Gebäudeversicherung in der WEG – Schutz, Herausforderungen und Rolle der Hausverwaltung
Die Gebäudeversicherung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWEn) unverzichtbar. Sie schützt das Gemeinschaftseigentum vor erheblichen Schäden – etwa durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm. Doch was ist tatsächlich versichert, welche Besonderheiten gelten in der WEG, und warum spielt die Zusammenarbeit der Eigentümer bei Schäden im Sondereigentum eine zentrale Rolle?
1. Was ist eine Gebäudeversicherung?
Die Gebäudeversicherung schützt Immobilienbesitzer vor finanziellen Risiken durch bestimmte Schäden am Gebäude. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist sie Pflicht – in aller Regel wird sie vom Verwalter abgeschlossen und verwaltet.
Typische Risiken, die standardmäßig gedeckt sind:
Feuer (inkl. Blitzschlag, Explosion)
Leitungswasserschäden
Sturm- und Hagelschäden
Überspannung durch Blitz
Frost- und Rohrbruchschäden
Diese Standarddeckung der Gebäudeversicherung betrifft jedoch nur das Gemeinschaftseigentum – also etwa Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Fenster, zentrale Leitungen etc.
2. Was ist in der Standard-Gebäudeversicherung gedeckt?
Die klassischen Gebäudeversicherungen sichern in der Regel ab:
Reparaturkosten nach Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm
Wiederherstellung des Gebäudes (Wiederaufbaukosten)
Aufräum-, Schutz- und Abbruchkosten
Sachverständigenkosten
Mietausfall (für Gemeinschaftseigentum vermietete Einheiten)
Nicht enthalten sind hingegen:
Schäden am Sondereigentum (z. B. Einbauküche, Parkett, Innenverglasung)
Hausrat der Bewohner
Schäden durch Fahrlässigkeit oder vorsätzliche Handlungen
3. Unterschiede zwischen Einzelvertrag und Bündelvertrag
Viele GdWEn nutzen heute einen sogenannten Bündelvertrag, den die Hausverwaltung im Rahmen mehrerer Objekte mit einem Versicherer aushandelt.
Vorteile eines Bündelvertrags:
Bessere Konditionen durch Mengenrabatt
Umfangreichere Deckung
Schnelle Abwicklung über bekannte Ansprechpartner
Einheitliches Schadenmanagement
Typische Zusatzdeckungen bei einem Bündelvertrag:
Grobe Fahrlässigkeit
Graffiti-Schäden
Rückstauschäden
Elementarversicherung (z. B. Starkregen, Überschwemmung)
Für Eigentümer ergibt sich so ein stärkerer Versicherungsschutz bei gleichzeitig geringeren Beiträgen.
4. Rolle der Hausverwaltung bei der Gebäudeversicherung
Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum zu versichern. Daraus ergeben sich konkrete Aufgaben:
Abschluss und Verwaltung der Gebäudeversicherung
Prüfung der Deckungshöhen und Tarife
Schadenmeldung und Abwicklung mit dem Versicherer
Kommunikation mit Eigentümern und Handwerkern
Anpassung der Versicherungssumme bei baulichen Veränderungen
Die Verwaltung ist hier Schnittstelle zwischen Gemeinschaft, Versicherer und Handwerkern – und trägt Verantwortung für eine lückenlose Absicherung.
5. Schadensabwicklung – mit Aufwand verbunden
Kommt es zum Schaden, etwa durch Leitungswasser oder Feuer, beginnt ein oft aufwendiger Prozess:
Schadenmeldung durch Verwaltung
Sofortmaßnahmen zur Schadenminderung
Gutachtertermin (meist durch die Versicherung)
Freigabe der Reparatur
Rechnungsprüfung und -freigabe
Kostenerstattung
Dabei muss die Verwaltung koordinieren, dokumentieren und informieren – nicht selten unter Zeitdruck und bei unklarer Sachlage. Kommt noch eine Beteiligung des Sondereigentums hinzu, wird die Lage komplex.
6. Das Problem: Schäden im Sondereigentum
Die Gebäudeversicherung umfasst auch bestimmte bestimmte Bauteile innerhalb der Wohnungen, wenn diese zum ursprünglichen Bauzustand gehören, etwa:
Innenputz
Fenster und Türen (soweit Gemeinschaftseigentum)
Heizkörper (zentrale Heizung)
fest verbaute Sanitäranlagen
Grenzfälle entstehen regelmäßig bei:
Parkettböden
Einbauküchen
nachträglich eingebauten Duschen oder Whirlpools
Hier ist entscheidend: Wurde das Element nachträglich eingebaut, ist es privat zu versichern – über eine Wohngebäude-Ergänzungsversicherung oder eine Wohngebäude-Inhaltsversicherung.
Deshalb ist das Mitwirken der Eigentümer wichtig:
Zugang zur Wohnung muss ermöglicht werden
Eigenschäden müssen ggf. selbst reguliert werden
Rechnungen und Belege für Renovierungen sind vorzulegen
Koordination mit privater Hausratversicherung
Fehlt diese Zusammenarbeit, kann sich die Abwicklung verzögern oder zu Konflikten führen.
7. Typische Streitpunkte in der Praxis
Wer muss zahlen, wenn die Versicherung den Schaden nicht deckt?
Ist ein bestimmter Schaden noch durch die Gebäudeversicherung gedeckt?
Hat ein Eigentümer den Schaden (z. B. durch Fahrlässigkeit) mitverursacht?
Wie lange dauert die Auszahlung?
Wer kümmert sich um die Wiederherstellung?
Die Hausverwaltung muss in solchen Fällen vermitteln, erklären und schlichten – das erfordert Sachkenntnis und gute Dokumentation.
8. Versicherungssumme und Unterversicherung
Eine zu niedrig angesetzte Versicherungssumme führt zu Unterversicherung – und das bedeutet: Im Schadenfall wird nicht der volle Schaden ersetzt, sondern nur anteilig.
Deshalb wichtig:
Regelmäßige Überprüfung der Versicherungssumme (alle 5 Jahre empfohlen)
Berücksichtigung von Sanierungen und Aufwertungen
Nutzung von Wertgutachten
Ein professioneller Verwalter wird solche Themen regelmäßig auf die Tagesordnung setzen.
9. Elementarschäden und Klimawandel
Starkregen, Überschwemmungen, Rückstau – solche Ereignisse nehmen zu. Doch der Standardtarif der Gebäudeversicherung deckt diese nicht automatisch ab.
Empfehlung:
Abschluss einer Elementarversicherung
Prüfung von Rückstauventilen und baulicher Prävention
Aufklärung der Eigentümer über Risiken
10. Sonderfälle: Mehrhausanlagen und Teileigentum
In WEGs mit mehreren Häusern auf einem Grundstück oder mit Teileigentum (z. B. Arztpraxis) muss differenziert versichert werden. Die Verwaltung sollte dann:
Objektspezifische Risiken analysieren
Separate Policen oder Tarifierungen prüfen
Zuständigkeiten klar definieren
FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Gebäudeversicherung
Ist die Gebäudeversicherung Pflicht für eine WEG?
Ja – der Abschluss ist zwingend erforderlich, um das Gemeinschaftseigentum gegen Schäden abzusichern.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeversicherung und Hausratversicherung?
Die Gebäudeversicherung deckt das Gebäude selbst ab, die Hausratversicherung schützt persönliche Gegenstände (Möbel, Kleidung etc.) im Inneren.
Deckt die Gebäudeversicherung Schäden am Parkett in meiner Wohnung?
Nur, wenn es zum ursprünglichen Bauzustand gehört – nachträgliche Einbauten sind meist nicht gedeckt.
Was ist bei grober Fahrlässigkeit?
Viele Standardverträge schließen grobe Fahrlässigkeit aus. Bündelverträge beinhalten hier oft eine bessere Deckung.
Muss ich einen Schaden im Gemeinschaftseigentum melden, auch wenn er nur meine Wohnung betrifft?
Ja – auch scheinbar kleine Schäden können große Folgen haben. Die Verwaltung sollte immer informiert werden.
Fazit: Die Gebäudeversicherung – Schutzschild mit Tücken
Die Gebäudeversicherung ist unverzichtbar für jede Eigentümergemeinschaft – doch sie ist kein Selbstläufer. Nur mit kompetenter Verwaltung, engagierter Kommunikation und regelmäßiger Überprüfung können Versicherungsschutz und Schadenregulierung effizient funktionieren.
Insbesondere bei Schäden im Sondereigentum ist das Mitwirken der Eigentümer entscheidend. Je enger Verwaltung und Gemeinschaft zusammenarbeiten, desto schneller kann ein Schaden beseitigt werden – mit dem besten Ergebnis für alle Beteiligten.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
