Eigentümerversammlung Einberufung Rechtsfolge – Risiko nichtiger Beschlüsse bei unbefugter Einladung

Die ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung ist eine fundamentale Voraussetzung für die Wirksamkeit aller darauf gefassten Beschlüsse. Wird eine Versammlung von einem unbefugten Wohnungseigentümer einberufen, kann dies zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führen. Dieser Artikel erläutert die rechtliche Lage, die Risiken für Gemeinschaften und konkrete Handlungspflichten der Hausverwaltung – insbesondere auch im Kontext von Verwalterbestellungen.

1. Leitsatz

Beschlüsse, die von einem anerkannt unbefugten Wohnungseigentümer einberufen werden, sind nichtig.

2. Normenkette

§ 24 Abs. 1 WEG – Einberufung und Leitung der Versammlung

3. Das rechtliche Problem

Ein Wohnungseigentümer (X) lädt eigenmächtig zur Eigentümerversammlung ein. Auf dieser Versammlung werden mehrere Beschlüsse gefasst. Ein anderer Eigentümer (K) hält diese Beschlüsse für unwirksam und stellt sich gegen ihre Geltung. Fraglich ist, ob die Beschlüsse lediglich anfechtbar oder gar nichtig sind.

4. Juristische Einordnung

Nach herrschender Rechtsprechung und Literatur ist die Einberufung der Eigentümerversammlung ein Akt, der rechtsgrundlagegebunden erfolgt. Nur der Verwalter, der Verwaltungsbeirat (wenn vereinbart) oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer darf einladen. Erfolgt die Einladung durch einen nicht dazu befugten Eigentümer, entstehen gravierende Rechtsfolgen.

Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange ist gemäß § 27 Abs. 1 WEG Aufgabe der Hausverwaltung. Werden formelle Voraussetzungen einer Versammlung nicht eingehalten, fehlt es am gesetzlichen Grund für die Beschlussfassung.

5. Entscheidungslage: Nichtigkeit vs. Anfechtbarkeit

In der Rechtsprechung wird in der Regel unterschieden zwischen:

  • Anfechtbarkeit: Beschlüsse, die formelle Mängel aufweisen, aber von einem grundsätzlich befugten Organ stammen.
  • Nichtigkeit: Beschlüsse, die aufgrund eines schwerwiegenden formellen Mangels keine rechtliche Existenz entfalten können.

Ist die Versammlung von vornherein von einer Person einberufen worden, die dazu weder gesetzlich noch durch Beschluss oder Vereinbarung befugt war, fehlt es bereits an einer wirksamen Versammlungseinladung. Folge: Die darauf gefassten Beschlüsse sind nicht nur anfechtbar – sie sind nach herrschender Ansicht **nichtig**.

Für den Fall einer vollständigen Unbefugnis hat dies das Landgericht Dortmund in seinem Beschluss vom 03.03.2023 (Az. 1 S 196/22) bestätigt: Da der einladende Wohnungseigentümer wusste, dass er nicht befugt war, eine Versammlung einzuberufen und dies bewusst tat, seien die gefassten Beschlüsse nichtig.

6. Praktische Risiken für Eigentümergemeinschaften

Die falsche Einberufung kann weitreichende Folgen haben:

  • Alle gefassten Beschlüsse sind von Anfang an nichtig und damit unwirksam.
  • Rechtsgeschäfte, die auf diesen Beschlüssen basieren, können zurückgewiesen oder aufgehoben werden.
  • Machbare Maßnahmen wie Verwalterbestellungen, Instandsetzungsbeschlüsse oder Sonderumlagen verlieren ihre rechtliche Grundlage.
  • Verwaltung, Beirat und einzelne Eigentümer können in Haftung genommen werden, wenn sie trotz Rechtsmängeln handeln.

7. Wer darf eine Eigentümerversammlung einberufen?

Zulässig sind nur Einladungen durch:

  • den gesetzlichen Verwalter
  • den Verwaltungsbeirat (wenn dies in der Teilungserklärung oder Vereinbarung geregelt ist)
  • ein durch Beschluss ausdrücklich ermächtigten Wohnungseigentümer

Nur diese Personen handeln im Rahmen der gesetzlichen Zuständigkeit (§ 24 WEG). Eine Einladung muss dabei formell korrekt, fristgerecht und schriftlich erfolgen.

8. Verwaltungspflichten und Handlungsempfehlungen

Die Hausverwaltung ist Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und hat die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben sicherzustellen. Das bedeutet in der Praxis:

  • Prüfung jeder Einladung auf Zuständigkeit des Einladenden
  • Unterbrechung oder Rücknahme formell falscher Einladungen
  • Unverzügliche Information der Eigentümer bei Mängeln
  • Einholung von rechtlichem Rat und ggf. einstweiliger Rechtsschutz
  • Konsultation eines Rechtsanwalts, wenn Fristen eingehalten oder Streitfälle bestehen

Ein rechtzeitiges Einschreiten verhindert, dass ungeeignete Versammlungen stattfinden und später Kosten, Aufwand oder gerichtliche Auseinandersetzungen entstehen.

9. Besonderer Fokus: Verwalterbestellung und Schaden

Ein besonders heikler Bereich ist die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters. Erfolgt dies in einer Versammlung, die unbefugt einberufen wurde, drohen folgende Risiken:

  • Der Bestellungsbeschluss ist nichtig – es besteht keine wirksame Verwaltungslegitimation.
  • Ein Verwalter könnte formell im Amt verbleiben, obwohl er faktisch abbestellt wurde.
  • Rechtsunsicherheit gegenüber Dritten (z. B. Banken, Dienstleistern) entsteht.

In solchen Fällen muss die Verwaltung frühzeitig eingreifen und auf die ordnungsgemäße Einberufung bestehen. Gegebenenfalls ist ein erneuter Beschluss in einer rechtmäßig einberufenen Versammlung einzufordern.

10. FAQ zur Einberufung und Nichtigkeit

Wann ist eine Versammlungseinladung unwirksam?
Wenn der Einladende nicht gesetzlich, vertraglich oder durch Beschluss dazu befugt ist.

Führt jede fehlerhafte Einladung zur Nichtigkeit?
Nein. Nur bei offensichtlicher, systematischer Unbefugnis ist der Beschluss nichtig. Bei geringeren formellen Fehlern ist der Beschluss regelmäßig anfechtbar.

Was tun, wenn ich eine unbefugte Einladung erkenne?
Unverzüglich intervenieren, nicht an der Versammlung teilnehmen und die Verwaltung sowie ggf. einen Rechtsanwalt informieren.

Kann eine Eigentümergemeinschaft rückwirkend Ordnung schaffen?
Ja – durch eine korrekt einberufene Eigentümerversammlung mit entsprechender Tagesordnung.

11. Fazit

Die ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung ist eine zwingende Voraussetzung für wirksame Beschlüsse. Beschlüsse, die von einer Versammlung stammen, die ein unbefugter Wohnungseigentümer einberufen hat, sind nichtig. Hausverwaltungen müssen im Rahmen ihrer Aufgaben sicherstellen, dass nur befugte Personen Einladungen versenden. Insbesondere bei Verwalterbestellungen ist Wachsamkeit geboten. Rechtzeitiges Einschreiten, Dokumentation und ggf. juristische Absicherung verhindern spätere Kosten und rechtliche Unsicherheiten.

Artikel: Februar 2026

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH