Gebäudeenergiegesetz einfach erklärt – was Wohnungseigentümer und Verwalter jetzt wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt Sanierungen, Heizungstausch, erneuerbare Energien und Pflichten für Eigentümer. Dieser Beitrag erklärt das GEG praxisnah für Wohnungseigentümer, GdWE und Hausverwaltungen – inklusive kommunaler Wärmeplanung, Etagenheizungen, Übergangsfristen und offener gesetzlicher Fragen.

1. Was ist das Gebäudeenergiegesetz – und warum betrifft es jede GdWE?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 2020 die zentrale gesetzliche Grundlage für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es regelt nicht nur Energieausweise, sondern vor allem:

– energetische Anforderungen an Bestandsgebäude und Neubauten

– Heizungstausch und Heizsysteme

– Pflichten bei Sanierungen

– Einsatz erneuerbarer Energien

– Übergangs‑ und Ausnahmeregelungen

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das GEG besonders relevant, weil energetische Maßnahmen regelmäßig gemeinschaftliches Eigentum betreffen und damit Beschlüsse, Kostenverteilungen und organisatorische Steuerung durch die Verwaltung erfordern.

2. Der Kern des GEG: Heizungssysteme und § 71 GEG

Im Zentrum der aktuellen Diskussion steht § 71 GEG. Danach gilt grundsätzlich:

Neue Heizungen müssen künftig mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen.

Dies betrifft insbesondere den Einbau neuer Heizungen, nicht zwingend den Weiterbetrieb bestehender Anlagen.

Wichtig für die Praxis:

– Es besteht keine generelle Austauschpflicht für funktionierende Heizungen.

– Die Pflicht greift regelmäßig erst beim Heizungstausch.

– Es gelten umfangreiche Übergangsfristen und Ausnahmen.

3. Kommunale Wärmeplanung: Unter und über 100.000 Einwohner

Eine zentrale Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung. Das GEG unterscheidet dabei:

Gemeinden über 100.000 Einwohner:
– Wärmeplanung muss spätestens bis 30.06.2026 vorliegen.

Gemeinden unter 100.000 Einwohner:
– Wärmeplanung spätestens bis 30.06.2028.

Vorliegen oder Nichtvorliegen dieser Planung hat direkte Auswirkungen auf:

– zulässige Heizsysteme

– Übergangsfristen beim Heizungstausch

– Planbarkeit in WEG‑Beschlüssen

Praxisrelevanz:
Verwaltungen müssen die jeweilige kommunale Situation kennen und bei Maßnahmen aktiv berücksichtigen.

4. Etagenheizungen – der besonders heikle Bereich in WEGs

Ein besonders komplexes Feld stellen dezentrale Etagenheizungen dar.

Typische Problemlagen:

– Heizgeräte stehen im Sondereigentum

– Leitungen häufig im Gemeinschaftseigentum

– unterschiedliche Baujahre und Effizienzstände

Das GEG zwingt hier nicht automatisch zur Umrüstung auf Zentralheizungen, eröffnet aber mittel‑ bis langfristig erheblichen Handlungsdruck.

Folgen für die Verwaltung:

– hoher Koordinationsaufwand

– Datenerhebung bei jedem Eigentümer

– Abwägung zwischen Einzellösungen und Gemeinschaftslösungen

– Vorbereitung komplexer Beschlussfassungen

5. Sanierungen und ihre Bedeutung nach dem GEG

Das Gebäudeenergiegesetz greift auch bei wesentlichen Sanierungen.

Relevant sind insbesondere:

– Dämmung von Dach, Fassade, Kellerdecke

– Austausch von Fenstern

– Modernisierung der Anlagentechnik

Werden bestimmte Schwellenwerte überschritten, lösen Sanierungen zusätzliche energetische Pflichten aus.

Für WEGs bedeutet das:

– frühzeitige technische und rechtliche Prüfung

– Einbindung von Energieberatern

– klare Beschlussvorbereitung durch die Verwaltung

6. Rolle der Hausverwaltung in der GdWE

Die Hausverwaltung ist nicht „Umsetzer“, sondern steuerndes Organ der Gemeinschaft.

Ihre Aufgaben umfassen u. a.:

– rechtliche Einordnung der GEG‑Pflichten

– Ermittlung des Handlungsbedarfs

– Vorbereitung rechtssicherer Beschlüsse

– Koordination von Fachplanern

– transparente Kommunikation mit Eigentümern

Gerade beim GEG zeigt sich: Gute Verwaltung ist nicht Technik allein, sondern Organisation, Moderation und rechtliche Strukturierung.

7. Auswirkungen auf die Mietverwaltung

Auch vermietete Objekte sind unmittelbar betroffen:

– Duldungspflichten bei Modernisierungen

– Mieterhöhung nach Modernisierung

– Nebenkosten und Heizkostenabrechnung

Die Mietverwaltung muss energetische Maßnahmen rechtzeitig einplanen, kommunikativ begleiten und rechtlich sauber umsetzen.

8. Was ist noch nicht entschieden?

Trotz bestehendem GEG sind zentrale Punkte politisch und rechtlich noch in Bewegung:

– genaue Ausgestaltung der 65‑%-Regel

– weitere Anpassungen durch EU‑Gebäuderichtlinie (EPBD)

– Förderlandschaft und Förderbedingungen

– zeitliche Feinjustierungen bei Übergangsfristen

Mit weiteren gesetzlichen Änderungen ist bis spätestens Mitte 2026 zu rechnen.

9. Fazit aus Verwaltungssicht

Das Gebäudeenergiegesetz ist kein kurzfristiger Aktionismus, sondern ein langfristiges Steuerungsinstrument mit erheblichen Auswirkungen auf Wohnungseigentum, Mietverwaltung und Hausverwaltungen.

Für GdWEn gilt:
Nicht überstürzt handeln – aber vorbereitet sein.
Nicht blockieren – sondern strukturiert entscheiden.

Hausverwaltung bedeutet hier vor allem eines:
Komplexe Vorgaben verständlich machen und in umsetzbare Lösungen übersetzen.

Artikel vom Januar 2026

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH