Abstimmung WEG einfach erklärt – Beschluss, Vereinbarung, Mehrheit und Kostenfolge

Abstimmung WEG – Abstimmungen in der WEG sind seit dem WEMoG flexibler geworden, aber nicht beliebig. Dieser Beitrag erklärt Beschlusskompetenz, Vereinbarung, Öffnungsklausel, einfache Mehrheit, Einstimmigkeit, Allstimmigkeit, Enthaltungen, Umlaufbeschlüsse, Stimmprinzipien und Kostenfolgen bei baulichen Veränderungen verständlich und praxisnah.

1. Warum Abstimmungen in der WEG oft falsch verstanden werden

In Eigentümerversammlungen werden Begriffe verwendet, die im Alltag ähnlich klingen, im Wohnungseigentumsrecht aber sehr unterschiedliche Bedeutung haben. Dazu gehören einfache Mehrheit, Einstimmigkeit, Allstimmigkeit, Enthaltung, Beschluss, Vereinbarung, Öffnungsklausel, Umlaufbeschluss, Kopfprinzip, Wertprinzip, Objektprinzip und doppelt qualifizierte Mehrheit.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes durch das WEMoG zum 01.12.2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) deutlich handlungsfähiger geworden. Viele Maßnahmen können heute durch Beschluss geregelt werden, für die früher strengere Zustimmungserfordernisse galten. Das führt aber nicht dazu, dass jede Frage mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf.

Gerade deshalb ist es wichtig, die einzelnen Ebenen sauber zu trennen:

• Besteht überhaupt eine Beschlusskompetenz?
• Welche Mehrheit ist erforderlich?
• Wie werden Stimmen gezählt?
• Welche Rechtsfolge hat die Abstimmung?
• Wer trägt die Kosten?
• Wer darf eine beschlossene oder gestattete Maßnahme nutzen?

Der zentrale Praxissatz lautet:

Es darf nicht beschlossen werden, was vereinbart werden muss – es sei denn, das Gesetz oder eine Vereinbarung erlaubt die Beschlussfassung.

2. Erste Prüffrage: Darf überhaupt beschlossen werden?

Vor jeder Abstimmung steht nicht die Frage, ob eine Mehrheit erreicht wird. Zuerst ist zu prüfen, ob die GdWE für den konkreten Gegenstand überhaupt eine Beschlusskompetenz hat.

Diese Prüfung erfolgt in drei Schritten:

• Gibt es eine gesetzliche Beschlusskompetenz im Wohnungseigentumsgesetz?
• Gibt es eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung?
• Oder ist eine Vereinbarung erforderlich?

Fehlt jede Beschlusskompetenz, kann ein Beschluss nicht wirksam gefasst werden. Eine Mehrheit ersetzt dann nicht die erforderliche Vereinbarung. Ein solcher Beschluss ist regelmäßig nichtig und nicht nur anfechtbar.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Es genügt nicht, einen Antrag lediglich zur Abstimmung zu stellen. Die Verwaltung muss im Rahmen ihrer organisatorischen Vorbereitung erkennen, ob die GdWE über den Gegenstand überhaupt wirksam beschließen kann.

Dabei ist zwischen zwei Fehlerarten zu unterscheiden: Ist die GdWE grundsätzlich beschlusszuständig, kann ein fehlerhafter Beschluss regelmäßig anfechtbar sein. Fehlt dagegen bereits die Beschlusskompetenz, besteht das Risiko der Nichtigkeit. Gerade diese Abgrenzung ist für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte wichtig, weil ein nichtiger Beschluss keine tragfähige Grundlage für die weitere Verwaltungspraxis bildet.

3. Beschluss und Vereinbarung – der wichtigste Unterschied

Beschluss

Ein Beschluss ist eine Entscheidung der GdWE innerhalb einer gesetzlichen oder vereinbarten Beschlusskompetenz. Er wird in der Regel in der Eigentümerversammlung gefasst. Der Beschluss ist das typische Instrument der laufenden Verwaltung.

Typische Beschlussgegenstände sind:

• Wirtschaftsplan, Vorschüsse und Jahresabrechnung nach § 28 WEG
• Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 WEG
• bauliche Veränderungen nach § 20 WEG
• Nutzungen und Kosten baulicher Veränderungen nach § 21 WEG
• Kostenverteilungen nach § 16 Abs. 2 WEG
• Verwalterbestellung und Abberufung nach § 26 WEG
• Einberufung, Beschlussfassung und Umlaufverfahren nach § 23 WEG

Vereinbarung

Eine Vereinbarung betrifft die Grundlagenordnung der Gemeinschaft. Sie ist rechtlich etwas anderes als ein Beschluss. Eine Vereinbarung setzt grundsätzlich die Zustimmung aller hiervon betroffenen Wohnungseigentümer voraus. Soll sie auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken, ist regelmäßig eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Typische Vereinbarungsthemen sind:

• Änderung der Gemeinschaftsordnung
• Änderung oder Neubegründung von Sondernutzungsrechten
• Änderung der Zweckbestimmung von Räumen
• grundlegende Änderung der Stimmrechtsordnung
• dauerhafte Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung von Flächen oder Nutzungsrechten

Wichtig: Auch ein einstimmig gefasster Beschluss ist nicht automatisch eine Vereinbarung. Ein Beschluss bleibt ein Beschluss. Eine Vereinbarung ist ein eigenständiges Rechtsinstrument.

Das ist besonders wichtig bei älteren Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen. Nicht jede gewünschte Änderung kann über einen Tagesordnungspunkt und einen Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden. Wenn die Grundlagenordnung geändert werden soll und weder das Gesetz noch eine Öffnungsklausel eine Beschlussfassung erlaubt, ist eine Vereinbarung erforderlich.

4. Öffnungsklausel – wann eine Vereinbarung Beschlüsse erlaubt

Eine Öffnungsklausel ist eine Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die einen eigentlich vereinbarungsbedürftigen Bereich für eine spätere Beschlussfassung öffnet.

Ohne Öffnungsklausel gilt:

• Was vereinbart werden muss, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ersetzt werden.
• Eine Mehrheit genügt nicht, wenn keine Beschlusskompetenz besteht.
• Ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz ist regelmäßig nichtig.

Mit Öffnungsklausel gilt:

• Die GdWE darf nur in dem Umfang beschließen, den die Öffnungsklausel eröffnet.
• Die Klausel ist am konkreten Wortlaut auszulegen.
• Nicht jede Öffnungsklausel erlaubt jede Änderung.
• Die Teilungserklärung muss vor der Beschlussfassung geprüft werden.

Wichtig zur Abgrenzung: Die Kostenverteilung ist seit dem WEMoG kein gutes Standardbeispiel mehr für eine reine Öffnungsklausel-Problematik. Für viele Kostenfragen besteht heute bereits eine gesetzliche Beschlusskompetenz, insbesondere nach § 16 Abs. 2 WEG. Bei baulichen Veränderungen ist zusätzlich § 21 WEG speziell zu prüfen.

Eine Öffnungsklausel bleibt aber wichtig, wenn das Gesetz keine ausreichende Beschlusskompetenz eröffnet oder wenn die Gemeinschaftsordnung besondere Grenzen setzt. Sie ist deshalb vor allem bei grundlegenden Regelungen der Gemeinschaftsordnung und bei älteren Teilungserklärungen sorgfältig zu prüfen.

Praxisbeispiel: Soll ein Sondernutzungsrecht dauerhaft geändert oder einem anderen Eigentümer zugeordnet werden, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss regelmäßig nicht aus. Eine Beschlussfassung kommt nur dann in Betracht, wenn das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung hierfür eine tragfähige Beschlusskompetenz eröffnet. Fehlt diese Grundlage, bleibt nur der Weg über eine Vereinbarung.

5. Einfache Mehrheit nach § 25 WEG – der Regelfall

Der Regelfall im Wohnungseigentumsrecht ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 WEG.

Gesetzestext: § 25 WEG

Das bedeutet:

• Ja-Stimmen werden den Nein-Stimmen gegenübergestellt.
• Enthaltungen zählen grundsätzlich nicht als Ja-Stimmen.
• Enthaltungen zählen grundsätzlich auch nicht als Nein-Stimmen.
• Abwesende Eigentümer zählen nicht mit, soweit keine besondere Mehrheit aller Eigentümer oder Miteigentumsanteile erforderlich ist.

Beispiel:

• 10 Eigentümer sind anwesend oder vertreten.
• 5 stimmen mit Ja.
• 3 stimmen mit Nein.
• 2 enthalten sich.

Der Beschluss ist angenommen, weil mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben wurden.

Wichtig: Auch wenn die einfache Mehrheit der Regelfall ist, gilt sie nicht automatisch für jede denkbare Frage. Das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder der konkrete Beschlussgegenstand können besondere Anforderungen enthalten. Deshalb muss die Mehrheit immer im Zusammenhang mit der Beschlusskompetenz geprüft werden.

6. Kopfprinzip, Wertprinzip und Objektprinzip – wie Stimmen gezählt werden

Neben der Frage, welche Mehrheit erforderlich ist, muss immer geprüft werden, wie die Stimmen in der konkreten GdWE gezählt werden. Gerade hier entstehen in Eigentümerversammlungen viele Missverständnisse.

Kopfprinzip

Das gesetzliche Grundmodell ist das Kopfprinzip. Danach hat jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Stimme. Gehören einem Eigentümer mehrere Wohnungen, hat er grundsätzlich trotzdem nur eine Stimme.

Beispiel: Eigentümer A besitzt drei Wohnungen, Eigentümer B besitzt eine Wohnung und Eigentümer C besitzt eine Wohnung. Beim Kopfprinzip haben A, B und C jeweils eine Stimme.

Wertprinzip

Beim Wertprinzip richtet sich das Stimmgewicht nach den Miteigentumsanteilen. Dieses Prinzip gilt nicht automatisch, sondern nur, wenn es in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung entsprechend geregelt ist.

Beispiel: Eigentümer A verfügt über 400/1.000 Miteigentumsanteile, Eigentümer B über 350/1.000 und Eigentümer C über 250/1.000. Dann richtet sich das Stimmengewicht nach diesen Anteilen.

Objektprinzip

Beim Objektprinzip zählt jede Einheit mit einer Stimme. Auch dieses Prinzip muss in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt sein.

Beispiel: Eigentümer A besitzt drei Wohnungen und hat deshalb drei Stimmen, wenn das Objektprinzip wirksam vereinbart ist.

Mehrere Eigentümer einer Einheit

Gehört eine Einheit mehreren Personen gemeinsam, können diese ihr Stimmrecht grundsätzlich nur einheitlich ausüben. In der Praxis ist deshalb vor der Versammlung zu klären, wer die Stimme für die Einheit abgibt und ob eine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung erforderlich ist.

Stimmrechtsausschluss

Nicht jeder Eigentümer darf in jeder Angelegenheit mitstimmen. § 25 Abs. 4 WEG enthält Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, etwa wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn betrifft.

Praxisfolge: Vor der Auszählung muss geprüft werden, ob einzelne Stimmen wegen eines Stimmrechtsausschlusses nicht berücksichtigt werden dürfen. Das kann bei knappen Abstimmungen entscheidend sein.

Stimmrechtsbeschränkung bei Untergemeinschaften: Zusätzlich können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass bestimmte Eigentümer nur über Angelegenheiten ihrer jeweiligen Untergemeinschaft abstimmen dürfen. Typisch ist dies bei Mehrhausanlagen, wenn etwa die Eigentümer von Haus A nicht über ausschließlich Haus B betreffende Maßnahmen mitentscheiden sollen. In solchen Fällen ist vor der Abstimmung zu prüfen, ob alle Eigentümer stimmberechtigt sind oder ob die Abstimmung nur innerhalb einer Untergemeinschaft erfolgt.

Wichtig für die Beschlussfeststellung: Bei knappen Abstimmungen reicht es nicht, nur Ja- und Nein-Stimmen zu zählen. Es muss zusätzlich geprüft werden, welches Stimmprinzip gilt, ob Stimmen einheitlich abzugeben sind, ob einzelne Eigentümer ausgeschlossen sind und ob Untergemeinschaften gesondert abstimmen.

7. Enthaltungen – keine Zustimmung, aber auch kein Nein

Eine Enthaltung ist keine Zustimmung. Sie ist aber auch keine ausdrückliche Ablehnung.

Bei einfacher Mehrheit bedeutet das:

• Enthaltungen bleiben bei der Ja-Nein-Berechnung regelmäßig außer Betracht.
• Sie helfen weder der Ja-Seite noch der Nein-Seite.
• Sie ersetzen keine erforderliche Zustimmung.

Praxisfolge: Wer sich enthält, verhindert bei einer normalen Mehrheitsabstimmung den Beschluss nicht automatisch. Wenn aber die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist, reicht eine Enthaltung nicht aus.

Gerade bei Umlaufbeschlüssen ist dies entscheidend. Dort reicht Schweigen, Nichtreaktion oder Enthaltung grundsätzlich nicht aus, wenn das Gesetz die Zustimmung aller Wohnungseigentümer verlangt.

8. Einstimmigkeit und Allstimmigkeit – was gemeint ist und was zählt

Die Begriffe Einstimmigkeit und Allstimmigkeit werden in der Praxis häufig vermischt. Gerade deshalb sollte in Protokollen und Beschlussfeststellungen möglichst genau formuliert werden.

Einstimmigkeit im allgemeinen Sprachgebrauch

Wenn in einer Eigentümerversammlung gesagt wird, ein Beschluss sei „einstimmig“ gefasst worden, ist damit häufig nur gemeint: Es gab keine Gegenstimme.

Beispiel:

• 8 Eigentümer sind anwesend oder vertreten.
• 6 stimmen mit Ja.
• 2 enthalten sich.
• Keine Nein-Stimme wird abgegeben.

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird ein solches Ergebnis oft als „einstimmig“ bezeichnet. Juristisch beschreibt Einstimmigkeit zunächst aber nur das Verhältnis der abgegebenen Stimmen. Daraus folgt nicht automatisch, dass sämtliche Wohnungseigentümer zugestimmt haben.

Allstimmigkeit im juristischen Sinn

Der Begriff „Allstimmigkeit“ ist kein gesetzlicher Begriff des WEG. Er wird jedoch häufig verwendet, um die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer von einer bloß einstimmigen Abstimmung ohne Gegenstimme abzugrenzen.

Allstimmigkeit bedeutet deshalb praktisch:

• Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen.
• Nicht nur die anwesenden Eigentümer.
• Nicht nur die vertretenen Eigentümer.
• Sondern sämtliche Wohnungseigentümer der GdWE.

Das ist eine wesentlich höhere Hürde als ein Beschluss ohne Gegenstimme in der Versammlung.

Allstimmigkeit ist insbesondere relevant bei:

• klassischen Umlaufbeschlüssen ohne Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG
• Vereinbarungen, die alle Eigentümer betreffen
• Änderungen der Grundlagenordnung ohne gesetzliche oder vereinbarte Beschlusskompetenz

Merksatz: „Einstimmig“ beschreibt häufig nur das Abstimmungsergebnis in der Versammlung. „Allstimmig“ meint die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Für die Wirksamkeit zählt nicht das Wort, sondern die gesetzlich oder vereinbarte Anforderung.

Empfehlung für Protokolle: Statt nur „einstimmig beschlossen“ zu formulieren, ist häufig klarer: „Der Beschluss wurde mit X Ja-Stimmen, X Nein-Stimmen und X Enthaltungen gefasst.“ So wird das tatsächliche Abstimmungsergebnis dokumentiert, ohne dass aus dem Wort „einstimmig“ falsche Schlüsse gezogen werden.

9. Wo kommt die Zustimmung aller Eigentümer heute noch praktisch vor?

Seit dem WEMoG ist die Zustimmung aller Eigentümer deutlich seltener erforderlich als früher. Viele Themen sind heute beschlussfähig. Trotzdem gibt es weiterhin Bereiche, in denen die Zustimmung aller Eigentümer oder eine Vereinbarung erforderlich sein kann.

Praktisch besonders wichtig ist die Zustimmung aller Eigentümer bei:

• klassischen Umlaufbeschlüssen ohne Absenkungsbeschluss
• Vereinbarungen zur Änderung der Grundlagenordnung
• Änderungen, für die weder Gesetz noch Öffnungsklausel eine Beschlusskompetenz vorsehen
• bestimmten Regelungen in älteren Teilungserklärungen, wenn dort ausdrücklich Zustimmung aller vorgesehen ist

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: „Brauchen wir Einstimmigkeit?“ Die richtige Frage lautet: „Welche Beschlusskompetenz und welche Mehrheit verlangt dieser konkrete Fall?“

10. Umlaufbeschluss und Absenkungsbeschluss nach § 23 WEG

Der Umlaufbeschluss ist ein Beschluss außerhalb der Eigentümerversammlung.

Gesetzestext: § 23 WEG

Klassischer Umlaufbeschluss

Ohne besondere Absenkung gilt:

• Alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen.
• Die Zustimmung muss in Textform erfolgen.
• Eine fehlende Rückmeldung genügt nicht.
• Eine Enthaltung genügt nicht.

Absenkungsbeschluss

Die Eigentümerversammlung kann für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass im späteren Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Für die Praxis ist wichtig:

• Der Gegenstand muss eindeutig bestimmt sein.
• Ein genereller Vorrats-Absenkungsbeschluss für sämtliche zukünftige Umlaufbeschlüsse ist rechtlich hoch problematisch.
• Der spätere Umlaufbeschluss muss sauber dokumentiert werden.
• Auch ein abgesenkter Umlaufbeschluss braucht eine Beschlusskompetenz.

Der Absenkungsbeschluss selbst ist kein allstimmiger Umlaufbeschluss. Er wird in der Eigentümerversammlung gefasst und betrifft nur den konkret bezeichneten Gegenstand.

Auch beim abgesenkten Umlaufverfahren bleibt die rechtliche Prüfung erhalten. Die Absenkung betrifft nur das Mehrheitserfordernis im späteren Umlaufverfahren. Sie ersetzt nicht die Prüfung, ob der Gegenstand überhaupt beschlussfähig ist und ob der konkrete Inhalt ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

11. Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG – Beschlussfassung und Kostenfolge trennen

Ein besonders wichtiger Bereich sind bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.

Gesetzestext: § 20 WEG

Seit dem WEMoG können bauliche Veränderungen grundsätzlich beschlossen oder gestattet werden.

Das gilt insbesondere für:

• Wallboxen und Ladeinfrastruktur
• Photovoltaikanlagen
• Balkonkraftwerke
• Aufzüge
• barrierefreie Zugänge
• Glasfaseranschlüsse
• Einbruchschutzmaßnahmen

Wichtig: Die Beschlussfassung und die Kostenfolge müssen getrennt geprüft werden.

Für die Kostenfolge ist § 21 WEG entscheidend.

Gesetzestext: § 21 WEG

Besonders wichtig ist dabei die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit:

• mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen
• und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile
• und keine unverhältnismäßigen Kosten

Dann können grundsätzlich alle Eigentümer an den Kosten beteiligt werden.

Liegt diese Mehrheit nicht vor, tragen grundsätzlich diejenigen Eigentümer die Kosten, zu deren Gunsten oder auf deren Initiative die Maßnahme erfolgt.

Merksatz: Eine bauliche Veränderung kann beschlossen oder gestattet sein, ohne dass damit automatisch alle Eigentümer die Kosten tragen müssen.

12. § 21 WEG: Nutzung und Kosten bei baulichen Veränderungen

§ 21 WEG ordnet die Kosten- und Nutzungsfolgen bei baulichen Veränderungen. Die Norm ist deshalb in der Praxis mindestens genauso wichtig wie die Beschlusskompetenz nach § 20 WEG.

Die Grundstruktur lässt sich wie folgt darstellen:

• Wer eine bauliche Veränderung nur für sich verlangt oder erhält, trägt grundsätzlich auch die Kosten und erhält die Nutzung.
• Alle Eigentümer tragen die Kosten, wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG vorliegen.
• Bei sonstigen baulichen Veränderungen tragen grundsätzlich die Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben.
• Wer später hinzukommt, kann Nutzung gegen angemessenen Ausgleich verlangen.

Damit wird deutlich: Das moderne WEG-Recht unterscheidet nicht nur danach, ob eine Maßnahme zulässig ist. Entscheidend ist auch, wer den Nutzen erhält und wer die wirtschaftliche Last tragen muss.

13. Nachzügler bei Aufzug oder Ladeinfrastruktur

Ein besonders wichtiger Praxisfall ist der sogenannte Nachzügler.

Gemeint ist ein Eigentümer, der zunächst nicht mitfinanziert und nicht mitnutzt, später aber ebenfalls von der baulichen Veränderung profitieren möchte.

Beispiel Außenaufzug:

In einer Wohnanlage gab es bisher keinen Aufzug. Nach technischer und rechtlicher Prüfung wird ein Außenaufzug errichtet. Zunächst finanzieren nur zwei Eigentümer die Maßnahme.

Dann gilt grundsätzlich:

• Die beteiligten Eigentümer tragen die Kosten.
• Nur diese Eigentümer erhalten zunächst die Nutzung.
• Andere Eigentümer sind zunächst weder kostenpflichtig noch nutzungsberechtigt.

Kommt später ein weiterer Eigentümer hinzu, darf dieser nicht kostenlos einsteigen. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann aber gegen angemessenen Ausgleich eine spätere Nutzung verlangt werden.

Praxisbeispiel Ladeinfrastruktur:

Gerade bei Wallboxen oder Grundinfrastruktur für Elektromobilität sollte bereits im ersten Beschluss geregelt werden:

• wer die Erstkosten trägt
• wer die Nutzung erhält
• wie Nachzügler später beteiligt werden
• welche Planungs- und Folgekosten nachzuzahlen sind
• wie laufende Betriebs-, Wartungs- und Erhaltungskosten verteilt werden
• ab welchem Zeitpunkt ein späterer Nutzer mitnutzungsberechtigt ist

Solche Nachzüglerregelungen sind aus Verwaltungssicht besonders wichtig. Sie vermeiden spätere Streitigkeiten und schützen zugleich diejenigen Eigentümer, die die Maßnahme zuerst finanziert haben.

14. § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung außerhalb der speziellen § 21-Konstellation

§ 16 Abs. 2 WEG enthält seit dem WEMoG eine wichtige gesetzliche Beschlusskompetenz für Kostenverteilungen.

Gesetzestext: § 16 WEG

Die GdWE kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung beschließen, wenn dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Wichtig ist die Abgrenzung:

• § 16 Abs. 2 WEG betrifft allgemeine Kostenverteilungen.
• § 21 WEG betrifft speziell Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen.
• Bei baulichen Veränderungen ist § 21 WEG vorrangig zu prüfen.
• § 16 Abs. 3 WEG stellt ausdrücklich klar, dass für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen § 21 WEG gilt.

Deshalb sollte die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels nicht pauschal als Beispiel für eine Öffnungsklausel verwendet werden. In vielen Fällen besteht heute bereits eine gesetzliche Beschlusskompetenz. Entscheidend bleibt aber, ob der konkrete Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Praxisbeispiel: Die GdWE möchte bestimmte Betriebskosten künftig nach Verbrauch oder Nutzung verteilen. Hier ist zunächst § 16 Abs. 2 WEG zu prüfen. Bei einer baulichen Veränderung dagegen ist vorrangig § 21 WEG maßgeblich.

15. Praxisbeispiele zur Abstimmung WEG

Beispiel 1: Sondernutzungsrecht Stellplatz

Ein Stellplatz-Sondernutzungsrecht soll dauerhaft einem anderen Eigentümer zugeordnet werden. Das ist regelmäßig kein bloßes Beschlussthema, sondern Vereinbarungsthema. Ohne Öffnungsklausel reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht.

Beispiel 2: Änderung einzelner Betriebskosten

Die GdWE möchte bestimmte Betriebskosten künftig nach Verbrauch oder Nutzung verteilen. Hier kann § 16 Abs. 2 WEG eine Beschlusskompetenz eröffnen. Der Beschluss muss aber sachgerecht, bestimmt und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend formuliert sein.

Beispiel 3: Umlaufbeschluss zur Auftragsvergabe

Die Eigentümerversammlung kann für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass die spätere Auftragsvergabe im Umlaufverfahren mit Mehrheit erfolgt. Ohne Absenkungsbeschluss müssten alle Eigentümer zustimmen.

Beispiel 4: Glasfaseranschluss

Ein Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität kann eine privilegierte bauliche Veränderung sein. Zu trennen ist die Gestattung oder Durchführung der Maßnahme von der Kosten- und Nutzungsfolge.

Beispiel 5: Untergemeinschaft in einer Mehrhausanlage

Betrifft eine Maßnahme ausschließlich Haus B, kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass nur die Eigentümer dieser Untergemeinschaft stimmberechtigt oder kostenpflichtig sind. In solchen Fällen muss vor der Abstimmung geprüft werden, ob die Gesamtgemeinschaft oder nur die Untergemeinschaft entscheidet.

16. Häufige Irrtümer

• „Wenn die Mehrheit dafür ist, ist alles beschlossen.“
• „Eine Enthaltung zählt wie Nein.“
• „Einstimmig heißt automatisch: alle Eigentümer.“
• „Ein einstimmiger Beschluss ist automatisch eine Vereinbarung.“
• „Bauliche Veränderungen brauchen immer Zustimmung aller.“
• „Wenn etwas beschlossen ist, müssen automatisch alle zahlen.“
• „Eine Vereinbarung kann man einfach mit Mehrheit ändern.“
• „Wer mehrere Wohnungen hat, hat automatisch mehrere Stimmen.“
• „Wer später eine Anlage mitnutzt, muss nichts nachzahlen.“
• „Alle Eigentümer stimmen immer über alles mit.“

17. Verantwortung der Hausverwaltung bei Abstimmungen

Die erweiterten Beschlusskompetenzen seit dem WEMoG vereinfachen viele Entscheidungen. Gleichzeitig erhöhen sie die Anforderungen an Vorbereitung, Einordnung und Dokumentation.

Für Hausverwaltungen bedeutet dies:

• Beschlusskompetenz vorab prüfen
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung berücksichtigen
• Mehrheitserfordernisse sauber bestimmen
• Stimmprinzip prüfen
• mögliche Stimmrechtsausschlüsse berücksichtigen
• Stimmrechtsbeschränkungen bei Untergemeinschaften prüfen
• Kostenfolge getrennt von der Beschlussfassung prüfen
• Nachzüglerregelungen bei baulichen Veränderungen vorbereiten
• Beschlussergebnisse eindeutig verkünden und protokollieren

Damit zeigt sich ein typischer Effekt des modernen WEG-Rechts: Was für die GdWE handlungsfähiger geworden ist, ist in der Vorbereitung für die Verwaltung oft komplexer geworden. Eine gute Beschlussfassung entsteht nicht erst in der Versammlung, sondern durch sorgfältige Vorbereitung.

Die Hausverwaltung ist dabei nicht verpflichtet, jeden Eigentümerantrag vollständig anwaltlich auszuarbeiten. Sie muss aber erkennbare formelle und rechtliche Risiken einordnen, auf Bedenken hinweisen und die Beschlussfassung so vorbereiten, dass die GdWE auf einer nachvollziehbaren Grundlage entscheiden kann.

18. FAQ zur Abstimmung in der WEG

Was ist die wichtigste Abstimmungsregel im WEG?
Grundsätzlich entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit Gesetz oder Vereinbarung nichts anderes bestimmen.

Zählen Enthaltungen als Nein-Stimmen?
Nein. Enthaltungen sind grundsätzlich weder Ja- noch Nein-Stimmen.

Was ist das Kopfprinzip?
Beim Kopfprinzip hat jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören.

Wann gilt das Wertprinzip?
Das Wertprinzip gilt, wenn es in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Dann richtet sich das Stimmengewicht nach den Miteigentumsanteilen.

Was bedeutet Objektprinzip?
Beim Objektprinzip zählt jede Einheit mit einer Stimme. Auch dieses Prinzip muss wirksam vereinbart sein.

Darf ein Eigentümer immer abstimmen?
Nein. In bestimmten Fällen kann ein Stimmrechtsausschluss bestehen, insbesondere bei Beschlüssen über Rechtsgeschäfte mit diesem Eigentümer oder Rechtsstreitigkeiten gegen ihn. Zusätzlich können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Stimmrechtsbeschränkungen für Untergemeinschaften enthalten.

Was ist der Unterschied zwischen Einstimmigkeit und Allstimmigkeit?
Einstimmigkeit beschreibt häufig nur, dass keine Gegenstimme abgegeben wurde. Allstimmigkeit ist kein gesetzlicher Begriff des WEG, meint aber die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Ist ein einstimmiger Beschluss automatisch eine Vereinbarung?
Nein. Auch ein einstimmiger Beschluss bleibt ein Beschluss. Eine Vereinbarung ist rechtlich ein anderes Instrument.

Wo ist Allstimmigkeit besonders wichtig?
Vor allem beim klassischen Umlaufbeschluss ohne Absenkungsbeschluss und bei Vereinbarungen.

Was ist eine Öffnungsklausel?
Eine Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die bestimmte Vereinbarungsthemen für spätere Beschlussfassungen öffnet.

Wann müssen bei baulichen Veränderungen alle Eigentümer zahlen?
Wenn die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG erfüllt sind, insbesondere die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht wird und keine unverhältnismäßigen Kosten vorliegen, oder wenn sich die Kosten innerhalb angemessener Zeit amortisieren.

Kann ein Eigentümer später in eine bauliche Veränderung einsteigen?
Ja. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann ein nicht nutzungsberechtigter Eigentümer gegen angemessenen Ausgleich später beteiligt werden.

Muss bei jeder Abstimmung die gesamte GdWE mitstimmen?
Nicht zwingend. Bei Untergemeinschaften oder besonderen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung kann es Fälle geben, in denen nur bestimmte Eigentümer stimmberechtigt sind. Das muss vor der Abstimmung geprüft werden.

19. Fazit

Abstimmungen in der WEG sind durch das WEMoG flexibler geworden. Viele Entscheidungen können heute einfacher getroffen werden als früher. Gerade diese Vereinfachung führt aber zu höherer Komplexität in der Vorbereitung.

Vor jeder Abstimmung muss sauber geprüft werden:

• Gibt es eine Beschlusskompetenz?
• Oder ist eine Vereinbarung erforderlich?
• Welches Stimmprinzip gilt?
• Welche Mehrheit gilt?
• Wie werden Enthaltungen behandelt?
• Gibt es einen Stimmrechtsausschluss?
• Gibt es Stimmrechtsbeschränkungen bei Untergemeinschaften?
• Wer trägt die Kosten?
• Wer darf die Maßnahme nutzen?
• Was gilt für spätere Nachzügler?

Der wichtigste Praxissatz bleibt:

Es darf nicht beschlossen werden, was vereinbart werden muss – es sei denn, das Gesetz oder eine Vereinbarung erlaubt die Beschlussfassung.

Für Hausverwaltungen bedeutet dies eine erhebliche Verantwortung. Beschlüsse müssen vorbereitet, rechtlich eingeordnet, verständlich erläutert und sauber protokolliert werden.

Gerade bei baulichen Veränderungen zeigt sich der Unterschied zwischen einfacher Beschlussfassung und schwieriger Kostenfolge. Nicht jede beschlossene Maßnahme führt automatisch zur Kostentragung aller Eigentümer. Entscheidend ist die genaue gesetzliche Einordnung.

Wer die Begriffe Beschluss, Vereinbarung, Mehrheit, Zustimmung, Stimmrecht und Kostenfolge sauber trennt, versteht die Handlungsfähigkeit der GdWE deutlich besser – und vermeidet typische Fehler in Eigentümerversammlungen.

Artikel vom Mai 2026
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH