Grunddienstbarkeit in der WEG – Bedeutung, Risiken und Handlungspflichten der Eigentümergemeinschaft

Die Grunddienstbarkeit ist ein unscheinbarer, aber rechtlich höchst wirksamer Eintrag im Grundbuch – mit weitreichenden Folgen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWEn). Doch was bedeutet sie konkret für Ihre Gemeinschaft? Wer muss was dulden? Und was sollte die Verwaltung beachten?

1. Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht, das zugunsten eines anderen Grundstücks im Grundbuch eingetragen wird. Sie ist in § 1018 ff. BGB geregelt und verpflichtet den Eigentümer eines belasteten Grundstücks dazu, bestimmte Handlungen zu dulden oder zu unterlassen.

Typische Beispiele für eine Grunddienstbarkeit sind:

  • Wegerechte

  • Leitungsrechte (Gas, Wasser, Strom)

  • Zufahrtsrechte

  • Stellplatzrechte

  • Duldung der Nutzung einer Mauer oder eines Gebäudeteils

Diese Rechte sind nicht an Personen, sondern an Grundstücke gebunden. Daher spricht man vom herrschenden Grundstück (das die Dienstbarkeit nutzen darf) und dem dienenden Grundstück (das die Nutzung dulden muss).

2. Wo steht die Grunddienstbarkeit?

Grunddienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. In einer WEG-Situation betrifft das meist das Grundbuchblatt des gemeinschaftlichen Grundstücks.

Da Sondereigentum im Grundbuch gesondert geführt wird, ist zu beachten: Eine Grunddienstbarkeit kann sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, ohne dass sie explizit in jedem Wohnungsgrundbuchblatt auftaucht. Die GdWE ist dann als Ganzes belastet.

3. Grunddienstbarkeit und die GdWE – Was bedeutet das?

Die Grunddienstbarkeit entfaltet ihre Wirkung gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet:

  • Die GdWE muss das Recht des Berechtigten (z. B. Wegerecht) respektieren und die Nutzung ermöglichen.

  • Die Verwaltung muss sicherstellen, dass etwaige Baumaßnahmen oder Sanierungen nicht gegen bestehende Grunddienstbarkeiten verstoßen.

  • Eigentümer dürfen ihr Verhalten (z. B. Parken auf dem Wegerecht) nicht so gestalten, dass das Recht des Berechtigten eingeschränkt wird.

Beispiel:

Ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks verpflichtet die GdWE, das Tor zur Hofdurchfahrt offen zu halten oder jederzeit zugänglich zu machen. Auch Mülltonnen oder Fahrräder dürfen nicht im Durchgang stehen.

4. Typische Fälle aus der Praxis

Die Grunddienstbarkeit wirkt in der Praxis oft weit über das hinaus, was sich Wohnungseigentümer vorstellen:

  • Zuwegung über gemeinschaftliche Grundstücksfläche: Der Nachbargrundstückseigentümer darf jederzeit das Grundstück der WEG betreten – auch wenn kein Vertrag mit der WEG besteht.

  • Stellplatznutzung: Eine in den 1970ern eingetragene Grunddienstbarkeit gewährt einem anderen Grundstück Stellplätze auf dem WEG-Grundstück – eine Kündigung ist nicht möglich.

  • Leitungsführung: Der Energieversorger kann aufgrund einer Grunddienstbarkeit jederzeit das Grundstück der GdWE betreten, um Reparaturen an der Hauptleitung vorzunehmen.

Diese Situationen zeigen: Die Verwaltung muss solche Rechte kennen und regelmäßig prüfen.

5. Bedeutung für die Verwaltung

Die Hausverwaltung trägt nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Verantwortung, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Dazu gehört auch:

  • Die Prüfung und Dokumentation von Grunddienstbarkeiten

  • Die Berücksichtigung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

  • Die Kommunikation mit den Berechtigten

  • Die Absicherung gegen mögliche Schäden (z. B. durch Versicherung)

Außerdem kann die Grunddienstbarkeit den Verkehrswert von Einheiten negativ beeinflussen – ein wichtiger Aspekt bei Verkäufen oder Finanzierungen.

6. Was ist zu beachten bei neuen Grunddienstbarkeiten?

Möchte eine Eigentümergemeinschaft einer neuen Grunddienstbarkeit zustimmen (z. B. wegen eines Wärmenetzes), ist Folgendes zu beachten:

  • Beschluss erforderlich: Die Zustimmung zur Eintragung muss per Beschluss erfolgen (§ 20 Abs. 1 WEG).

  • Mehrheitsverhältnis beachten: Oft ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit erforderlich, wenn die Grunddienstbarkeit eine grundlegende Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum darstellt.

  • Notarielle Beurkundung: Der Beschluss reicht nicht – eine notarielle Vereinbarung mit Eintrag ins Grundbuch ist notwendig.

7. Aufhebung und Änderung einer Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist dauerhaft, sie bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen. Eine Löschung ist nur möglich:

  • mit Zustimmung des Berechtigten

  • durch Löschungsbewilligung beim Notar

  • bei offensichtlichem Wegfall des Interesses, nach entsprechender gerichtlicher Entscheidung

Wichtig:

Die GdWE kann nicht einseitig eine Grunddienstbarkeit aufheben – selbst wenn diese aus Sicht der Gemeinschaft überholt ist.

8. Typische Risiken durch Grunddienstbarkeiten

  • Nutzungsbeschränkung: Eigentümer können Flächen nicht so nutzen, wie sie möchten.

  • Haftung: Kommt es im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit zu einem Schaden (z. B. Sturz im Durchgang), kann die WEG in Haftung genommen werden.

  • Verwaltungsaufwand: Die Einhaltung und Kommunikation kosten Zeit und Geld.

  • Wertminderung: Potenzielle Käufer könnten durch Einträge abgeschreckt werden.

9. Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Verwalter

  • Grundbuch regelmäßig prüfen (z. B. alle 5 Jahre)

  • Neue Beschlüsse immer mit Blick auf bestehende Grunddienstbarkeiten fassen

  • Versicherungsschutz anpassen

  • Bei Unsicherheit juristischen Rat einholen

  • Eigentümer über Rechte Dritter aufklären (z. B. bei Verkauf)

10. Rechtsprechung zur Grunddienstbarkeit in der WEG

Einige Gerichte haben klare Maßstäbe gesetzt:

  • BGH, V ZR 193/19: Die Ausübung eines Wegerechts darf nicht durch das Abstellen von Fahrzeugen auf dem Grundstück der GdWE behindert werden.

  • OLG Düsseldorf, 3 Wx 244/20: Eine Grunddienstbarkeit zur Leitungsführung kann auch tiefgreifende Umbaumaßnahmen erforderlich machen – die GdWE muss dies dulden.

  • LG München I, 1 S 20444/18: Die Nutzung einer Zufahrt durch ein angrenzendes Grundstück ist auch dann zu dulden, wenn sich dadurch Belastungen für die Bewohner ergeben – sofern die Grunddienstbarkeit korrekt eingetragen ist.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Grunddienstbarkeit (GD)

Was ist der Unterschied zwischen einer GD und einem Nießbrauch?

Die Grunddienstbarkeit berechtigt zur Nutzung eines bestimmten Teils des Grundstücks. Der Nießbrauch dagegen ist umfassender und erlaubt auch Fruchtziehung (z. B. Mieteinnahmen).

Kann eine WEG eine GD löschen lassen?

Nur mit Zustimmung des Berechtigten und notarieller Löschungsbewilligung – einseitig ist das nicht möglich.

Wo finde ich die GD für meine Einheit?

Im Grundbuch – konkret in Abteilung II des Wohnungs- und des Grundstücksgrundbuchs. Die Verwaltung kann auf Nachfrage Einsicht gewähren.

Wer haftet bei Schäden im Zusammenhang mit einer GD?

Grundsätzlich die GdWE als Grundstückseigentümerin, sofern der Schaden im Rahmen der Nutzung entstanden ist und keine Verkehrssicherung vorlag.

Muss eine Grunddienstbarkeit immer hingenommen werden?

Ja, sofern sie rechtsgültig im Grundbuch eingetragen ist, kann die GdWE die Nutzung nicht verwehren.

Fazit: Die Grunddienstbarkeit – unterschätztes Risiko für die Eigentümergemeinschaft

Die Grunddienstbarkeit wirkt sich langfristig und tiefgreifend auf das gemeinschaftliche Eigentum aus. Für die WEG bedeutet das: Rechte erkennen, respektieren und aktiv managen. Nur mit klarer Dokumentation, regelmäßiger Prüfung und transparenter Kommunikation lässt sich das Risiko beherrschen – und die Eigentümer schützen.

 

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025