§ 9 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Schließung der Wohnungsgrundbücher
Einleitung
§ 9 WEG regelt, wann Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher geschlossen werden und welche Rechtsfolgen das hat. Praktisch relevant ist das vor allem in zwei Konstellationen: wenn Sondereigentum aufgehoben wird (Rücküberführung in ein einheitliches Grundstück) oder wenn sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Hand zusammenfallen. Der Paragraph stellt außerdem klar, dass Rechte Dritter (z. B. Grundpfandrechte) durch das Verfahren nicht „ausgehebelt“ werden.
Gesetzestext von § 9 WEG (Stand 2025)
§ 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher
(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden;
2. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen.
(2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.
(3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentumsrechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.
Was regelt § 9 WEG in der Praxis?
Schließung von Amts wegen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1) – Wenn die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG wirksam vollzogen ist (Einigung in notarieller Form und Grundbucheintragung), schließt das Grundbuchamt die einzelnen Wohnungsgrundbücher automatisch.
Schließung auf Antrag (§ 9 Abs. 1 Nr. 2) – Wenn alle Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigt sind (z. B. durch Rückerwerb sämtlicher Einheiten), kann der Eigentümer die Schließung beantragen.
Rechte Dritter bleiben geschützt (§ 9 Abs. 2) – Bestehen z. B. Hypotheken/Grundschulden auf einzelnen Einheiten, gelten die allgemeinen Zustimmungserfordernisse zur Aufhebung des Sondereigentums weiter. Die Schließung ersetzt nicht die Zustimmung des Berechtigten.
Rechtsfolge (§ 9 Abs. 3) – Mit der Schließung wird ein neues (einheitliches) Grundbuchblatt für das Grundstück angelegt. Sondereigentumsrechte erlöschen mit Anlegung dieses Blatts, soweit sie nicht bereits aufgehoben waren.
Ablauf & Hinweise für die Praxis
Prüfung der Voraussetzungen – Liegt die wirksame Aufhebung nach § 4 WEG vor oder sind alle Einheiten in einer Hand?
Rechte Dritter klären – Bestehen Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten? Erforderliche Zustimmungen einholen, falls Aufhebung von Sondereigentum betroffen ist.
Antrag (nur bei § 9 Abs. 1 Nr. 2) – Schriftlicher Antrag an das Grundbuchamt, regelmäßig über den Notar.
Schließung & Neuanlage – Das Grundbuchamt schließt die Wohnungs-/Teileigentumsgrundbücher und legt ein einheitliches Grundstücksblatt an; Belastungen werden – soweit rechtlich vorgesehen – umgebucht und in ihrem Rang fortgeschrieben.
Rechtsfolgen im Detail
Erlöschen der Sondereigentumsrechte – Mit der Anlegung des neuen Grundstücksblatts erlischt das Sondereigentum. Das Objekt ist wieder ein Grundstück ohne Zuordnung zu einzelnen Einheiten.
Fortbestand/Anpassung von Belastungen – Belastungen einzelner Einheiten (z. B. Grundschulden) werden im Zuge der Umstellung nach allgemeinen Grundbuchregeln behandelt. Zustimmungserfordernisse Dritter bleiben unberührt.
Sondernutzungsrechte – Sie sind akzessorisch zum Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum und gehen mit dessen Aufhebung grundsätzlich unter; eine „automatische“ Umwandlung in dingliche Rechte erfolgt nicht.
Praxisbeispiele
1) Alle Einheiten in einer Hand
Ein Investor erwirbt sämtliche Wohnungen einer WEG. Er beantragt die Schließung der Wohnungsgrundbücher (§ 9 Abs. 1 Nr. 2). Das Grundbuchamt schließt diese und legt ein einheitliches Grundstücksblatt an; das Sondereigentum erlischt.
2) Aufhebung des Sondereigentums
Die Eigentümer heben Sondereigentum nach § 4 WEG auf (notarielle Einigung + Eintragung). Das Grundbuchamt schließt daraufhin von Amts wegen die Wohnungsgrundbücher (§ 9 Abs. 1 Nr. 1).
3) Bestehende Grundschuld
Auf einer Einheit lastet eine Grundschuld. Ohne Zustimmung des Grundschuldgläubigers kann das Sondereigentum nicht wirksam aufgehoben werden (§ 9 Abs. 2 verweist auf die allgemeinen Regeln). Die Schließung scheitert, bis die Zustimmung/Regelung vorliegt.
Häufige Missverständnisse
„Mit dem Antrag werden Drittrechte gegenstandslos.“
Nein. Zustimmungserfordernisse für die Aufhebung des Sondereigentums bleiben bestehen (§ 9 Abs. 2).„Schließung wirkt schon vor der Neuanlage.“
Falsch. Das Sondereigentum erlischt mit Anlegung des neuen Grundstücksblatts (§ 9 Abs. 3).„Sondernutzungsrechte bleiben bestehen.“
In der Regel nicht; sie hängen am (Sonder-/Gemeinschafts-)Eigentum und gehen bei Rückführung in das einheitliche Grundstück unter.
FAQs zu § 9 WEG
Wer stellt den Antrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2?
Der (neue) Alleineigentümer, regelmäßig über einen Notar.
Was passiert mit eingetragenen Belastungen?
Sie werden nach allgemeinen Grundbuchvorschriften behandelt und – soweit rechtlich möglich/erforderlich – auf das neue Grundstücksblatt übernommen; Zustimmungen Dritter bleiben nötig.
Kann das Grundbuchamt ohne Aufhebung nach § 4 schließen?
Nur im Fall des § 9 Abs. 1 Nr. 2 (Vereinigung aller Einheiten in einer Hand) – dann aber auf Antrag, nicht von Amts wegen.
Entsteht automatisch wieder Wohnungseigentum?
Nein. Nach der Schließung existiert ein einheitliches Grundstück. Wohnungseigentum kann nur erneut durch Teilung/Vertrag (vgl. §§ 3, 8 WEG) begründet werden.
Fazit
§ 9 WEG sorgt für einen sauberen grundbuchlichen Abschluss, wenn Wohnungseigentum aufgehoben oder in einer Hand vereinigt wird. Wichtig ist die sorgfältige Vorbereitung: Rechte Dritter müssen vorab geklärt sein, damit die Schließung und die Neuanlage des einheitlichen Grundstücksblatts rechtssicher erfolgen. Erst mit Anlegung des neuen Blatts erlöschen die Sondereigentumsrechte.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: August 2025
