Estrich im Wohnungseigentum: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Einleitung

Im Bereich des Wohnungseigentums gibt es kaum ein Bauteil, das in rechtlicher und praktischer Hinsicht so häufig zu Unsicherheiten führt wie der Estrich. Sobald es um bauliche Veränderungen, Modernisierungen oder Instandsetzungen geht, stellt sich regelmäßig die Frage: Handelt es sich beim Estrich um Sondereigentum oder um Gemeinschaftseigentum? Die Antwort ist dabei alles andere als trivial – denn sie entscheidet nicht nur über die Zuständigkeit, sondern auch über die Kostenverteilung, das notwendige Antragsverfahren und mögliche juristische Konsequenzen.

In diesem Artikel erläutern wir die Grundlagen gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), stellen dar, wie Estrich rechtlich einzuordnen ist, was bei Sanierungen zu beachten ist, und warum Eigentümer die technischen Rahmenbedingungen bei Maßnahmen am Estrich stets klar benennen müssen. Dieser Beitrag dient als Orientierung für Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und interessierte Leser – fundiert, praxisnah und mit Blick auf die tägliche Verwaltungsarbeit der Hausverwaltung Reiner GmbH.

1. Der rechtliche Rahmen – Wohnungseigentumsgesetz und Estrich

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, was den einzelnen Wohnungseigentümern gehört (Sondereigentum) und was allen Eigentümern gemeinschaftlich gehört (Gemeinschaftseigentum). Für den Estrich ist die Abgrenzung oftmals kompliziert, da er sich zwar in der Wohnung befindet, aber eine bautechnische Funktion für das gesamte Gebäude erfüllt.

Laut § 1 Abs. 5 WEG gehört zum Sondereigentum nur, was verändert, beseitigt oder eingefügt werden kann, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder Rechte anderer beeinträchtigt werden. § 5 Abs. 1 WEG bestimmt, dass wesentliche Bestandteile eines Gebäudes – wie tragende Wände, Decken und der Gebäudeboden – zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Hier beginnt die Problematik: Der Estrich ist in der Regel Teil des Fußbodenaufbaus und dient nicht nur dem Niveauausgleich, sondern auch als Träger für Bodenbeläge, zur Schallisolierung und teilweise als Bestandteil des Brandschutzes. Er ist somit fest mit der Gebäudesubstanz verbunden und übernimmt Funktionen, die weit über die einzelne Wohneinheit hinausreichen.

2. Technischer Hintergrund – Was ist Estrich eigentlich?

Um die rechtliche Einordnung besser zu verstehen, hilft ein kurzer Blick auf die technischen Grundlagen:

Estrich ist ein Baustoff, der auf einer Rohdecke oder Trennlage eingebracht wird, um eine ebene Fläche für die weitere Nutzung (z. B. das Verlegen von Fliesen, Parkett oder Teppich) zu schaffen. Er besteht in der Regel aus Zement, Anhydrit oder Bitumen. Je nach Konstruktionsweise unterscheidet man zwischen:

  • Verbundestrich (direkt auf der Rohdecke aufgebracht),

  • Estrich auf Trennlage (z. B. Folie zwischen Rohdecke und Estrich),

  • Schwimmender Estrich (auf Dämmschicht zur Trittschall- und Wärmedämmung),

  • Heizestrich (integriert Fußbodenheizungssysteme).

Je nach Aufbau übernimmt der Estrich tragende, dämmende oder leitende Funktionen – damit wird seine Bedeutung für das Gesamtgebäude offensichtlich. Dies hat unmittelbare Konsequenzen für die rechtliche Bewertung.

3. Rechtsprechung und juristische Auslegung

Die deutsche Rechtsprechung neigt mehrheitlich dazu, den Estrich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Entscheidende Argumente dafür sind:

  • Feste Verbindung mit der Gebäudekonstruktion: Estrich ist nicht ohne Zerstörung des Gesamtbaus zu entfernen.

  • Funktionaler Zusammenhang: Der Estrich dient nicht nur der Nutzung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer, sondern auch dem baulichen Gesamtsystem (Trittschalldämmung, Wärmeschutz etc.).

  • Vermeidung nachteiliger Auswirkungen: Veränderungen am Estrich in einer Einheit können Auswirkungen auf darunterliegende oder angrenzende Wohnungen haben.

Beispielhaft sei das Urteil des Landgerichts München I (Az. 1 S 1803/15 WEG) genannt, in dem festgestellt wurde, dass selbst ein schwimmender Estrich nicht zum Sondereigentum zählt, da er funktionale Aufgaben erfüllt, die dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind.

Fazit der Rechtsprechung: In aller Regel ist der Estrich Teil des Gemeinschaftseigentums. Eine andere Bewertung wäre nur dann möglich, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich das Gegenteil geregelt und bautechnisch vertretbar ist.

4. Bedeutung für Sanierungen – Wer ist zuständig?

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum hat weitreichende Folgen für Maßnahmen am Estrich. Denn davon hängt ab:

  • Wer trägt die Kosten?

  • Wer muss Maßnahmen beantragen und genehmigen lassen?

  • Wer haftet für etwaige Schäden?

Ist der Estrich Gemeinschaftseigentum (was in der Praxis regelmäßig der Fall ist), dann sind folgende Regeln zu beachten:

  • Maßnahmen dürfen nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen werden.

  • Einzelne Eigentümer dürfen keine eigenmächtigen Veränderungen vornehmen.

  • Für Reparaturen oder Erneuerungen ist die Verwaltung zuständig – soweit keine Abweichung in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist.

Hier ist insbesondere § 18 WEG von Bedeutung, der die Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung regelt. Die Verwaltung handelt im Auftrag der Gemeinschaft und nicht auf Wunsch eines Einzelnen.

5. Typische Fallstricke – Wenn Sanierungen ohne Genehmigung erfolgen

Ein häufiges Problem im Verwaltungsalltag: Ein Eigentümer möchte seinen Boden erneuern, beauftragt eigenmächtig einen Handwerker, entfernt den Estrich und verursacht dabei einen Schaden in der Nachbarwohnung (z. B. durch fehlenden Trittschallschutz oder Wasserleitungsschäden). In diesem Fall haftet der Eigentümer nicht nur für den Schaden – er kann auch zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet werden.

Weitere Konsequenzen können sein:

  • Unterlassungsansprüche anderer Eigentümer (§ 1004 BGB analog),

  • Rückbauverlangen durch die GdWE,

  • Verweigerung der Abnahme oder Genehmigung nachträglich vorgenommener Änderungen.

Eine besonders unangenehme Folge: Die Kosten für die Beseitigung können vollständig beim Verursacher liegen – selbst dann, wenn dieser sich der Eigentumsverhältnisse nicht bewusst war.

6. Das empfohlene Vorgehen – Schritt für Schritt

Damit es nicht zu Problemen kommt, empfiehlt die Hausverwaltung Reiner GmbH das folgende Vorgehen:

1. Klärung des Bauteils

Vor jeder baulichen Maßnahme muss zunächst geprüft werden, ob der Estrich in der konkreten Bauweise und laut Teilungserklärung als Gemeinschafts- oder Sondereigentum gilt. Im Zweifel: immer Gemeinschaftseigentum.

2. Einreichung eines formellen Antrags

Bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum ist ein schriftlicher Antrag an die Verwaltung zu stellen. Dieser muss alle relevanten Informationen enthalten – insbesondere:

  • Technische Beschreibung des geplanten Aufbaus (Schichten, Materialien, Dämmung),

  • Nachweise zur Einhaltung bauphysikalischer Standards (Trittschall, Wärmeschutz, ggf. Brandschutz),

  • Geplante Ausführungszeit und beteiligte Firmen.

3. Fachliche Beurteilung – aber nicht durch die Hausverwaltung!

Wichtig: Die Hausverwaltung oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat keine Pflicht zur technischen Prüfung! Die Verantwortung für die technische Planung und Unbedenklichkeit liegt beim Antragsteller. Dieser muss ggf. Sachverständige oder Architekten beiziehen.

4. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Die geplante Maßnahme muss durch Beschluss genehmigt werden – bei baulichen Veränderungen ist in der Regel ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG erforderlich.

5. Dokumentation und Überwachung

Nach erfolgter Genehmigung ist die Maßnahme durchzuführen und ordnungsgemäß abzuschließen. Eventuelle Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums sind unverzüglich zu melden.

7. Sonderfälle: Estrich im Dachgeschoss oder bei Neubauten

In Neubauten oder nach Dachgeschossausbauten können sich Sonderfälle ergeben, etwa wenn der Estrich schwimmend aufgebracht wird oder nachträglich durch den Ausbau eines Spitzbodens entsteht. Auch hier gilt: Selbst wenn die Bauweise eine gewisse Trennung von der Rohdecke suggeriert, bleibt der Estrich in der Regel Teil des funktionalen Aufbaus des Gebäudes.

Eine explizite Zuweisung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung könnte abweichende Regelungen ermöglichen – solche Fälle sind jedoch äußerst selten und sollten vorab mit einem Fachjuristen und der Verwaltung geklärt werden.

8. Warum technische Klarheit Sache des Eigentümers ist

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass die Hausverwaltung die Aufgabe hätte, die technische Tragfähigkeit und Auswirkungen von Baumaßnahmen zu prüfen oder freizugeben. Dies ist ausdrücklich nicht der Fall. Die Verwaltung hat nach dem WEG keine Prüfungspflicht für Baupläne oder Materialfragen.

Die Eigentümer sind verpflichtet, sämtliche technischen Details selbst zu liefern. Das bedeutet:

  • Technische Machbarkeit muss durch Fachleute bestätigt werden.

  • Die Einhaltung der geltenden Normen (DIN, EN, BauO) muss sichergestellt sein.

  • Beweissicherung durch Fotos oder Gutachten wird dringend empfohlen.

Dies schützt nicht nur die Verwaltung, sondern auch den Antragsteller vor späteren Konflikten.

Fazit: Vorsicht und Fachkenntnis schützen vor teuren Fehlern

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Estrich ist in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Eigentümer dürfen ihn nicht eigenmächtig austauschen oder verändern, ohne die Gemeinschaft zu informieren und die Zustimmung einzuholen. Eine Missachtung dieser Grundsätze kann erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen nach sich ziehen.

Die Hausverwaltung Reiner GmbH empfiehlt allen Eigentümern, bei Maßnahmen am Bodenaufbau sorgfältig zu prüfen, wer zuständig ist, welche Genehmigungen erforderlich sind und welche technischen Informationen erbracht werden müssen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass Sanierungen fachgerecht, rechtssicher und ohne spätere Konflikte durchgeführt werden.

Kontakt

Für Rückfragen oder zur Einreichung von Anträgen steht Ihnen die Hausverwaltung Reiner GmbH gerne zur Verfügung. Bitte nutzen Sie unser Kontaktformular oder wenden Sie sich direkt an Ihre zuständige Objektverwalter.

 

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Mai 2025