Bruchteilsgemeinschaft – was ist das und warum betrifft es Sie?
Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam ideelle Anteile an einem Vermögenswert halten – zum Beispiel an einem Gartengrundstück, einer Zufahrt oder einer Tiefgarage – ohne dass einzelne Teile räumlich voneinander getrennt sind. Jeder Eigentümer kann über seinen Anteil verfügen, doch gemeinsame Entscheidungen setzen das Mitwirken aller voraus.
Diese Konstellation ist häufig in Quartieren mit mehreren Wohnanlagen oder in großen Eigentumsanlagen mit gemischt genutzten Grundstücken zu finden. Für Eigentümer wie für Hausverwaltungen ergeben sich daraus rechtliche und praktische Herausforderungen. In diesem Artikel zeigen wir, worauf Sie achten müssen – und warum diese Form des Eigentums nicht mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) verwechselt werden darf.
Grundlagen und rechtliche Einordnung
Bruchteilsgemeinschaften sind nach den §§ 741 ff. BGB geregelt. Dabei handelt es sich um einen Zusammenschluss von Eigentümern, die jeweils ideelle Anteile an einem Objekt halten. Sie ist nicht rechtsfähig. Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil frei verfügen – auch ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des gemeinsamen Eigentums müssen allerdings in der Regel einstimmig getroffen werden (§ 745 BGB).
Im Unterschied dazu ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) gemäß § 9a WEG rechtsfähig. Sie kann selbst Verträge schließen, klagen, verklagt werden und ist Trägerin des Gemeinschaftseigentums. Das bedeutet: Die GdWE agiert als juristische Einheit – eine Bruchteilsgemeinschaft dagegen nur als Personenmehrheit.
Juristische Besonderheiten aus Sicht von Eigentümern
Verfügungsrechte:
Jeder Miteigentümer darf seinen Anteil verkaufen oder belasten, ohne dass andere Miteigentümer zustimmen müssen. Das unterscheidet sie von echten Gesellschaften wie einer GbR, wo das oft nicht möglich ist. Dennoch ist in vielen Fällen eine vertragliche Regelung unter den Eigentümern empfehlenswert, um unkontrollierte Eigentümerwechsel zu vermeiden.
Verwaltung und Beschlussfassung:
Die Bruchteilsgemeinschaft trifft Entscheidungen nach § 745 BGB grundsätzlich nur einstimmig. Das kann in der Praxis – vor allem bei einer großen Zahl an Eigentümern – zu erheblichen Problemen führen. Daher ist es üblich, Mehrheitsentscheidungen zu vereinbaren oder einen Verwalter zu beauftragen. Alternativ kann die Gemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, um handlungsfähig zu bleiben.
Finanzierung und Haftung:
Die Kosten gemeinschaftlicher Anschaffungen oder Dienstleistungen werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Auch die Haftung folgt diesem Prinzip: Jeder haftet anteilig. Wer also 1/3 der Fläche besitzt, trägt auch 1/3 der Lasten – aber auch der Rechte.
Verkauf und Auflösung:
Die Gemeinschaft kann durch Realteilung oder Verkauf der Anteile aufgelöst werden. Gibt es keine Einigung, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsklage anstreben (§ 749 BGB). Das Risiko besteht also, dass eine solche Gemeinschaft auch gegen den Willen einzelner aufgelöst wird.
Hausverwaltung in der Bruchteilsgemeinschaft: Was gilt?
Vertragspartner richtig benennen:
Da die Bruchteilsgemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt, können Verträge nicht mit der „Bruchteilsgemeinschaft“ als solcher geschlossen werden. Vertragspartner müssen die einzelnen Miteigentümer sein – namentlich und mit Angabe ihrer Anteile. In der Praxis führt das oft zu Unsicherheiten, etwa bei Dienstleistungsverträgen (Gartenpflege, Winterdienst etc.).
Beispiel aus der Rechtsprechung:
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 16. Februar 2023 (VII ZR 62/22) klargestellt, dass bei Verträgen mit einer Bruchteilsgemeinschaft nicht die Gemeinschaft verklagt werden kann, sondern die einzelnen Eigentümer als einfache Streitgenossen. Das bedeutet für Verwaltungen: Die Vertragspartner müssen juristisch korrekt benannt sein, sonst droht die Unwirksamkeit des Vertrages oder eine Klageabweisung.
WEG-Verwaltervertrag – erlaubt oder nicht?
Ein WEG-Verwaltervertrag setzt eigentlich das Vorliegen einer Wohnungseigentümergemeinschaft voraus. Bruchteilsgemeinschaften erfüllen diese Voraussetzung nicht. Dennoch wird in der Praxis häufig ein solcher Vertrag verwendet – meist aus Zweckmäßigkeit und Routine. Wichtig ist aber: Die Gültigkeit dieses Vertrags hängt davon ab, ob die Eigentümer einvernehmlich handeln und der Vertrag im Innenverhältnis akzeptiert wird. Rechtlich gesehen wäre ein gesonderter Verwaltungsvertrag mit den Miteigentümern vorzuziehen – etwa im Rahmen einer GbR.
Typische Fälle aus der Praxis
1. Gartenpflege in Quartiersanlagen:
Mehrere WEGs teilen sich eine große Gartenfläche. Die Bruchteilsgemeinschaft beauftragt eine Gärtnerei. Die Verwaltung schließt den Vertrag – häufig im Namen einer „WEG X“ – obwohl diese keine GdWE für die Fläche ist. Formal falsch, praktisch oft geduldet. Probleme entstehen erst, wenn einer der Miteigentümer nicht zahlt oder widerspricht.
2. Winterdienst auf gemeinsamem Zufahrtsweg:
Auch hier handelt es sich häufig um Bruchteilseigentum. Der Vertrag mit dem Winterdienstleister wird regelmäßig ohne korrekte Partnerbezeichnung abgeschlossen. Bei Unfällen oder Zahlungsverzug kann das zur rechtlichen Fallgrube werden – besonders für die Hausverwaltung.
Worauf sollten Verwalter besonders achten?
Wer als Hausverwalter mit einer Bruchteilsgemeinschaft zu tun hat, sollte folgende Punkte immer im Blick behalten:
Rechtsform klären: Ist eine GdWE gegeben oder handelt es sich um reines Bruchteilseigentum?
Einzelne Eigentümer benennen: Verträge immer mit klar benannten Personen und Anteilen abschließen.
Haftungsregelungen vereinbaren: Schriftlich festlegen, wer wofür haftet – z. B. bei Dienstverträgen.
Finanzierung sicherstellen: Klare Zahlungsregelungen, ggf. mit Vorschüssen.
Dokumentation aufbewahren: Alle Beschlüsse, Vereinbarungen und Schriftwechsel dokumentieren.
Einvernehmen sicherstellen: Besonders bei der Verlängerung oder Kündigung von Verträgen ist die Zustimmung aller Eigentümer nötig.
Juristische Beratung nutzen: Bei Unsicherheiten Vertragsgestaltung prüfen lassen.
Warum WEG-Verwalterverträge trotzdem verwendet werden
Trotz der rechtlichen Bedenken werden in der Praxis häufig „normale“ WEG-Verwalterverträge verwendet – selbst für reine Bruchteilsgemeinschaften. Die Gründe liegen auf der Hand:
Vertrautheit: Eigentümer und Verwalter kennen das Muster.
Effizienz: Es muss nicht jeder Eigentümer einzeln handeln.
Fehlende Alternative: Viele Bruchteilsgemeinschaften haben keine juristische Struktur, um eigenständig zu handeln.
Duldung durch Eigentümer: Solange niemand widerspricht, funktioniert das System oft jahrelang problemlos.
Pragmatischer Umgang: Die Gerichte erkennen praktische Lösungen häufig an, solange kein Dritter geschädigt wird.
Achtung: Diese Praxis funktioniert nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind. Sobald einer widerspricht oder ein Dritter (z. B. Dienstleister) juristisch sauber agieren will, muss alles korrekt strukturiert sein.
Risiken bei fehlerhafter Verwaltung
Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft ohne klare rechtliche Grundlage kann erhebliche Risiken bergen:
Unwirksame Verträge: Wenn Vertragspartner falsch bezeichnet sind, können Verträge nichtig sein.
Haftungsfallen für Verwalter: Wer ohne Rechtsgrundlage handelt, riskiert persönliche Haftung.
Zahlungsverzug: Wenn Eigentümer Leistungen nicht mittragen, droht Liquiditätsmangel.
Klageprobleme: Die Gemeinschaft kann nicht klagen oder verklagt werden – nur die Eigentümer selbst.
Steuerliche Probleme: Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung müssen anteilig versteuert werden – das erfordert genaue Aufteilung.
Empfehlungen für Eigentümer und Verwalter
Um rechtliche und praktische Schwierigkeiten zu vermeiden, empfehlen wir:
Rechtslage klären: Ist es eine GdWE oder eine Bruchteilsgemeinschaft?
Einvernehmliche Verträge aufsetzen: Alle Eigentümer müssen zustimmen.
Vertragspartner korrekt benennen: Keine Fantasiebezeichnungen („WEG Gartenstraße“), sondern konkrete Personen mit Anteilsangabe.
Beschlüsse dokumentieren: Auch informelle Einigungen sollten schriftlich festgehalten werden.
Zahlungspflichten klar regeln: Wer zahlt wie viel – und wann?
Haftung vereinbaren: Wer trägt das Risiko bei Verzug oder Ausfall?
Juristische Beratung einholen: Gerade bei langfristigen Verträgen oder Umstrukturierungen.
Fazit
Die Bruchteilsgemeinschaft ist ein alltägliches, aber rechtlich komplexes Konstrukt. Für Eigentümer und Hausverwalter ist es entscheidend zu wissen:
Sie ist nicht rechtsfähig – Verträge müssen über die einzelnen Eigentümer laufen.
Die Verwaltung ist ohne Zustimmung aller Beteiligten schwierig.
WEG-Verwalterverträge sind in Bruchteilsgemeinschaften rechtlich problematisch, werden aber oft aus praktischen Gründen verwendet.
Eine klare Struktur, gute Dokumentation und einvernehmliches Handeln sind der Schlüssel zur erfolgreichen Verwaltung.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
