Sanierungsbeschluss Fenster: Was 2009 galt – und was 2025 neu ist

Hinweis: Ursprungsbeitrag vom 22.03.2009 (Fokus: Sanierungsbeschluss Fenster, Kostenvoranschläge). Diese Fassung ergänzt die Entwicklungen bis 2025.

Der Ausgangsfall (LG München, 28.06.2007 – 1 T 2063/07)

In einer WEG mit Doppelfenstern waren die Außenfenster verwittert. Obwohl die Innenfenster laut Teilungserklärung Sondereigentum waren, beschlossen die Eigentümer Instandsetzung durch Einbau von Verbundfenstern und bevollmächtigten den Verwalter zur Auftragsvergabe. Das LG München bestätigte: Austausch = Instandsetzung (nicht bauliche Veränderung) und daher mehrheitlich beschlussfähig; Eingriffe in SE sind zu dulden, wenn sie instandsetzungsbedingt erforderlich sind. Der Beschluss wurde gleichwohl aufgehoben, weil er gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstieß: fehlende Kostenvoranschläge und zu weite Vergabeermächtigung an den Verwalter.

Rechtslage 2009 in Kürze

  • Fenster: Üblicherweise Gemeinschaftseigentum in ihrer äußeren Funktion; bei Doppelfenstern können Innenflügel SE sein. Instandsetzung kann Eingriffe ins SE erfordern.

  • Beschlusskompetenz: Instandsetzung mit einfacher Mehrheit; wirtschaftliche Vernunft, Transparenz und Angebote sind Regelvoraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung.

  • Angebote: Vor Beschlussfassung Kostengrundlage (Leistungsbild, Vergleichsangebote, Preisspiegel) vorlegen; Verwalter nicht „blanko“ bevollmächtigen.

Was hat sich seit 2009 geändert? Stand 2025

  • WEMoG seit 01.12.2020: Systematik neu geordnet. Instandhaltung/ -setzung ist Aufgabe der Gemeinschaft (§ 19 WEG), Beschlussfassung regelmäßig mit einfacher Mehrheit. § 20 WEG regelt bauliche Veränderungen und modernisierende Maßnahmen (andere Mehrheiten/Lasten). Bei Fensteraustausch ist weiter zu prüfen: reine Instandsetzung oder modernisierende Instandsetzung/bauliche Veränderung (z. B. anderes Profil, Farbe, Schallschutzklasse).

  • Eingriffe in Sondereigentum: Duldungspflichten bestehen, wenn der Eingriff für Erhaltung/Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist (Pflichtenkanon u. a. in § 14 WEG). Die Gemeinschaft darf Maßnahmen beschließen, die technisch unumgänglich ins SE hineinwirken.

  • Vergabe/Angebote: Die Rechtsprechung verlangt weiterhin eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage für die Ermessensentscheidung. Es gibt keine starre Pflicht zu einer fixen Anzahl von Angeboten. Maßgeblich sind Marktlage, Nachweis ernsthafter Einholversuche und eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsprüfung (Preisspiegel, Leistungsumfang, Referenzen). Beschlüsse ohne belastbare Kostenbasis sind angreifbar.

  • Inhalt von Vergabebeschlüssen: Heute üblich und empfehlenswert sind konkrete Eckpunkte: Leistungsbeschreibung (Profil, Glasaufbau, Uw-Wert, Farbe, Denkmalvorgaben), Qualitätsstandard, Preisrahmen/Limit, Auswahlkriterien, Dokumentationspflicht des Verwalters, ggf. Rückholvorbehalt an die GdWE bei Überschreitung.

  • Energie- und Förderbezug: Bei Fenstersanierungen greifen technische Vorgaben aus dem GEG (Wärmeschutz). Fördercheck (BEG) kann Wirtschaftlichkeit und Ausführungsstandard beeinflussen; Beschlüsse sollten dies berücksichtigen.

  • Kosten und Verteilung: Grundsatz bleibt § 16 WEG (Kostenverteilung nach MEA, sofern nicht abweichend geregelt). Bei modernisierenden Komponenten sind Vorteils-/Zumutbarkeitsfragen zu prüfen.

Praxisleitfaden 2025: Fenster-Sanierungsbeschluss belastbar fassen

  1. Technische Ausgangslage ermitteln: Zustandsbericht, Foto-Dokumentation, ggf. Gutachten; Klärung, ob Instandsetzung oder (modernisierende) bauliche Veränderung vorliegt.

  2. Leistungsbeschreibung erstellen: Profil, Oberflächen, Uw, Glas, Lüftungs-/Schallschutz, Optik (Ansichtsbreiten, Sprossen), Denkmalschutz.

  3. Angebote einholen und dokumentieren: Mindestversuche bei mehreren Fachbetrieben, Begründung, wenn weniger Rückläufe; Preisspiegel mit vergleichbaren Positionen.

  4. Beschlusstext mit Eckwerten: Auftragnehmer, Festpreis/Kostenlimit, Leistungsumfang, Ausführungsfrist, Gewährleistung, Abrechnung; Verwalterermächtigung nur innerhalb definierter Grenzen.

  5. Rechtsgrundlagen zitieren: § 19 WEG (Erhaltung), ggf. § 20 WEG (bauliche Veränderung), § 14 WEG (Duldungspflichten), § 16 WEG (Kosten).

Fazit

Die Kernaussage aus 2009 bleibt: Beschlüsse ohne belastbare Kosten- und Entscheidungsgrundlage sind angreifbar. Heute ist die Linie geschärft: keine starre Angebotszahl, aber eine nachvollziehbare, dokumentierte Marktsondierung und klare Beschlussvorgaben an den Verwalter. Bei Fenstern ist sorgfältig zwischen Instandsetzung und (modernisierender) Veränderung zu unterscheiden und Energie-/Förderaspekte mitzudenken.

Verfasst von der Hausverwaltung Reiner GmbH – Ursprungsbeitrag: 22.03.2009 – Aktualisierung: 2025