GEG, GModG und Heizungsgesetz 2026: Was gilt jetzt wirklich für GdWE?

Das Gebäudeenergiegesetz gilt weiterhin, das Gebäudemodernisierungsgesetz ist im parlamentarischen Verfahren. Was GdWE, Eigentümer und Hausverwaltungen jetzt wissen müssen – und wo derzeit nur spekuliert wird.

Stand: 24. Juni 2026

Das sogenannte Heizungsgesetz ist politisch wieder stark in der Diskussion. In Medien, sozialen Netzwerken und politischen Stellungnahmen entsteht teilweise der Eindruck, als sei das Gebäudeenergiegesetz bereits abgeschafft oder als könnten Eigentümer jetzt wieder ohne Einschränkung jede Heizungsart beschließen. Diese Darstellung ist rechtlich zu kurz. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist entscheidend, was aktuell gilt, was sich konkret im Gesetzgebungsverfahren befindet und was derzeit nur politische oder mediale Zuspitzung ist.

Aus Sicht einer professionellen Hausverwaltung ist die Lage klar zu trennen: Das Gebäudeenergiegesetz gilt weiterhin. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein Gesetzesvorhaben. Es wurde vom Bundeskabinett beschlossen und im Bundestag in erster Lesung beraten, ist aber noch nicht der neue geltende Rechtszustand. Für GdWE bedeutet das: Beschlüsse über Heizungserneuerungen, energetische Maßnahmen oder Wärmenetzanschlüsse dürfen nicht auf Schlagzeilen gestützt werden, sondern müssen auf geltender Rechtslage, technischer Prüfung, Wirtschaftlichkeit, kommunaler Wärmeplanung und sauberer Beschlusskompetenz beruhen.

Rechtslage: Das Gebäudeenergiegesetz gilt weiterhin

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist weiterhin die maßgebliche gesetzliche Grundlage für energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungsanlagen. Nach der aktuellen Darstellung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gilt seit dem 1. Januar 2024 in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten grundsätzlich, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gelten Übergangsfristen, die mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft sind.

In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien nach der bisherigen Rechtslage spätestens nach dem 30. Juni 2026 verbindlich. In Städten und Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt diese Pflicht spätestens nach dem 30. Juni 2028. Vor diesen Zeitpunkten besteht im Bestand grundsätzlich keine Pflicht, beim Heizungstausch auf 65 Prozent erneuerbare Energien umzustellen, sofern nicht vorher eine kommunale Entscheidung über die Ausweisung eines Wärmenetzgebietes oder Wasserstoffnetzausbaugebietes getroffen und veröffentlicht wurde.

Für die kommunale Wärmeplanung selbst regelt das Wärmeplanungsgesetz Fristen. Wärmepläne sind spätestens bis zum Ablauf des 30. Juni 2026 für Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern und spätestens bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 für Gemeindegebiete mit 100.000 Einwohnern oder weniger zu erstellen. Diese Fristen betreffen zunächst die Planungsverpflichtung der öffentlichen Hand. Sie bedeuten nicht automatisch, dass jede einzelne GdWE ab diesem Zeitpunkt eine bestimmte Heizungsart einbauen muss.

Ebenso wichtig: Das GEG begründet keine allgemeine Pflicht, funktionierende Heizungen sofort auszutauschen. Bestehende Heizungsanlagen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und defekte Anlagen weiterhin repariert werden. Rechtlich relevant wird das Thema vor allem dann, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut wird oder wenn eine bestehende Anlage endgültig ersetzt werden muss.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ist das aktuelle Reformvorhaben der Bundesregierung zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften im Wärmebereich. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Nach Darstellung der Bundesregierung soll das Gesetz die Gebäudemodernisierung technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher gestalten. Der Gesetzentwurf soll unter anderem das Gebäudeenergiegesetz ändern und politische Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag umsetzen.

Am 11. Juni 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz im Deutschen Bundestag in erster Lesung beraten. Der Bundestag beschreibt die Debatte als heftige Auseinandersetzung über den Nachfolger des bisherigen Heizungsgesetzes. Der Gesetzentwurf wurde zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Wirtschaft und Energie überwiesen. Damit ist rechtlich eindeutig: Es handelt sich noch um ein laufendes parlamentarisches Verfahren.

