Eigentümerbeschlüsse: Warum Bestimmtheit für Gültigkeit entscheidend ist
Fokus-Keyword: Eigentümerbeschlüsse
In der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften (GdWE) ist die Präzision von Eigentümerbeschlüssen von zentraler Bedeutung. Denn was einmal beschlossen wurde, gilt nicht nur für die anwesenden Eigentümer, sondern auch für spätere Verwalter, künftige Eigentümer und andere Beteiligte. Eigentümerbeschlüsse sind Grundlage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – unbestimmte oder unklare Beschlüsse können dagegen erhebliche rechtliche und praktische Probleme verursachen.
Der rechtliche Rahmen
Die Rechtsprechung verlangt, dass Eigentümerbeschlüsse so klar und nachvollziehbar formuliert sein müssen, dass ein objektiver Leser, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat, erkennen kann, was genau beschlossen wurde. Dies betrifft insbesondere nachfolgende Verwalter oder Erwerber von Sondereigentum, die sich auf die Bestandskraft und den Inhalt der Beschlüsse verlassen müssen. Entscheidend ist somit nicht die subjektive Kenntnis der damaligen Teilnehmer, sondern allein die objektive Verständlichkeit.
Aktuelles Urteil des LG Frankfurt a. M. (Az. 2-13 S 146/19)
Das Landgericht Frankfurt am Main fällte mit Urteil vom 25. Februar 2021 eine Entscheidung, die die Anforderungen an die Bestimmtheit von Eigentümerbeschlüssen weiter konkretisiert.
Der Fall: In der Eigentümergemeinschaft wurden unter verschiedenen Tagesordnungspunkten (TOP) Aufträge für eine Kanalsanierung und den Austausch von Sektionaltoren beschlossen. In der Versammlungsniederschrift heißt es dazu lediglich, dass das „vorliegende Angebot“ bzw. das „Angebot der Firma XY“ beauftragt werde. Nähere Angaben zur Angebotsnummer, dem Angebotsdatum oder dem Leistungsumfang fehlten. Eine Eigentümerin erhob daraufhin Anfechtungsklage wegen Unbestimmtheit.
Die Entscheidung: Das Gericht schloss sich der Auffassung der Klägerin an. Der Begriff „vorliegendes Angebot“ genüge nicht den Anforderungen an die Bestimmtheit von Eigentümerbeschlüssen. Auch die bloße Erwähnung einer Firma ohne nähere Angaben mache das Angebot nicht eindeutig identifizierbar. Damit sei unklar, welche Leistungen konkret beschlossen wurden.
Die Richter bezogen sich auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (u. a. BGH, Urteil vom 8. April 2016, Az. V ZR 104/15). Danach muss bei Bezugnahme auf ein externes Dokument sichergestellt sein, dass dieses zweifelsfrei identifizierbar und dem Beschlussinhalt zuordenbar ist.
Was bedeutet das für Verwalter?
Verwalter tragen eine erhebliche Verantwortung für die rechtssichere Formulierung von Eigentümerbeschlüssen. Werden Beschlüsse wegen Unbestimmtheit angefochten und für ungültig erklärt, kann dies nicht nur den Sanierungsfortschritt verzögern, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand führen.
Praxistipps für Verwalter:
- Angebote mit Datum, Angebotsnummer und Leistungsbeschreibung im Beschluss benennen.
- Bei der Einladung zur Versammlung klarstellen, welches Angebot welcher Tagesordnungspunkt betrifft.
- Bei digitaler Protokollführung: Angebote als PDF-Anhang zur Beschlusssammlung hinzufügen.
- In der Versammlung ausdrücklich protokollieren, welche Unterlagen vorlagen.
- Auf Beschlussformulierungen achten: „Es wird beschlossen, das Angebot der Fa. XYZ vom 15.05.2024 mit Angebotsnummer 123456 zu beauftragen.“
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Eigentümer sollten wachsam sein, wenn sie Versammlungsunterlagen erhalten oder Beschlussentwürfe zur Prüfung vorgelegt bekommen. Wenn ihnen auffällt, dass ein Beschluss unklar formuliert ist, sollten sie dies unmittelbar in der Versammlung oder in der Entwurfsphase ansprechen. Auch nach der Versammlung bleibt eine Anfechtung möglich, sofern die Klage innerhalb eines Monats ab Protokollzustellung begründet wird.
Fazit für Eigentümer und Beiräte
- Eigentümerbeschlüsse müssen so eindeutig sein, dass ein Dritter sie auch Jahre später klar verstehen und umsetzen kann.
- Pauschale Bezeichnungen wie „das Angebot der Firma X“ genügen nicht.
- Nur klar bestimmte Beschlüsse bieten Sicherheit vor Anfechtungsklagen.
Fazit für die Gemeinschaft
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums basiert auf Eigentümerbeschlüssen. Daher ist ihre rechtliche Klarheit essenziell. Die Formulierung unbestimmter Beschlüsse birgt erhebliche Risiken. Verwalter und Verwaltungsbeiräte sollten deshalb bei jeder Beschlussfassung die formellen Voraussetzungen im Blick behalten und auf Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Rechtssicherheit achten. So lassen sich Prozesse effizienter gestalten und Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
Tipp: Wurde ein Angebot mit der Einladung versendet und lag es in der Versammlung aus, sollte das explizit im Beschlusstext und in der Niederschrift vermerkt werden. Im Zweifel empfiehlt sich ein Rechtscheck der Beschlussvorlage durch einen Fachanwalt für WEG-Recht.
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