Beschlussfassung in einer WEG: Rechte, Pflichten und Grenzen

1. Einleitung: Die Bedeutung der Beschlussfassung in der WEG

Die Beschlussfassung in einer WEG ist das zentrale Mittel, um gemeinschaftliche Entscheidungen zu treffen. Sie betrifft Instandhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, die Jahresabrechnung, Hausgeldvorschüsse oder Verwalterbestellungen. Dabei regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit der Reform durch das WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) klarer denn je, welche Rolle der einzelne Eigentümer, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und die Verwaltung spielen.

2. Der Beschlussantrag: Form, Inhalt und Voraussetzungen

2.1 Was ist ein Beschlussantrag?

Ein Beschlussantrag ist die formalisierte Bitte eines Eigentümers (oder der Verwaltung), ein konkretes Thema in der nächsten Eigentümerversammlung zur Abstimmung zu stellen. Er muss so konkret formuliert sein, dass alle Eigentümer in der Lage sind, sich in der Versammlung informiert und verantwortlich zu entscheiden.

2.2 Formale Anforderungen

Ein wirksamer Beschlussantrag sollte mindestens folgende Elemente enthalten:

• Konkreter Beschlusstext: Klare, verständliche und auslegungsfeste Formulierung.
• Sachverhalt: Kurze, objektive Darstellung des zugrunde liegenden Problems.
• Begründung (optional): Argumente zur sachlichen Rechtfertigung.
• Zeitliche Umsetzbarkeit: Vorschläge zur Durchführung (z. B. Angebote, Fristen).

2.3 Beispiele für zulässige Beschlussanträge

• „Die GdWE beschließt die Erneuerung der Außenbeleuchtung gemäß vorliegendem Angebot XY.“
• „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass Wohnungseigentümer A das Anbringen einer Markise am Balkon genehmigt wird.“

3. Ablehnung durch die Verwaltung – Was ist zulässig?

3.1 Keine Pflicht zur Aufnahme jedes Antrags

Nach § 24 Abs. 2 WEG besteht kein genereller Anspruch eines einzelnen Eigentümers, dass jeder seiner Anträge auf die Tagesordnung gesetzt wird. Der Verwalter ist verpflichtet, die Interessen der GdWE zu vertreten – nicht die Einzelinteressen von Eigentümern. Dies folgt aus der gesetzlichen Neufassung durch das WEMoG, wonach die Verwaltung primär Organ der GdWE ist (§ 9b Abs. 1 WEG).

3.2 Gründe für eine berechtigte Ablehnung

Ein Beschlussantrag kann abgelehnt werden, wenn:

• der Antrag offensichtlich rechtswidrig ist,
• der Antrag erkennbar auf Individualinteressen gerichtet ist, ohne Relevanz für die Gemeinschaft,
• der Antrag unzureichend vorbereitet oder unkonkret ist,
• der Antrag einen Missbrauch der Eigentümerversammlung darstellt (z. B. bei Streitanträgen).

3.3 Aktuelle Rechtsprechung

• AG Lemgo, Urteil vom 14.06.2022 (43 C 10/22): Ein Eigentümer verlangte, dass ein anderer zur Unterlassung bestimmter Aussagen aufgefordert wird. Der Antrag wurde zu Recht nicht aufgenommen, da dies dem Zivilrechtsweg unterliegt.
• LG Frankfurt, Beschluss vom 21.09.2023 (2-13 S 46/23): Ein Verwalter durfte einen Antrag ablehnen, der auf die Zustimmung zu baulichen Veränderungen abzielte, ohne dass konkrete Unterlagen oder eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit beigefügt waren.

4. Die Rolle des Verwalters nach dem WEMoG

4.1 Funktion als Verwaltungsorgan

Seit dem WEMoG ist der Verwalter gesetzlich als Organ der GdWE definiert (§ 9b WEG). Seine Aufgabe besteht in der Wahrnehmung der gemeinschaftlichen Interessen, nicht der Durchsetzung individueller Wünsche. Er muss Anträge daraufhin prüfen, ob sie dem Gesamtinteresse dienen.

4.2 Keine Instrumentalisierung

Immer wieder versuchen einzelne Eigentümer, die Verwaltung als „verlängerten Arm“ für ihre Anliegen zu nutzen. Das widerspricht jedoch dem gesetzlichen Leitbild. Der Verwalter handelt im Auftrag der GdWE, nicht einzelner Eigentümer. In Einzelfällen kann eine Einflussnahme sogar pflichtwidrig sein – mit haftungsrechtlichen Konsequenzen.

4.3 Grenzen verwalterischer Einflussnahme

Zwar kann die Verwaltung Anträge vorbereiten, rechtlich bewerten und sogar ablehnen – sie darf jedoch keine inhaltliche Zensur betreiben. Liegt ein ordnungsgemäß vorbereiteter und zulässiger Antrag vor, ist er aufzunehmen, selbst wenn die Verwaltung ihn sachlich nicht befürwortet.

5. Häufige Fehler in Beschlussanträgen

• Unkonkrete Formulierungen (z. B. „Die Eigentümer mögen beschließen, dass etwas gemacht wird.“)
• Fehlende rechtliche Grundlage (z. B. bauliche Änderungen ohne Zustimmung aller Betroffenen)
• Persönlich motivierte Anträge (z. B. gegen bestimmte Eigentümer)
• Fehlende Angebote oder Vergleichsdaten

6. Empfehlung: So formulieren Eigentümer wirksam

• Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung und frühere Beschlüsse.
• Formulieren Sie den Antrag aus Sicht der Gemeinschaft, nicht aus Eigeninteresse.
• Fügen Sie Dokumente, Angebote, Skizzen oder Vergleichszahlen bei.
• Reichen Sie den Antrag schriftlich und fristgerecht ein.
• Lassen Sie den Antrag idealerweise juristisch prüfen (z. B. über Beiräte oder externe Beratung).

7. Der rechtliche Rahmen für Beschlussfassungen

7.1 Gesetzliche Grundlagen

• § 23 WEG – Beschlüsse können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst werden, sofern keine qualifizierten Mehrheiten erforderlich sind.
• § 24 WEG – regelt die Einberufung der Eigentümerversammlung und deren Formalien.
• § 20 WEG – betrifft die bauliche Veränderung und die dazu notwendigen Mehrheiten.

7.2 Anfechtbarkeit und Nichtigkeit

Ein formell oder materiell fehlerhafter Beschluss kann:

• Angefochten werden (§ 44 WEG), wenn er ordnungsgemäß zustande kam, aber rechtswidrig ist.
• Nichtig sein, wenn er gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt oder die Kompetenz der GdWE überschreitet.

8. FAQ zur Beschlussfassung in einer WEG

Muss die Verwaltung jeden Antrag aufnehmen? Nein. Nur zulässige, dem Gemeinschaftsinteresse dienende und hinreichend vorbereitete Anträge.

Kann ein Eigentümer verlangen, dass über persönliche Streitigkeiten abgestimmt wird? Nein. Solche Themen gehören in den Zivilrechtsweg, nicht in die Eigentümerversammlung.

Was ist, wenn ein Bewohner einzelne Eigentümer stört – z. B. durch Ruhestörung? Solche Konflikte – insbesondere bei Lärm, Belästigung oder anderen Störungen – betreffen in erster Linie das Verhältnis zwischen den beteiligten Parteien. Die GdWE ist nicht automatisch zuständig. Eigentümer müssen sich hier unter Umständen selbst um zivilrechtliche Maßnahmen kümmern, wie z. B. Abmahnungen oder Unterlassungsklagen. Nur wenn die Störung die gesamte Gemeinschaft betrifft oder gegen die Hausordnung in einem Maße verstößt, dass ein Einschreiten rechtfertigt, kann die Verwaltung tätig werden.

Darf die Verwaltung Anträge redigieren oder abändern? Nur, wenn dies zur Klarstellung notwendig ist und der Sinn des Antrags gewahrt bleibt.

Wer entscheidet letztlich, ob ein Antrag zulässig ist? Zunächst die Verwaltung. Im Streitfall ein Gericht (z. B. nach einer Klage auf Aufnahme oder Beschlussersetzung).

Kann der Beirat bei der Bewertung helfen? Ja, der Verwaltungsbeirat kann die Verwaltung beraten und vermitteln.

Was kostet ein Beschlussantrag? In der Regel nichts – außer Vorbereitungskosten (z. B. juristische Beratung oder Gutachten).

9. Fazit

Die Beschlussfassung in einer WEG ist ein mächtiges Werkzeug, das sowohl klare Spielregeln als auch Verantwortung verlangt. Die Verwaltung hat dabei eine dienende, aber auch filternde Rolle: Sie schützt die Gemeinschaft vor rechtswidrigen oder interessengeleiteten Anträgen. Eigentümer, die einen Beschlussantrag stellen wollen, sollten ihn gut vorbereiten, auf die Belange der GdWE ausrichten und sich nicht wundern, wenn rein persönliche Anliegen zu Recht abgewiesen werden.

Ein professioneller Verwalter wird hierbei niemals zum Werkzeug einzelner – sondern stets zum Interessenwahrer der Gemeinschaft.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025