokolliert und beglaubigt) die Begründung eines im Grundbuch zu verlautbarenden Sondernutzungsrechts. Der Nachweis erfolgt über die beglaubigte Niederschrift; Einzel-Bewilligungen aller Eigentümer sind nicht nötig (vgl. § 7 Abs. 2 WEG, soweit einschlägig).
  • Kellerraum „seit 20 Jahren genutzt“ – Ohne Zuordnung im Aufteilungsplan/Teilungserklärung bleibt der Keller Gemeinschaftseigentum; Eintragung schafft Rechtssicherheit gegenüber Erwerbern.
  • Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG – Die Zustimmungsklausel muss ausdrücklich ins Grundbuch. Fehlt sie, entfaltet sie gegenüber Erwerbern keine Wirkung, selbst wenn sie textlich in der Gemeinschaftsordnung steht.

Häufige Missverständnisse

  • „Was in der Gemeinschaftsordnung steht, gilt automatisch im Grundbuch.“
    Nein. Nur eintragungspflichtige/-fähige Inhalte werden im Grundbuch verlautbart. Manche Regeln wirken ohne Eintragung, andere nur mit Eintragung.
  • „Wenn alle es so handhaben, ist das rechtlich bindend.“
    Gelebte Praxis ersetzt keinen Aufteilungsplan/Grundbucheintrag – wichtig bei Verkauf und gegenüber Sondernachfolgern.
  • „Für jede Beschluss-Eintragung brauchen wir Einzel-Bewilligungen.“
    Nicht, wenn § 7 Abs. 2 WEG den Nachweis durch beglaubigte Niederschrift oder Urteil zulässt.

FAQs zu § 7 WEG

Was wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen?
Das jeweilige Sondereigentum, der Miteigentumsanteil, relevante Beschränkungen/Belastungen und – soweit erforderlich – ausdrücklich eintragungspflichtige Regelungen (z. B. § 12 WEG).

Wer darf die Eintragung beantragen?
Grundsätzlich die Berechtigten; bei Beschlüssen nach § 7 Abs. 2 WEG auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

Reicht die Gemeinschaftsordnung ohne Eintragung?
Viele Regelungen wirken ohne Eintragung. Aber Veräußerungsbeschränkungen und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden müssen ausdrücklich eingetragen werden.

Warum müssen Plan-Nummern übereinstimmen?
Damit die Zuordnung der Räume zu den Einheiten zweifelsfrei ist – identische Nummern im Aufteilungsplan und in der Eintragungsbewilligung vermeiden Auslegungsstreit.

Fazit

§ 7 WEG sorgt für Transparenz und Rechtssicherheit im Grundbuch. Für die Verwaltungspraxis gilt: Ohne korrekte Nachweise und saubere Eintragungen bleibt vieles bloße Absprache. Wer Plan, Bescheinigung und Eintrag im Blick behält – und weiß, welche Beschlüsse wie nachzuweisen sind – verhindert Streit mit Erwerbern und stellt die Handlungsfähigkeit der GdWE sicher.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025