Nach der Darstellung des Bundestages sieht der Entwurf vor, den zentralen Passus zu streichen, wonach neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Das ist politisch und praktisch erheblich. Für GdWE ist aber entscheidend: Eine geplante Streichung ist nicht gleichbedeutend mit geltendem Recht. Solange das Gesetz nicht beschlossen, verkündet und in Kraft getreten ist, bleibt die aktuell geltende Rechtslage maßgeblich.

Subsumtion: Was bedeutet das für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Für GdWE entsteht durch die aktuelle Lage eine typische Verwaltungssituation: Es gibt geltendes Recht, ein laufendes Gesetzgebungsvorhaben und zahlreiche öffentliche Bewertungen. Diese Ebenen dürfen nicht vermischt werden. Eine GdWE kann nicht rechtssicher beschließen, als sei das künftige Recht bereits sicher. Ebenso wäre es nicht ordnungsgemäß, notwendige Maßnahmen allein deshalb aufzuschieben, weil politisch über Entlastungen gesprochen wird.

Maßgeblich ist immer der konkrete Objektzustand. Ist eine Heizungsanlage funktionsfähig, besteht regelmäßig kein unmittelbarer Anlass, eine technisch nicht erforderliche Erneuerung allein aus politischer Vorsorge zu beschließen. Ist eine Heizungsanlage dagegen störanfällig, abgängig oder wirtschaftlich nicht mehr vertretbar, muss die GdWE prüfen, welche technisch, rechtlich und wirtschaftlich tragfähige Lösung besteht. Dazu gehören insbesondere:

• Zustand und Restlebensdauer der bestehenden Heizungsanlage
• Verfügbarkeit von Ersatzteilen und Wartungsfähigkeit
• kommunale Wärmeplanung und mögliche Wärmenetzperspektive
• Anschlussmöglichkeit an Fernwärme oder Gebäudenetz
• Eignung einer Wärmepumpe oder Hybridlösung
• baulicher Zustand des Gebäudes
• Heizlast und hydraulischer Abgleich
• Förderfähigkeit
• Finanzierung durch Rücklage, Sonderumlage oder Kredit
• Beschlusskompetenz und Kostenverteilung nach WEG
• Anfechtungsrisiko bei vorschneller oder unzureichend vorbereiteter Entscheidung

Die GdWE muss daher nicht politisch reagieren, sondern verwaltungspraktisch entscheiden. Das ist ein wesentlicher Unterschied.

Was ist aktuell konkret?

Konkret ist derzeit Folgendes:

• Das Gebäudeenergiegesetz gilt weiterhin.
• Das Wärmeplanungsgesetz gilt weiterhin.
• Wärmepläne müssen nach Gemeindegröße bis 30. Juni 2026 bzw. 30. Juni 2028 erstellt werden.
• Der bloße Wärmeplan löst nach der aktuellen Systematik nicht automatisch alle Pflichten aus.
• Für eine frühere Geltung braucht es zusätzlich eine kommunale Gebietsausweisung.
• Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden.
• Der Entwurf eines Gebäudemodernisierungsgesetzes liegt vor.
• Die erste Lesung im Bundestag hat am 11. Juni 2026 stattgefunden.
• Das parlamentarische Verfahren ist noch nicht abgeschlossen.
• Der Entwurf sieht nach Bundestagsdarstellung eine wesentliche Änderung der bisherigen 65-Prozent-Systematik vor.

Was ist noch offen?

Offen ist dagegen, welche Fassung am Ende tatsächlich Gesetz wird. Im parlamentarischen Verfahren können Änderungen vorgenommen werden. Ausschüsse können Anpassungen empfehlen. Politische Mehrheiten können sich auf Details verständigen. Auch der Bundesrat kann je nach Gesetzgebungsvorgang eine Rolle spielen. Erst nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens, Verkündung und Inkrafttreten steht verbindlich fest, welche Regelungen künftig gelten.

Offen ist insbesondere:

• ob die 65-Prozent-Systematik vollständig entfällt oder in anderer Form ersetzt wird
• welche Anforderungen künftig für neue Gas- oder Ölheizungen gelten
• welche Rolle klimaneutrale Brennstoffe, Biomethan, Wasserstoff oder Bioöl tatsächlich spielen werden
• welche Nachweis- und Beratungspflichten verbleiben
• wie die neue Regelung mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt wird
• welche Übergangsfristen gelten
• ob und wie Förderprogramme angepasst werden
• welche Folgen sich für vermietete Eigentumswohnungen ergeben
• welche Kostenrisiken bei fossilen Heizungen künftig auf Eigentümer zukommen

Für GdWE ist deshalb jede Aussage problematisch, die so tut, als sei die künftige Rechtslage bereits abschließend klar.

Wo derzeit medial spekuliert wird

Medial wird häufig mit starken Begriffen gearbeitet. Begriffe wie „Heizungsgesetz abgeschafft“, „Heizungsverbot gekippt“, „freie Heizungswahl“ oder „Rückkehr zur Gasheizung“ erzeugen Aufmerksamkeit. Für die rechtliche Beratung einer GdWE sind solche Verkürzungen aber nicht ausreichend.

Richtig ist: Der Gesetzentwurf soll die bisherige 65-Prozent-Pflicht deutlich verändern. Medien berichten entsprechend, dass die bisherige Pflicht entfallen und Gas- oder Ölheizungen wieder leichter eingebaut werden könnten. Auch diese Berichte stellen aber überwiegend auf den Gesetzentwurf und die politische Zielrichtung ab, nicht auf bereits geltendes neues Recht.

Spekulativ oder zumindest rechtlich verkürzt sind insbesondere folgende Aussagen:

• „Das GEG ist abgeschafft.“
• „Die GdWE kann jetzt wieder jede Heizung beschließen.“
• „Gasheizungen sind künftig immer risikolos.“
• „Fernwärme spielt keine Rolle mehr.“
• „Die kommunale Wärmeplanung ist erledigt.“
• „Energetische Sanierungen müssen nicht mehr beachtet werden.“
• „Förderentscheidungen können beliebig verschoben werden.“
• „Abwarten ist immer die wirtschaftlich beste Lösung.“

So nicht. Diese Aussagen sind für die Verwaltungspraxis zu grob und können in einer GdWE zu falschen Erwartungen führen.

Risiko: Warum Schlagzeilen für GdWE gefährlich sein können

Das größte Risiko liegt nicht in der Gesetzesänderung selbst, sondern in falschen Schlussfolgerungen. Eine GdWE, die aufgrund medialer Schlagzeilen notwendige Planungen abbricht, kann später Zeit, Fördermöglichkeiten und technische Optionen verlieren. Umgekehrt kann eine GdWE, die aus Angst vor kommenden Pflichten überhastet investiert, einen anfechtungsanfälligen oder wirtschaftlich nicht ausreichend geprüften Beschluss fassen.

Formelle Risiken bestehen insbesondere, wenn Beschlüsse unklar vorbereitet werden, Vergleichsangebote fehlen, Kosten nicht belastbar dargestellt sind oder der Beschlussgegenstand nicht hinreichend bestimmt ist. Materielle Risiken bestehen, wenn die Maßnahme technisch nicht ausreichend geprüft, wirtschaftlich nicht nachvollziehbar oder rechtlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Für Heizungsprojekte bedeutet das: Die GdWE braucht keine politische Schnellreaktion, sondern eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Dazu gehören Energieberatung, Heizlastberechnung, technische Variantenprüfung, Kostenprognose, Förderprüfung und eine klare Beschlussfassung.

Was bedeutet das für laufende Heizungsprojekte?

Laufende Heizungsprojekte sollten nicht pauschal gestoppt werden. Sie sollten aber daraufhin überprüft werden, ob die bisherige Planung noch zur aktuellen Situation passt. Das gilt insbesondere dann, wenn eine Entscheidung unmittelbar bevorsteht oder wenn die GdWE zwischen mehreren Varianten wählen muss.

Verwaltungspraktisch sauber ist folgendes Vorgehen:

• laufenden Planungsstand dokumentieren
• geltende Rechtslage und geplante Rechtsänderung getrennt darstellen
• Energieberater oder Fachplaner um Aktualisierung der Varianten bitten
• kommunale Wärmeplanung abfragen
• technische Restlaufzeit der Bestandsanlage bewerten
• Förderfähigkeit nicht ungeprüft unterstellen
• Kostenrisiken fossiler Brennstoffe einbeziehen
• Beschlussvorlagen nicht politisch, sondern objektbezogen formulieren
• bei Unsicherheiten Zwischenbeschlüsse zur Planung statt endgültiger Vergabe fassen

Gerade Zwischenbeschlüsse können sinnvoll sein. Eine GdWE kann beispielsweise beschließen, zunächst eine Heizlastberechnung, eine Variantenprüfung oder eine Prüfung des Wärmenetzanschlusses zu beauftragen. Das schafft Handlungsfähigkeit, ohne vorschnell eine endgültige Investitionsentscheidung zu treffen.

Was bedeutet das für neue Gasheizungen?

Neue Gasheizungen sollten derzeit nicht allein deshalb als unproblematisch bewertet werden, weil politisch über Technologieoffenheit gesprochen wird. Auch wenn der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes die bisherige 65-Prozent-Systematik ändern soll, bleiben wirtschaftliche Risiken bestehen. Dazu gehören insbesondere CO₂-Kosten, Brennstoffpreisentwicklung, Netzentgelte, mögliche Vorgaben zu klimaneutralen Brennstoffen, Anschlussentwicklungen im Wärmenetz und die langfristige Nutzungsdauer einer Heizungsanlage.

Für GdWE ist eine neue Gasheizung deshalb nicht automatisch ausgeschlossen, aber auch nicht automatisch ordnungsgemäß. Entscheidend ist die konkrete Begründung im Einzelfall. Eine Gasheizung kann als Übergangslösung, Hybridbestandteil oder technisch-wirtschaftliche Variante in Betracht kommen. Sie muss aber gegen andere Optionen belastbar geprüft werden.

Eine Beschlussvorlage mit der Begründung „Das Heizungsgesetz ist weg, daher bauen wir Gas ein“ wäre rechtlich nicht sauber. Eine Beschlussvorlage mit technischer Variantenprüfung, Kostenvergleich, Restlaufzeitbewertung, Wärmeplanungsprüfung und Risikohinweis kann dagegen tragfähig sein.

Was bedeutet das für Wärmepumpen, Fernwärme und Hybridlösungen?

Wärmepumpen, Fernwärme und Hybridlösungen bleiben trotz politischer Reformdiskussion wichtige Varianten. Es wäre falsch, diese Technologien nun pauschal als überholt zu betrachten. In vielen GdWE können sie weiterhin technisch und wirtschaftlich sinnvoll sein, insbesondere wenn ohnehin größere Erhaltungsmaßnahmen, Dachflächenpotenziale, Photovoltaik, hydraulischer Abgleich oder Wärmenetzperspektiven bestehen.

Die Bundesregierung weist im Zusammenhang mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz selbst darauf hin, dass Wärmepumpen weiterhin gefördert werden sollen. Auch das zeigt, dass das Reformvorhaben nicht bedeutet, dass klimafreundliche Heizsysteme irrelevant werden.

Für GdWE bleibt daher die richtige Frage nicht: „Welche Heizung ist politisch gerade gewollt?“ Die richtige Frage lautet: „Welche Lösung ist für dieses Gebäude technisch machbar, wirtschaftlich vertretbar, rechtlich belastbar und langfristig verantwortbar?“

Besonderheit bei GdWE: Beschlusskompetenz und ordnungsmäßige Verwaltung

Heizungsentscheidungen in einer GdWE sind regelmäßig Beschlussentscheidungen. Die Gemeinschaft entscheidet über Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Verwaltung bereitet vor, holt Angebote ein, koordiniert Fachplaner und setzt Beschlüsse um. Sie ersetzt aber nicht die Entscheidung der GdWE.

Bei Beschlüssen über Heizungsmaßnahmen sind insbesondere folgende Punkte zu prüfen:

• Beschlusskompetenz der GdWE
• Bestimmtheit des Beschlusses
• Vereinbarkeit mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• ordnungsmäßige Verwaltung
• technische Entscheidungsgrundlage
• Kostentragung und Kostenverteilung
• Finanzierung
• Förderfähigkeit
• Vollzugstauglichkeit
• Anfechtungsrisiko
• Nichtigkeitsrisiko

Je größer die Maßnahme, desto wichtiger ist eine saubere Vorbereitung. Eine Heizungsmodernisierung kann nicht wie eine einfache Reparatur behandelt werden, wenn sie erhebliche Kosten, langfristige Systementscheidungen oder technische Folgefragen auslöst.

Empfehlung der Hausverwaltung Reiner GmbH

Die Hausverwaltung Reiner GmbH empfiehlt GdWE derzeit einen nüchternen Umgang mit dem Thema. Weder Panik noch Stillstand sind sachgerecht. Richtig ist eine objektbezogene Prüfung.

Unsere Empfehlung lautet:

• Geltendes Recht beachten.
• Gesetzgebungsvorhaben beobachten.
• Medienberichte nicht mit Rechtslage verwechseln.
• Keine Heizungsentscheidung ohne technische Variantenprüfung treffen.
• Kommunale Wärmeplanung einbeziehen.
• Fördermöglichkeiten rechtzeitig prüfen.
• Bei abgängigen Anlagen frühzeitig planen.
• Bei funktionierenden Anlagen keine künstliche Eile erzeugen.
• Beschlüsse klar, bestimmt und vollzugstauglich formulieren.
• Eigentümer transparent über Chancen, Risiken und offene Punkte informieren.

Diese Linie schützt die GdWE besser als politische Zuspitzung. Gute Verwaltung bedeutet hier nicht, eine bestimmte Heiztechnik zu bevorzugen. Gute Verwaltung bedeutet, eine belastbare Entscheidungsgrundlage herzustellen.

FAQ: GEG, GModG und Heizungsgesetz 2026

Ist das Gebäudeenergiegesetz bereits abgeschafft?

Nein. Das Gebäudeenergiegesetz gilt weiterhin. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein Reformvorhaben, das sich derzeit im parlamentarischen Verfahren befindet.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften im Wärmebereich. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen.

Ist das Gesetz schon beschlossen?

Nein. Nach aktuellem Stand wurde das Gesetz am 11. Juni 2026 im Bundestag in erster Lesung beraten. Es befindet sich in der weiteren Ausschussberatung.

Gilt die 65-Prozent-Regel noch?

Nach geltendem GEG besteht die 65-Prozent-Systematik weiterhin, allerdings mit Übergangsfristen und Verknüpfung mit der kommunalen Wärmeplanung. Der Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes sieht nach Darstellung des Bundestages vor, den zentralen Passus zur 65-Prozent-Vorgabe zu streichen. Solange das neue Gesetz nicht gilt, bleibt die aktuelle Rechtslage maßgeblich.

Müssen funktionierende Heizungen jetzt ausgetauscht werden?

Nein. Das GEG betrifft vor allem den Neueinbau von Heizungen. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und repariert werden.

Löst ein kommunaler Wärmeplan automatisch Pflichten aus?

Nach aktueller Systematik löst der Wärmeplan allein die frühere Geltung der Pflichten nicht automatisch aus. Erforderlich ist zusätzlich eine kommunale Entscheidung über eine Gebietsausweisung, die veröffentlicht sein muss.

Sollte eine GdWE jetzt Heizungsbeschlüsse verschieben?

Nicht pauschal. Ist die Anlage funktionsfähig und besteht kein akuter Handlungsbedarf, kann eine weitere Beobachtung sinnvoll sein. Ist die Anlage abgängig oder störanfällig, sollte die Planung fortgesetzt werden. Dann aber mit sauberer Variantenprüfung und Risikohinweis.

Kann eine GdWE jetzt einfach wieder eine Gasheizung beschließen?

So nicht. Eine Gasheizung kann im Einzelfall eine Variante sein. Sie muss aber technisch, wirtschaftlich und rechtlich begründet werden. Ein bloßer Hinweis auf politische Ankündigungen reicht für einen belastbaren Beschluss nicht aus.

Was sollte die Verwaltung jetzt tun?

Die Verwaltung sollte laufende Projekte dokumentieren, die aktuelle Rechtslage darstellen, Fachplaner einbinden, die kommunale Wärmeplanung beobachten und Eigentümer nicht mit Spekulationen, sondern mit belastbaren Entscheidungsgrundlagen informieren.

Fazit: Orientierung statt Schlagzeilen

Das Thema GEG, GModG und Heizungsgesetz bleibt für GdWE hochrelevant. Der aktuelle politische Kurs deutet auf deutliche Änderungen hin. Rechtlich verbindlich ist aber nicht die Schlagzeile, sondern das geltende Gesetz. Genau deshalb ist jetzt eine sachliche Einordnung notwendig.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt: Keine Panik, kein Stillstand, keine Beschlüsse auf Zuruf. Heizungsentscheidungen müssen technisch geprüft, wirtschaftlich nachvollziehbar, rechtlich sauber und vollzugstauglich vorbereitet werden. Das Gebäudemodernisierungsgesetz kann künftig wichtige Änderungen bringen. Bis dahin bleibt das Gebäudeenergiegesetz die maßgebliche Grundlage.

Die Hausverwaltung Reiner GmbH wird die weitere Entwicklung beobachten und GdWE bei laufenden und künftigen Heizungsprojekten auf Basis der jeweils geltenden Rechtslage begleiten. Entscheidend bleibt eine klare Trennung zwischen Recht, politischem Entwurf und medialer Spekulation.

Artikel vom Juni 2026

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH