§ 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Teilung durch den Eigentümer

Einleitung

Wohnungseigentum kann nach § 2 WEG auf zwei Wegen entstehen: durch die vertragliche Einräumung zwischen Miteigentümern (§ 3 WEG) oder durch die einseitige Teilungserklärung des Alleineigentümers (§ 8 WEG). § 8 WEG regelt diesen zweiten Weg: Der (Allein-)Eigentümer teilt sein Grundstück in Miteigentumsanteile und verknüpft jeden Anteil mit Sondereigentum – die klassische Konstellation bei Bauträgerprojekten, aber auch bei Bestandsimmobilien in einer Hand.

Gesetzestext von § 8 WEG (Stand 2025)

§ 8 Teilung durch den Eigentümer

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Was bedeutet die Teilungserklärung nach § 8 WEG?

Der Alleineigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung in Miteigentumsanteile, die jeweils mit Sondereigentum (Wohnung oder Teileigentum) verbunden werden. Mit der anschließenden Grundbucheintragung entstehen für jede Einheit eigene Grundbuchblätter (Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch). Praktisch ist das der Startschuss, um Einheiten separat zu verkaufen, zu belasten oder zu vererben.

Voraussetzungen und Unterlagen

  • Teilungserklärung (notariell) mit Zuordnung der Einheiten, Zweckbestimmung (Wohnen/Teileigentum), ggf. Sondernutzungsrechten und Gemeinschaftsordnung.
  • Aufteilungsplan (nummerierte, von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung).
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung (bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten).
  • Grundbucheintragung (Anlage eigener Grundbuchblätter je Einheit nach § 7 WEG).

Durch § 8 Abs. 2 WEG gelten diverse Vorschriften entsprechend (u. a. §§ 5–7 WEG sowie § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, 3 und § 4 Abs. 2 S. 2) – etwa zur Sondereigentumsfähigkeit, Formvorschriften und Grundbuchanforderungen.

Besonderheit: Vormerkungsberechtigter als „quasi“ Eigentümer (§ 8 Abs. 3)

Hat jemand einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Übertragung einer Einheit (typisch: Käufer vom Bauträger) und erhält bereits den Besitz an den Räumen, gilt er gegenüber der GdWE und den übrigen Eigentümern als Eigentümer. Folge: Er kann z. B. in der Versammlung teilnehmen und ist adressat für laufende Pflichten – auch wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch aussteht.

Abgrenzung zu § 3 WEG (Vertragliche Einräumung)

  • Wer teilt? § 8: der Alleineigentümer (einseitige Erklärung). / § 3: mehrere Miteigentümer (notarieller Vertrag).
  • Typische Fälle § 8: Bauträger/Single Owner. / § 3: Erbengemeinschaft, Miteigentümergemeinschaft.
  • Verfahrensgang Beide Wege erfordern notariell beurkundete Unterlagen, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.

Ablauf in der Praxis (Kurz-Workflow)

  1. Planung & Vermessung: Aufteilungsplan erstellen, Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen.
  2. Teilungserklärung: Notarielle Erklärung mit Gemeinschaftsordnung, Zweckbestimmungen, Sondernutzungsrechten.
  3. Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar reicht die Unterlagen ein.
  4. Grundbuch: Anlage eigener Wohnungs-/Teileigentumsgrundbücher; Eintragung von Beschränkungen/Lasten.
  5. Verkauf/Belastung: Ab jetzt sind Einzelveräußerung, Belastung, Vermietung je Einheit möglich.

Praxisbeispiele

  • Bauträger-Projekt: Ein Mehrfamilienhaus in Alleineigentum wird in 20 Wohnungen geteilt. Nach Eintragung kann der Bauträger die Einheiten einzeln veräußern.
  • Bestandsimmobilie: Eine ältere Villa wird in drei Einheiten aufgeteilt (EG, OG, DG). Der Eigentümer behält eine Wohnung und verkauft zwei.
  • Vormerkung: Käufer A hat eine Auflassungsvormerkung und besitzt die Räume schon. Gegenüber der GdWE gilt er als Eigentümer (Stimm-/Zahlungspflichten), obwohl das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist.

Häufige Missverständnisse

  • „Mit der Unterschrift beim Notar ist alles erledigt.“ – Nein. Rechtswirksam entsteht Wohnungseigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch.
  • „Der Aufteilungsplan ist nur Dokumentation.“ – Falsch. Er ist konstitutiv für die Zuordnung; Nummerierung muss zu Grundbuch und Erklärung passen.
  • „Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung geht’s auch.“ – Geht nicht. Sie ist notwendige Voraussetzung.

FAQs zu § 8 WEG

Wer kann nach § 8 WEG teilen?
Nur der im Grundbuch eingetragene Alleineigentümer des Grundstücks.

Welche Rolle spielt die Gemeinschaftsordnung?
Sie wird meist als Bestandteil der Teilungserklärung festgelegt und regelt Stimmrechte, Kosten, Nutzung usw. – bindet auch Erwerber.

Ab wann bin ich rechtlich Eigentümer einer Einheit?
Erst mit Grundbucheintragung. Mit gesicherter Vormerkung und Besitz kann man gegenüber der GdWE bereits wie ein Eigentümer behandelt werden (§ 8 Abs. 3).

Können Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden?
Ja, unter den Voraussetzungen des § 7 WEG (Nachweis per beglaubigter Niederschrift/Urteil; bestimmte Inhalte sind ausdrücklich einzutragen).

Fazit

§ 8 WEG ist der zentrale Weg, mit dem ein Alleineigentümer ein Grundstück in marktfähige, getrennt verwalt- und veräußerbare Einheiten transformiert. Wer sauber plant (Plan, Bescheinigung, Erklärung) und korrekt eintragen lässt, schafft Rechtssicherheit für Verkauf, Finanzierung und Verwaltung – und vermeidet spätere Streitpunkte innerhalb der GdWE.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025