Eigentümerbeschluss anfechten – wann und wie geht da

Wie funktioniert das Anfechten eines Eigentümerbeschlusses? Welche Fristen gelten (Monatsfrist vs. vier Wochen)? Und welche Rolle spielt die Hausverwaltung bei Anfechtungsverfahren? Dieser Artikel erklärt die juristischen Grundlagen und die praktische Bedeutung für Wohnungseigentümer und WEG‑Verwalter.

1. Einleitung

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) werden regelmäßig Beschlüsse gefasst – ob zur Wirtschaftsplanung, Instandhaltung, Sanierung oder Beschlussfassung über technische Maßnahmen. Wenn ein Eigentümer einen solchen Beschluss für rechtswidrig hält, stellt sich die Frage: Kann man einen Eigentümerbeschluss anfechten? Und wenn ja, innerhalb welcher Frist und unter welchen Voraussetzungen?

2. Rechtsposition: Anfechtung vs. Nichtigkeit

Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen:

  • Anfechtung – der Beschluss ist zunächst wirksam, wird aber durch ein gerichtliches Verfahren aufgehoben, wenn Fehler vorliegen.
  • Nichtigkeit – der Beschluss ist von Anfang an rechtlich unwirksam und entfaltet keine Rechtswirkung (z. B. bei groben Verstößen wie unbefugter Einberufung).

In den meisten Fällen geht es beim „Eigentümerbeschluss anfechten“ um die Anfechtung nach § 44 WEG; Nichtigkeit ist die Ausnahme (z. B. bei Einberufung durch einen unbefugten Eigentümer).

3. Grundlagen der Anfechtung (§ 44 WEG)

Nach § 44 WEG kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden, wenn er gegen Gesetz, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder vorherige Beschlüsse verstößt.

Typische Anfechtungsgründe sind z. B.:

  • Formelle Fehler bei Einladung oder Tagesordnung
  • Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften (z. B. GEG, WEG)
  • Fehlerhafte Beschlussfassung (Mehrheiten, Beschlussfähigkeit)
  • Verletzung von Minderheitenrechten

4. Fristen: Monatsfrist vs. vier Wochen

Zentral für die Anfechtung ist die Frist. Hier muss strikt unterschieden werden:

4a. Monatsfrist

Nach § 44 Abs. 2 WEG beträgt die Anfechtungsfrist grundsätzlich 1 Monat. Sie beginnt mit dem Zugang des schriftlichen Beschlussprotokolls. Das heißt:

  • Das Protokoll muss dem Eigentümer zugehen.
  • Ab Zugang läuft die Frist 1 Monat.
  • Keine Verlängerung, keine „stille Frist“. Ablaufen bedeutet Verlust der Anfechtungsmöglichkeit.

4b. Vier‑Wochen‑Frist

Die vierwöchige Frist gibt es als Besonderheit im Zusammenhang mit bestimmten Verfahrensfehlern (z. B. im Verwaltungsprozessrecht, bei Versäumnisfeststellungsklagen oder spezifischen Anfechtungsfällen, die nicht den typischen WEG‑Normen folgen). Für die klassische Beschlussanfechtung gilt jedoch die Monatsfrist nach § 44 WEG. Sie ist anzuwenden – nicht die allgemeinere vier Wochen‑Regel des Zivilprozessrechts.

Merksatz: Für die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses gilt stets die 1‑Monatsfrist nach Zugang des Beschlussprotokolls (§ 44 WEG).

5. Der Ablauf einer Anfechtung

Ein typischer Ablauf sieht so aus:

  1. Eigentümer erhält Beschlussprotokoll
  2. Juristische Prüfung durch Eigentümer / Anwalt
  3. Einreichung der Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht innerhalb von 1 Monat
  4. Gerichtliche Prüfung; ggf. einstweiliger Rechtsschutz
  5. Entscheidung über Wirksamkeit des Beschlusses

Das Gericht prüft formelle und materielle Rechtmäßigkeit. Liegt ein Mangel vor, wird der Beschluss aufgehoben und für unwirksam erklärt.

6. Rolle der Hausverwaltung – neutral und strukturiert

Ein häufiger Missverständnis ist, dass Anfechtungen oft „gegen die Hausverwaltung“ gerichtet seien. Das ist in der Praxis selten der Fall. Die Hausverwaltung ist Organ der Gemeinschaft und vertritt die Interessen der Mehrheit der Wohnungseigentümer gemäß den Beschlüssen und gesetzlichen Vorgaben.

Wichtig für die Rolle der Hausverwaltung:

  • Sie ist neutraler Moderator und Organ der GdWE
  • Sie hat keine eigenen „privaten Interessen“ bei Beschlüssen
  • Ihr obliegt die rechtssichere Vorbereitung, Einladung und Protokollierung
  • Sie muss auf rechtliche Risiken hinweisen
  • Sie hat keine Prozessführungsbefugnis zugunsten eines einzelnen Eigentümers

Das heißt: Wenn ein Eigentümer einen Beschluss anfechten will, steht die Verwaltung nicht „auf Seiten des Klägers“ – sie ist neutral, sorgt für ordnungsgemäße Dokumentation und gibt rechtlich begründete Hinweise zur Risikovermeidung.

7. Praxisbeispiele: Wann lohnt eine Anfechtung?

Fall 1 – Versäumnis der Tagesordnungspflicht
In einer Eigentümerversammlung wurde ein neuer Verwaltungskostenplan beschlossen, obwohl dieser nicht ordnungsgemäß in der Tagesordnung genannt war. Der Eigentümer reicht innerhalb eines Monats nach Protokollzugang Anfechtungsklage ein und erhält Recht: Der Beschluss wird aufgehoben.

Fall 2 – GEG‑Verstoß bei Heizungsbeschluss
Ein Beschluss zur Errichtung neuer Heizsysteme verstößt gegen geltende energetische Mindestanforderungen nach GEG. Ein Wohnungseigentümer reicht Anfechtungsklage ein. Das Gericht hebt den Beschluss auf, weil der Fehler materiell und entscheidungserheblich war.

Fall 3 – Streit zwischen Eigentümern, nicht mit Verwaltung
In einer ausufernd geführten Diskussion über Dachsanierung fühlen sich mehrere Eigentümer übergangen. Die Anfechtung richtet sich nicht gegen die Verwaltung, sondern gegen die Beschlussformulierung und die fehlende qualifizierte Mehrheit. Die Verwaltung bleibt neutral Begleiterin des Prozesses.

8. Häufige Fehler und Risiken

Bei Anfechtungen treten regelmäßig folgende Fehler auf:

  • Versäumen der Monatsfrist
  • Fehlende rechtliche Begründung
  • Anfechtung „gegen die Verwaltung“ statt gegen den Beschluss
  • Unzureichende Dokumentation im Protokoll

9. FAQs: Eigentümerbeschluss anfechten

Kann ich auch ohne Anwalt anfechten?
Theoretisch ja, praktisch wird juristischer Rat dringend empfohlen, da die Klage begründet und fristgerecht eingereicht werden muss.

Was kostet eine Anfechtung?
Kosten variieren je nach Streitwert und Gericht; ohne Erfolg können Kläger Anwalts‑ und Gerichtskosten tragen müssen.

Was passiert, wenn die Anfechtung erfolgreich ist?
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und entfaltet keine Rechtswirkung mehr.

Gilt die Monatsfrist auch bei Nichtigkeit?
Nein. Nichtigkeit besteht von Anfang an. Eine gerichtliche Feststellung kann jederzeit erfolgen, wenn klar ist, dass der Beschluss von vornherein unwirksam war (z. B. bei unbefugter Einberufung).

10. Fazit

Das „Eigentümerbeschluss anfechten“ ist ein bewährtes Rechtsmittel, um fehlerhafte Beschlüsse zu überprüfen und – wenn nötig – korrigieren zu lassen. Entscheidend sind die 1‑Monatsfrist nach Zugang des Beschlussprotokolls und die sachgerechte rechtliche Begründung. Die Hausverwaltung bleibt in diesem Prozess neutraler Organvertreter der GdWE und nicht „Gegner“ einzelner Eigentümer.

Artikel vom Februar 2026

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH