Instandsetzung im Wohnungseigentum: BGH grenzt Ansprüche von Verwalter und Eigentümer klar ab

Die Frage, wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eigenmächtig Instandsetzungsmaßnahmen veranlassen darf und wer im Falle eigenmächtigen Handelns einen Anspruch auf Kostenerstattung hat, beschäftigt immer wieder die Gerichte. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 10. Dezember 2021 (Az. V ZR 32/21) eine wegweisende Entscheidung getroffen, die insbesondere für Verwalter und Verwaltungsbeiräte von großer Bedeutung ist. Dabei geht es um die Abgrenzung von Erstattungsansprüchen bei eigenmächtiger Instandsetzung.

Der Fall: Eigenmächtige Auftragsvergabe durch Verwalter

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Verwalter einer GdWE ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine Firma mit der Erneuerung von Eingangstüren und Briefkastenanlagen beauftragt. Zwar lag ein Beschluss zur Beauftragung eines anderen Unternehmens vor, jedoch entschied sich der Verwalter eigenständig für einen günstigeren Anbieter. Die Arbeiten wurden ausgeführt und bezahlt, jedoch verweigerte die GdWE im Nachhinein die Genehmigung. Sie verlangte vom Verwalter die Rückzahlung der gezahlten Summe. Dieser wiederum machte geltend, dass durch die Instandsetzung ein geldwerter Vorteil für die GdWE entstanden sei und rechnete mit einem entsprechenden Ersatzanspruch auf.

Die Entscheidung des BGH: Unterschiedliche Behandlung von Verwalter und Eigentümer

Der BGH stellt in seinem Urteil klar: Während ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Maßnahmen zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ergreift, keinen Erstattungsanspruch hat, kann einem Verwalter ein solcher sehr wohl zustehen. Hintergrund ist die Stellung des Verwalters als Organ der Gemeinschaft, das – anders als ein einzelner Eigentümer – über eine gesetzlich legitimierte Entscheidungskompetenz verfügt.

Die Besonderheit: Der BGH überträgt hier das Prinzip der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) und des Bereicherungsrechts auf das Wohnungseigentumsrecht, was bei Eigentümern durch die spezialgesetzlichen Regelungen des WEG ausgeschlossen ist.

Voraussetzungen für Ersatzansprüche des Verwalters

Ein eigenmächtig handelnder Verwalter kann also dann Ersatz verlangen, wenn:

  • eine wirksame Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt ist,
  • die GdWE dadurch einen Vorteil erlangt hat, z. B. Werterhalt oder Werterhöhung,
  • Aufwendungen erspart wurden (z. B. durch Vermeidung höherer Kosten),
  • und die Maßnahme nicht mit erheblichen Nachteilen verbunden war.

Das Gericht muss in solchen Fällen den objektiven Wert der durchgeführten Instandsetzung beurteilen und etwaige Mängel sowie wirtschaftliche Nachteile gegenrechnen.

Bedeutung für Eigentümer und Verwaltung

Für Eigentümer bedeutet das: Selbst wenn sie der Ansicht sind, dass eine Maßnahme notwendig ist, dürfen sie diese nicht auf eigene Faust veranlassen, wenn sie eine Kostenerstattung durch die GdWE erwarten. Hier gilt ein strenges Zustimmungserfordernis durch die Gemeinschaft. Ausnahme: Notmaßnahmen.

Für Verwalter bedeutet das: Auch wenn eine ausdrückliche Beschlussfassung fehlt, kann bei sachgerechter, wirtschaftlich sinnvoller Instandsetzung ein Anspruch auf Ersatz bestehen – insbesondere wenn dadurch der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verbessert und Kosten gespart wurden.

Auswirkungen des neuen WEG (WEMoG) seit 2020

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG), das seit dem 1.12.2020 gilt, stärkt die Position des Verwalters weiter. Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter befugt, über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu entscheiden, soweit diese nicht erheblich sind oder keine grundsätzliche Bedeutung haben. Die Eigentümer können diesen Aufgabenbereich per Beschluss weiter ausdehnen (§ 27 Abs. 2 WEG).

Damit kann der Verwalter im Rahmen klar definierter Aufgaben eigenverantwortlich handeln. Kommt es trotzdem zu einer Überschreitung seiner Kompetenzen, bleibt der Anspruch auf Ersatz für die Instandsetzung möglich – sofern diese wirtschaftlich sinnvoll war und im Interesse der Gemeinschaft lag.

Fazit: Rechtliche Klarheit für die Praxis der Instandsetzung

  • Eigenmächtige Instandsetzung durch Eigentümer: Kein Erstattungsanspruch, außer in Notfällen
  • Eigenmächtige Instandsetzung durch Verwalter: Ersatzanspruch möglich, wenn Vorteil für die GdWE
  • Rechtsgrundlage: § 667 BGB (Herausgabeanspruch), GoA, Bereicherungsrecht
  • WEMoG 2020: Erweiterung der Verwalterkompetenzen erleichtert praktische Umsetzung

Für die Praxis der Hausverwaltung heißt das: Der Verwalter sollte seine Kompetenzen genau kennen und dokumentieren. Eigentümer sollten stets auf eine formelle Beschlussfassung bestehen, wenn es um Maßnahmen der Instandsetzung geht. Nur so lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden und die Interessen der Gemeinschaft sichern.